2009200920092009年年年年3333月月月月----------恒盛恒盛恒盛恒盛湖湖湖湖畔豪庭项目营销策略竞标报告畔豪庭项目营销策略竞标报告畔豪庭项目营销策略竞标报告畔豪庭项目营销策略竞标报告·------巨舰起航巨舰起航巨舰起航巨舰起航本体的三个视角本体本体本体本体分析分析分析分析A.奉贤区区区区区区区区城城城城城城城城新新新新新新新新桥桥桥桥桥桥桥桥南南南南南南南南——南桥南桥南桥南桥老镇老镇老镇老镇浦浦浦浦奉奉奉奉
轻轨旁资生态资生态资源丰富源丰富源丰富源丰富，，，，是传统的富人居住区传统，但短期配套不足；在整个南桥新城五心“的向心力作用；南桥分为奉浦奉浦CBD上海大都市中上海大都市中上海大都市中上海大都市中心辅城之一心辅城之一心辅城之一心辅城之一现代滨海新城现代滨海新城现代滨海新城现代滨海新城区为重点发展方向，未来新行政中心未来本报告是严格保密的。度高首位度高首位度高，，，，对周边乡镇有极强新行政中心未来新行政中心未来新行政中心，，，，工商局已入驻多条高速路，未来轨道交通号线5的富人居住区传统的富人居住区传统的富人居住区；；；；片区交通优势凸现交通奉浦奉浦、、、、老镇老镇老镇老镇、、、、新城区新城区新城区新城区三部分。项目所在的新城优势凸现交通优势凸现交通优势凸现，目前等A4五片区的总体布局结构，该片区被定位为景观休闲中心和商业服务中心，生态资生态”地处奉贤区中心镇南桥，首位度高首位区位判断：先天区域质素领先
核心区域南桥
南桥——占地面积：27.98万方建筑项目基本经济技术参数项目基本经济技术参数项目基本经济技术参数项目基本经济技术参数面积：45.7万方商业面积：3.6万方商业、商务办公面积：10.25万方物业类型：小高层、多层、联排别墅、商业容积率：1.63轨交会所会所会所会所业业业业商商商商一期一期一期一期本报告是严格保密的。幼幼幼幼儿儿儿儿园园园园项目印象：规模与配套齐备大规模综合体项目商业商业商业商业36套套套套套套联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅90套套层层层层多多多多示意图示意图示意图示意图本报告是严格保密的。套平米套平米套平米套平米套共种户型，平米套双拼平米21233.639211.9~21452182.612262.8~274.7126V1-V77182-3242324套平米两房两厅一卫套平米三房两厅两卫29485-8918112.13多层（层）6联排（、联为主）67产品盘点：稀缺多层及总价领先的联排企业质素市场判断未来走势三大市场判断与结论市场市场市场市场分析分析分析分析B.快速上涨期快速上涨期快速上涨期快速上涨期投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨速度快于一般物业抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化平稳期平稳期平稳期平稳期自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目逐渐增多凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势恢复期恢复期恢复期恢复期7自用型刚性需求市场作主导找到刚性需求市场，利用项目独特的竞争力，实现速度的突破，形成市场热点高端市场走价不走量，一般物业走量不走价，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点“”“”判断一：楼市未来走势不确定，早走快走是上策！整固期整固期整固期整固期是上策！判断一：楼市未来走势不确定，早走快走2008200820082008年年年年2007200720072007年年年年2009200920092009年年年年……………………客户购买信心不足，市场观望气氛严重市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点延迟销售或降价销售/楼盘应对楼盘应对楼盘应对楼盘应对策略策略策略策略客户情况客户情况客户情况客户情况市场表现市场表现市场表现市场表现未来走势南桥区域08年的销售走出了不同于上海及全国市场的曲线，在上半年直至10月的销量都好于最近的4个月。由于项目数量有限，在个别盘活跃的8月、9月，整体市场也出现成交上扬，表现出由供给所决定的封闭市场特征。082~092南桥年月年月别墅销售面积05000100001500020000050001000015000200002500030000成交量成交均价月月月月月月月月月月月月月90710918542532596164287095599818091648545612001981119181043781854888109761771921569236852456114268160748031104392345678910111212南桥市场关键词：封闭南桥市场关键词：封闭082~092南桥年月年月公寓销售面积0712~0812上海年月年月商品房供求状况及均价0100002000030000400000200040006000800010000成交量成交均价月月月月月月月月月月月月月1479620147241441272830056117543737219865179657989612422021057967106595661775357829711686917490728171658266789287852345678910111212市场判断销售表现销售表现销售表现销售表现市场高度集市场高度集市场高度集市场高度集聚聚聚聚，，，，品牌开发企业奠定风品牌开发企业奠定风品牌开发企业奠定风品牌开发企业奠定风向标向标向标向标2.19692927降价之前已经卖出降价之前已经卖出降价之前已经卖出降价之前已经卖出套套套套，，，，价格下价格下价格下价格下调后当即再成交调后当即再成交调后当即再成交调后当即再成交套套套套，，，，表现抢眼表现抢眼表现抢眼表现抢眼联排销售一直不温不火联排销售一直不温不火联排销售一直不温不火联排销售一直不温不火，，，，月去化月去化月去化月去化套套套套楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称南郊美墅南郊美墅南郊美墅南郊美墅正阳世纪星城正阳世纪星城正阳世纪星城正阳世纪星城50%9南桥市场上，绿地与正阳两大开发商占据销售总量的近，而目前在售楼盘有个，表明————————年均销售年均销售年均销售年均销售量量量量228~20m3~16m万万万万万万万万正阳世纪星城年成交绿地南桥新苑年成交市场年度总成交量南桥市场关键词：寡头竞争南桥市场关键词：寡头竞争3.810.125.823m万万万万2250.3m40.5m万万万万万万万万累计住宅推盘累计住宅推盘累计住宅推盘累计住宅推盘量量量量2.520.849.216.58.546.6楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称公寓市场的三大巨头公寓市场的三大巨头公寓市场的三大巨头公寓市场的三大巨头别墅市场的两极别墅市场的两极别墅市场的两极别墅市场的两极1招商南桥招商南桥招商南桥招商南桥号号号号绿地南桥新苑绿地南桥新苑绿地南桥新苑绿地南桥新苑正阳世纪星城正阳世纪星城正阳世纪星城正阳世纪星城年051015202530354045502006200720081招商南桥招商南桥招商南桥招商南桥号销售员号销售员号销售员号销售员：：：：南桥市场相对封闭。本地几个开发商正阳、阳光和绿地、招商的老板经常在一块开会，形成价格联盟，坚决不降价市场判断06075上半年供应放量，之后由于供求放缓及年大市带动放量，呈现供不应求，历史正常市场月均成交面积为万平米左右年的南桥市场表现说明并非整体性的供大于求，从个案的销售说明供不应求是结构性的08成交均价(元/平方米)成交面积(平方米)南桥市场关键词：结构性的供不应求南桥市场关键词：结构性的供不应求供应面积(平方米)061~081南桥年月年月商品房供求状况及均价南桥历年商品房销售状况46.649.225.8010203040506006年07年08年Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Jul-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-080500001000001500002000000100020003000400050006000市场判断只有挑战和超越。超越是最大的竞争。对市场的正名：判断二：南桥市场封闭且存在寡头垄断，只有争夺第一才能快速销售！，只有争夺第一才能快速销售！手仅有几个。没有跟随者的机会，要想在南桥市场上取得销售佳绩,必备条件:地段区域、品牌、规模、配套，争夺区域中心之名是最大的竞争，对判断二：南桥市场封闭且存在寡头垄断市场判断区个区个区域域域域，，，，一件收藏品一件收藏品一件收藏品一件收藏品////一一一一个区个徐汇：尚海湾徐汇：阳光巴黎普陀：阳光威尼斯长宁区：皇都花园宝山区：宝山高境奉贤区奉贤区奉贤区奉贤区：：：：湖畔豪庭湖畔豪庭湖畔豪庭湖畔豪庭式式产产产产品系品系品系品系专专专专家家家家//欧欧欧欧式式：秉承“天地之间、创造经典”的开发理念，来从来从来就是城市豪宅的就是城市豪宅的就是城市豪宅的就是城市豪宅的缔缔缔缔造者造者造者造者//从来从引领者的姿态引领者的姿态引领者的姿态引领者的姿态，，，，高调亮相高调亮相高调亮相高调亮相，，，，刷新城市刷新城市刷新城市刷新城市豪宅的标准豪宅的标准豪宅的标准豪宅的标准。。。。恒盛地恒盛地恒盛地恒盛地产产产产不仅在上海，作为全国化的地产运营商，恒盛地产每进入一个城市或区域，都是以企业质素Subway::地铁地