昌吉项目地块开发策略和规划初步思路沟通建议2011年3月报告纲要1第一篇研判2第二篇策略3第三篇开发第一篇研判项目分析城市发展宏观分析区域市场项目分析项目分析规划指标?占地面积：规划用地约98.72公顷，合计1450亩，建设用地700亩?建筑面积：尚未确定?容积率：1.2-2.5?建筑密度：18%-40%?物业类别：尚未确定?政策措施：建议考虑90/70政策本项目尚未确定规划方案，本次沟通主要是围绕土地价值、市场环境、产品规划意向三个方面综合考虑，帮助MQE集团确定本地块的开发思路。地块区位图项目分析项目分析四至与交通?西为中山路，东临青年路，北接塔城路，南靠石河子路。这个区域属于昌吉初步发展的居住区。?地块周边路网发达，距离昌吉市中心约4公里，乌鲁木齐33公里。距离乌奎高速5公里。?目前地块周边无大规模开发的住宅项目。?有26、27、40、43路公交车。区域交通图?处于昌吉市郊，基本没有成熟的居住区，项目周边的道路发达。?区域内的公交条件不足，制约项目发展普通中高密度住宅的可能性，而发达的交通路网，具有发展近郊低密度住宅的可能性。项目分析项目分析周边配套?北大附中新疆分校；?地块周边生活配套稀缺；?医疗、文化等公共配套资源稀缺。居住区无商业区无交通枢纽塔城路、石河子路、中山路、青年路，其他中沟村，北大附中等?项目周边土地为农田耕地，属于保护性土地，未来限制房地产开发；?项目目前的生活、商业氛围不浓厚，尚需进一步成熟；?项目位于昌吉未来城市发展主轴线。项目分析项目分析SWOT优势劣势昌吉的西南部，世纪大道主轴交通线，城市区位位置位置距离市中心偏远，交通成本高农田保护地域配套周边有多条路网，交通便利，通达性好临近乌奎高速的交通便利性可以吸引乌鲁木齐客户缺少基本的生活配套，没有教育、医疗、交通和通达性文化等资源树木成林，空气洁净，环境适宜居住、冬季自然资源与环境商业环境商业氛围不佳，购物不便的的空气环境比市区洁净地块周边主要以农田为主，障碍物遮挡较少，地块周边项目规模较大，会有潜在的竞可视性潜在竞争可视性较佳争项目出现土地条件平整，利于规划市场认知度市场的认知度过低机会(OPPORTUNITIES)威胁(THREATS)?未来昌吉高端项目发展态势猛进，海尚阳光、西域君悦海棠等的高?未来昌吉整体住宅的供应量短期激增，存量市场将持续放大，同质化现端项目开发呈现高潮阶段；象严重，竞争加剧；?昌吉城市南部开发带动本项目的土地价值；?新国八条对部分家庭有影响；?乌鲁木齐出台限购令，利于乌鲁木齐置业者选择昌吉置业；?乌昌一体化与城际轨道建设提升土地价值；?昌吉正出呈现住宅多样化阶段，高品质住宅需求总量加大；综合分析?项目发展中高密度住宅的综合优势不明显，但是土地的自?目前区域内的居住氛围尚未形成，项目的市场客群面较窄，必须提升产品档次，以有车家庭为目标客户群。然条件、路网条件、区位特点适合发展低密度住宅。?针对新富裕家庭的市场定位，可以出其不意获得差异化带?从产品创新、入市时机、规模及未来的营销策略上规避风险。来的成功。项目分析项目分析问题解析如何提升本区域的市场认知度，减少客户对项目缺少配套的抗性是本项目营销工作的核心！第一篇研判项目分析城市发展宏观分析区域市场城市发展城市概况描述昌吉市位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，昌吉地处新疆天山北坡经济带的城市产业密集带上，全市土地总面积8215平方公里，折合1232.2万亩，其中山区面积501.6万亩，占总土地面积的40.7%；平原面积400.4万亩，占总土地面积的32.5%，沙漠面积330.2万亩，占总土地面积的26.8%。昌吉市市区位于乌鲁木齐以西，东距乌市中心35Km，西距石河子市118公里，北距五家渠市28公里，312国道从市区穿过承担了部分城市道路的功能，乌奎高速公路、北疆铁路从城市南缘经过，使得昌吉成为北疆各地通往乌市的交通要塞。未来发展：昌吉是乌鲁木齐都市圈的副中心、卫星城市；自治区重要的工业、农副产品加工业的生产基地。昌吉市现状建成区面积为30.4平方公里，28万人；规划2010年建成区面积为36.8平方公里，35万人；2020年建成区面积达42平方公里，45万人的中等城市。昌吉州区位图城市发展城市发展方向六个城市活力中心东优、西扩、南进、北调?旧城商业中心：集中了现状建成区的商业服务功能进一步完善。?新城行政中心：位于城市综合功能片区的西部，安排为城市新的行政商业中心，带动城市?东优：优化东部区域的用地结构，调整城市入口区域的景观形象；功能片区向西拓展。?西扩：城市远期发展方向为向西；?新城文化中心：位于城市两大功能片区的结合部，围绕绿核，安排城市的文化、体育、娱?南进：近期内，城市的发展轴沿世纪大道、北京路向城市南部区域推进；乐中心，服务整个城市。?北调：现状城市北部区域为城市旧城区，规划期内需要对用地结构进行大规模的调整。?新城教育中心：位于城市产业功能片区的西部。本着资源共享的原则，设置为科技教育园区服务的公共设施。?新城创业中心：位于城市产业功能片区的东部，工业园区管理中心，产业孵化器。?物流中心：结合三工镇和火车站建设服务物流企业的设施。四条城市产业发展带昌吉市地图?城市住宅产业发展带：发展服务全市、全州，吸引部分乌鲁木齐客流，针对不同客户群的宁边路红旗路不同类别的住宅。健康路解放路延安路?城市教育产业发展带：发展中等教育，职业教育，职业培训，以分校的形式吸收乌市高校建设路青年路和科研机构进入。文化路?城市工业产业发展带：主要发展低污染，节水型的制造业，吸纳乌鲁木齐市的中低端产业长宁路扩散以及各地希望进入乌市都市圈的相关企业红星路商城路乌伊路?城市物流产业发展带：利用地缘、土地和交通优势，发展以仓储业、运输为主体的物流业，北京路争取成为面向天北经济带和第二欧亚大陆桥的物流基地。建国路绿州路南公园路城市发展规划分析居住用地规划现状城市居住用地1038公顷，占城市总用地38.85%。城市住宅建设多以低、多层为主。在总体规划中，居住区围绕城市中心布局，形成三个新居住区。?居住区一：位于新城北区，以多层高中档住宅为主。?居住区二：位于城市中部，塔城路以北，312国道市区段以南，北京路以西，世纪大道以东。?居住区三：位于塔城路以南，吐鲁番路以北，中山路以东，北京路以西。?规划居住用地共1248.15公顷。路网结构城市路网以312国道市区段、石河子路、吐鲁番路、世纪大道、北京路、中山路"三横三纵"为骨架，结合现状采用不规划的方格网结构，并根据城市功能布局建立两个城市交通环：内环为市区内交通性环路，联系各功能区；外环为公路网，起分流过境车辆入城的作用。城市发展发展分析乌昌一体化1、市场发展趋势乌昌一体化对昌吉房地产市场的影响，应随一体化的实质性进程而得到加深，不会一蹴而就。总体而言，昌吉作为区域的中心城市，其聚集效应将会带来周边地区的客户需求，而不断完善的交通设施，也为这种需求提供了基础。同时，经济增长的潜力，使昌吉的房地产市场更具有投资价值。从目前来看，昌吉房地产市场仍以自住型需求为主，而随着经济实力和居民购买力增强，市场的需求结构将可能发生转变。昌吉2、价格趋势从内地一些区域一体化地区的发展来看，区域市场之间的房地产价格具有融合效应。一方面城市时空距离在拉进，另一方面，区域一体化进程的加深，区域之间的工资水平，收入水平也在拉进，这些因素决定了房地产市场的需求和购买力，使得区域之间的房价水平出现融合的效应。从目五一农场前的价格结构来看，昌吉房地产市场的价格增长潜力应该大于昌吉市场价格的增长潜力。同时，从昌吉本身的经济发展出发，收入水平的提高，本身也会带动房地产市场价格增长。3、产品发展趋势昌吉外来的房地产开发企业带来的冲击，必将提高昌吉房地产市场的开发水平，带来产品的革新，全面提高产品的质量。城市建设步伐的加快，开发强度的增加，城市会有“长高”的趋势，高层产品将取代目前多层产品占主导的地位。另一方面，产品价格上升，也会弥补目前高层产品的成本劣势，从而提高市场的竞争力。本项目所处地带是乌昌房地产开发的洼地，土地从目前昌吉房地产市场结构来看，商业地产发展的动力不足，未来价值需要慢慢体现。城市生活条件的改善，商业地产面临巨大的发展潜力。城市发展城市发展小结?昌吉已成为乌鲁木齐都市圈的核心，乌昌一体化带动昌吉的城市化，加快了城市化进程；?昌吉的经济总量在新疆占有重要地位，农业、工业基础雄厚，创业发展带动了房地产业的发展；第一篇研判项目分析城市发展宏观分析区域市场宏观分析宏观分析城市地理?总面积8215平方公里，其中：山区占40.7%，平原占32.5%，沙漠占26.8%，南北长260公里，东西宽30公里。东邻乌鲁木齐市、米泉市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北和新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤；?辖4乡6镇，6个办事处；?总人口40万人。其中民族人口8.1万人?乌昌地区是新疆天山北坡经济带的核心区域?乌昌地区是新疆北部地区最重要的交通中心?充足的经济发展空间?特殊的政策扶持宏观分析宏观分析人口概况?2009年，全市户籍人口达45万人，较上年增加2.26万人，同比增长6.3％。?昌吉人口的空间分布在未来呈现逐步向城区外围扩散的趋2006-2009昌吉人口变化图（万人）势。200150100GDP（亿元）50?人口分布向城区外围扩展，城市化进程加快，区域功0能加强。2006年2007年2008年2009年资料来源：新疆统计年鉴或统计公报宏观分析宏观分析经济概况2006-2009年昌吉市生产总值表20017.00%15016.50%?GDP从2003年的39.23亿元增长到2009年的1