株洲宏侨项目前期定位报告项目整体定位2010.8.31-2010.9.15?????????项目属性界定目标分析核心问题界定市场竞争分析客户需求分析案例专题研究项目住宅定位项目商业定位经济评价2010.8.16-2010.8.30市场调研阶段????????项目地块查勘区域重大项目&设施扫描房地产市场调研商业市场调研目标客户访谈专业人士访谈一线销售人员访谈问卷调研（含住宅客户、商业消费者等）本阶段工作重点：结合市场竞争价值体系与客户需求偏好，通过案例分析，确定项目整体定位本报告是严格保密的。荷塘区芦淞区中心区石峰区天元区从地理位置来看，项目所处区域位于株洲城市中心位置，与各区距离适中但市民对于区域的认知和感觉差异明显：区域认知12??、在行政区划上，以前长期属于石峰区，近几年才划入芦淞区，因此在地理位置上，许多市民都把文化园区域归入石峰区，觉得属于工业区，居住环境差、在区位特征上，文化园区域既拥有配套和环境方面的宜居特征，与荷塘区相似，但在交通方面又优于荷塘老城区，具有自己的独特优势区位：城市地理中心，但由于区域划分和邻近工业区原因，在株洲市民心目中并非宜居区域本报告是严格保密的。至芦淞商圈分钟15至红旗广场分钟10至河西中心分钟10至响石广场分钟10红港大桥拉通后，将加强荷塘、石峰与天元区之间的联系。本项目位于石峰、荷塘和天元的交接地带，尽享便利的交通优势。无论从红港路到天元区还是从建设路到石峰都将十分便利。??10本项目附近的白石港，设有轻轨站点，距离本项目仅分钟的步行距离。不仅周边交通便利，去长沙也将十分方便，直接享受长株潭融城的便利性。??城市轻轨以十字形搭建株洲城市交通的骨架。本项目位于城市轻轨附近，周边即设有轻轨站，将尽享融城带来的便利。随着城市更新，红港路与建设路交通更加便利，区域成为承接老城区的新城市中心，交通非常便捷。??交通：未来城市轻轨和交通枢纽地段，到达各区将非常便利本报告是严格保密的。何家坳小学株洲百货大楼、家润多商场丰泰国际家居广场中医伤科医院小天鹅幼儿园株洲市幼儿园株洲市口腔医院中医院市十一中汽车汽修大市场人民路贺加土大市场株洗医院小吃一条街，各色烧烤、海鲜、小吃等红盛火贺嘉土小学纺织路株洲市八中建设中路红港路白石港建材大市场石峰住宅产品大市场商业教育交通道路医疗222商业：商业已于上一节进行研究分析；教育：区域内有小学所、中学所，所幼儿园；交通：建设路为区域主要道路，红港大桥年底拉通后，将成为连接河东河西的重要道路，缓解新华路交通压力；医疗：区域内医疗配套丰富，有多所医院沿线分布????配套：距离城市中心商圈2.5公里，医疗、学校配套良好，但周边生活服务配套有限，日常需求不便本报告是严格保密的。紧邻文化园，白石港风光带米即为天鹅湖公园，为项目提供了双面观景的良好视野和500三面公园环抱，对面为文化园，成为城市休闲的良好去处；向东人民路林荫大道作为城市休闲生活的展示，形成与新区截然不同???景观优势资源；的氛围，将构成城市独特生活的天然元素天鹅湖公园神农公园文化园白石港风光带资源：西面为文化园和白石港风光带，东面为天鹅湖公园，资源环境较好本报告是严格保密的。纺织路京广线人民二路本项目人民路红港路文化园带光港风石白66554.7710%430%25%100m;地块指标用地面积：㎡用地类别：居住用地，可兼容商业用地容积率：≤建筑密度：≤绿地率：≥建筑限高：交通出入口：红港路、人民路、人民二路地块分析本项目地块呈东西向狭长型，地势东高西低地块南面为株洲市文化园，西侧有白石港生态公园，景观资源较好；北面人民二路外侧为京广铁路线，铁路噪音有一定影响??地块：形状狭长，较高容积率，100亩中大规模本报告是严格保密的。纺织路：生活性道路，主要为老旧住宅，底层商业，已纳入拆迁计划。纺织路人民二路：纳入新建计划中，规划8-10米路宽，目前为小巷。纺织路京广线人民二路目本项人民路人民路红港路文化园人民路：生活性道路，基本为多层住宅楼底商，项目前面林荫大道富有特色。人民路北段红港路红港路：重要的交通性干道，以多层自住房为主，商业成两段式发展，东段为汽配汽修，西段为建材大市场，商业氛围较好。人民路四至：红港路为主干道，人民路为次干道，东北面为京广线铁路本报告是严格保密的。红港路东段纺织路3京广线人民二路321人民路红港路项目为原株洲市水泥机械厂厂址，地块内多为砖混结构厂房，计划拆迁，保留原职工宿舍地块内部有一定数量的原生树木，根据整体规划方案尽量保留有价值的原生树木12内部：多厂房车间建筑，内部有可保留的原生树木资源本报告是严格保密的。地所在目本项白石港湿地公园文化园鸟瞰白石港，公共景观带；文化园林荫大道，这些景观资源使得本项人民路两侧为多年生行道树，形红岗路与建设路交汇处有项目南侧为株洲市???湿地公园目所在地形成株洲最重要的文化休闲认知片区配套齐全，景观资源较好，是项目最主要的景观资源；成了茂密的人民路林荫大道景观资源：西南侧直接看文化园公园和人民路西面的白石港风光带，以及西南侧的林荫大道本报告是严格保密的。项目劣势????靠近石峰工业区，且有发电厂烟囱等负面因素干扰；区域形象较差，客户整体认知度不高；临近铁路线，受噪音影响面大且距离很近；专业市场聚集，区域生活氛围与生活配套并不成熟。项目优势????城市中心位置，距离中心商圈较近，大配套齐全；交通四通八达，且靠近地铁，生活便捷；中心地段大盘，未来配套相对较好；较好的资源条件，临近公园、独有的城市林荫道。项目属性小结：城市中心大盘，未来交通便捷，周边资源较好，区域形象较差，铁路噪音影响明显本报告是严格保密的。38-10380%11访谈语录：我们在株洲就这么一个项目，也是我们在这里的唯一项目，打算用年左右的时间开发完毕第一年要销售万平米，销售额大约个亿，实现的资金回笼沿人民路和红港路商业价值最好，要充分实现其价值最大化；人民二路虽然条件有限，也要考虑其可能的商业情况和实现价值对于铁路的影响怎么解决，要认真研究一下，通过相关的失败和成功案例进行分析，我们到底怎么做才有效今年月要完成总平规划项目品牌：中心区高品质标杆项目销售目标：高价高速，价格进入株洲第一阵营开发周期：3年左右，第一年销售8-10万平米，回笼80%的资金，销售额实现3个亿关注问题：项目如何打造才能达到在高价要求下实现大体量销售的目标，铁路影响问题，项目商业价值最大化相关进度：今年11月完成总平通过，明年上半年开始销售??????访谈语录：这个项目位置属于城市的中心区域，未来前景很好周边有文化园、神农公园、天鹅湖公园环绕，资源环境还是不错的随着红港路的即将开通，周边的价值也迅速提升我们项目肯定要打造成为株洲市的一个高品质项目，这也是我们在株洲的第一个项目，一定要建立自己的影响和口碑，做中心区里的标杆项目在价格实现上，按照这个项目的条件，肯定要进入株洲高端住宅的高价行列中??????宏侨项目目标解读：实现市场价格较高水平，实现3年左右开发周期，实现高品质客户口碑本报告是严格保密的。5~6300~4003~440~501050864805.5~608122002.50891203~4市场上销售较好的项目，年均销售约万㎡：市场销售一般的项目，年均销售约套，共约万㎡；按照市场在售项目的现有销售速度，与项目预期的开发目标存在较大的差距；项目面临的挑战较大株洲市标杆项目湘银小区总建面约万㎡，已开发近年，年均开发销售万㎡；区域内嘉盛华府年月至今销售约套，共约万㎡；金域半岛年月至今销售余套，半年共约万㎡；中央皇庭年月至今销售约余套，折算年均约万㎡；????????市场在售项目整体去化速度有限本项目创新的思路超越市场现有水平市场上销售较好的项目，年均去化5-6万㎡，我们要达到每年8-10万㎡的销售速度将是一个很大的挑战本报告是严格保密的。商业定位区域商业背景研究区域商业供求研究商业体量与业态定位销售价格及方式研究PART.B商业定位研究项目经济测算项目认知与开发商目标市场竞争研究住宅定位相关案例研究市场趋势分析住宅价值体系研究铁路影响专题研究PART.A住宅定位研究客户需求研究本次报告思路与结构本报告是严格保密的。商业定位区域商业背景研究区域商业供求研究商业体量与业态定位销售价格及方式研究PART.B商业定位研究项目经济测算项目认知与开发商目标市场竞争研究住宅定位相关案例研究市场趋势分析住宅价值体系研究铁路影响专题研究PART.A住宅定位研究客户需求研究PARTA、住宅定位研究本报告是严格保密的。商业定位区域商业背景研究区域商业供求研究商业体量与业态定位销售价格及方式研究PART.B商业定位研究项目经济测算项目认知与开发商目标市场竞争研究住宅定位相关案例研究市场趋势分析住宅价值体系研究铁路影响专题研究PART.A住宅定位研究客户需求研究背景：本项目所处的城市与市场环境PARTA-1、住宅定位研究——本报告是严格保密的。11007500910106320株洲市是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长株潭“金三角”的重要组成部分。株洲工业基础较好，全市现有规模工业企业多家、上市公司家，来株洲投资的中央企业、世界强企业分别达到家、家。交通优势明显，素有“南北通衢”之称。京广、沪昆两条铁路干线在此交汇。京港澳、沪昆两条高速公路，、两条国道，以及正在建设的长株高速、武广客运专线绕城而过。千吨级船舶顺湘江可通江达海。??重要的工业城市：重要的交通枢纽：在全国属三线城市，目前对周边地县的人口集聚度一般，随着长株潭一体化的深入，城市人口将呈一定幅度的增长。城市概况株洲城市概况：湖南重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一本报告