企划部2013年10月土地市场一、供应分析2013年10月份，已公布有24宗土地上市，上市面积共计171万㎡延续了之前的缩量供应趋势，供应量与9月份相比下降了47%。10月，新增挂牌土地24宗，其中住宅类1宗，居住混合类1宗，商业类7宗，工业类15宗。新增居住用地4.5万㎡，占2%；居住混合用地11万㎡，占7%；商业用地10万㎡，占6%；工2%7%6%业用地145万㎡，占85%。本月以工业类用地供应为主，分布如图：85%（数据来源：天津市土居住居住混合商业工业地交易中心）10月，市内六区新增供应11.4万㎡，均为居住混合类用地；环城四区新增供应95万㎡，其中商业类0.6万，工业类94.5万㎡；滨海新区新增供应28万㎡，其中居住类5万㎡，商业类2万，工业类21万㎡；远郊地区新增供应36万㎡，其中商业类7万㎡，工业类291企划部万㎡。从本月数据图来看，市内六区中有优质居住用地供应；环城四区供应量最大几乎均为工业用地供应；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）重点关注：本月位于河东区海河东路与快速路交口，编号为津东海（挂）2013-139号地块国有建设用地使用权的公开挂牌出让。其四至为：东至昆仑路，南至民安路，西至万隆滨河新苑，北至万隆滨河新苑。2企划部该地块规划用地总面积为113569.4平方米，其中含中小学、幼儿园用地面积4794.9平方米（以《出让宗地平面界址图》面积为准）。规划用地性质为居住用地、中小学幼儿园用地（幼儿园），规划总建筑面积220376平方米，其中居住建筑面积不大于217500平方米（含商业金融业建筑面积不大于53000平方米且不得建设酒店型公寓），容积率不大于2.0，建筑密度不大于24%，绿地率不小于35%；中小学、幼儿园建筑面积不小于2876平方米，容积率不大于0.6，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年、科教50年。该地块挂牌起始价为220400万元。3企划部二、成交情况2013年10月份共有61宗土地成功出让，成交面积309万㎡，成交量与9月相比下降了9.1%。10月共成交61宗土地，其中居住类9宗，居住混合类11宗，商业类7宗，工业类34宗。成交居住用地58万㎡，占19%；成交居住混合用地89万㎡，占29%；成交商业用地18万㎡，占6%；成交工业用地144万㎡，占46%。本月成交类型相对19%平均，居住类开发用地供46%应超过工业用地成交量，各类土地成交情况如图：29%（数据来源：天津市土地6%交易中心）居住居住混合商业工业10月，市内六区成交12万㎡，均为居住混合类用地；环城四区成交93万㎡，其中居住类2万㎡，居住混合类30万㎡，商业类7万㎡，工业类54万㎡；滨海新区成交95万㎡，其中居住混合类18万㎡，商业类1万㎡，工业类76万㎡；远郊五区县成交110万㎡，其4企划部中居住类56万㎡，居住混合类29万㎡，商业类10万㎡，工业类15万㎡。从区位来看，本月的住宅类成交市场有所上涨，总量上成交以住宅开发类为主。市内六区有大部分住宅类成交；远郊地区有大量住宅类成交；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）5企划部重点关注：1、中铁底价拿地建河北最大综合体梅江区域楼面价破万第三季度天津的土地成交量并非历史高位，但是正是由于土地供应减少，而开发商对后市又比较乐观，因此，三季度多个地块高溢价成交，平均溢价率高达18.98%，创2011年以来新高。10月18日天津有两宗市区地块集中出阁，一宗位于河西区郁江道与规划彭泽道交口东南侧，出让面积5056.7平米，起始价19370万元，起始楼面价5633元/平米；另一宗位于河北区八马路与律纬路交口处，起始价13.5亿元，其实楼面价7714元/平米。经过一轮轮的激战，河西区郁江道5056.7平米地块今日出让，渤海恒源房地产开发股份有限公司以3.8亿元竞得，溢价率96%，楼面价11051元/平米。而中铁旗下华升文化交流有限公司以13.5亿元底价摘得河北区八马路与律纬路交口处地块，出让面积4.72万平，楼面价7714元/平米。另外延期的一块北辰限价房用地，由天房10.46亿元摘牌，该地位于高峰南路东侧。土地用途为城镇住宅、科教、商服，配套小学一座。4房企高溢价抢夺新梅江地块中铁底价建造河北最大综合体郁江道地块未开拍就引得6家房企关注，竞拍前最高报价由太平谷装饰城报出19470万元。竞拍起始价为19570万元，四家房企（北京中加、新型建材、太平谷装饰城、渤海恒源房地产开发股份有限公司）经过50轮竞拍最终花落渤海恒源房地产开发股份有限公司。该地块以商业为主，容积率高达6.8。6企划部河北八马路与律纬路交口处地块，中铁旗下华升文化交流有限公司不费吹灰之力以13.5亿元拿下，据了解，该块地位于六纬路东侧，西侧中铁已经在建诺德中心，未来将建诺德中心的二期，打造河北区最大的综合体。目前该项目尚未开盘，预计售价在17500元/平米至20000元/平米左右。梅江新地出让——郁江道地块介绍津西郁（挂）2013-106号地块河西区郁江道与规划彭泽道交口东南侧，其四至为：东至市鑫亚丝织厂，南至市建筑工程学校，西至现状路，北至郁江道。地块位于梅江版块，周边配套成熟。地块南部为有梅江成熟社区香水园、玉水园等，二手房价格在17000-20000元/平米左右。北侧与恒盛SOHO隔路相望，目前在售均价约为16000元/平米。该地块紧邻规划中的地铁六号线。郁江道地块位置该地块规划用地性质为商业金融业（可兼容居住功能），土地出让面积5056.7平方米。容积率不大于6.8，建筑密度不大于40%，绿地率7企划部不小于15%，建筑限高100米。该地块土地用途为商服、城镇住宅，国有建设用地使用权出让年限为商服40年、城镇住宅70年。住宅套型建筑面积90平方米以下的住宅所占比例应大于总住宅建筑面积的70%。河北将新添地铁上盖商业综合体——河北八马路地块介绍津北律（挂）2013-118号地块位于河北区八马路与律纬路交口处。其四至为：东至调纬路、现状居民住宅，南至五马路，西至律纬路，北至八马路、现状居民住宅，现状场清地平。地块东南方临近天津北站，北宁公园在其东侧。周边在售新房有富贾花园、新兴中山八号、仁恒河滨花园、泰达城(小区网论坛)河与海等。在售新房均价20000元/平米左右。该地块临近地铁三号线，并且紧邻规划中的地铁六号。地块规划用地性质为商业金融业，包含规划建筑面积为49000平米的住宅，并包含建筑面积不大于19000平方米的地下商业面积。或将建地铁上盖商业综合体。地块起始楼面价约7714元/平米。8企划部河北八马路地块位置该地块包括A街坊、B街坊，可建设用地总面积47278.7平方米，规划用地性质为商业金融业。其中A街坊用地面积25353.6平方米，规划建筑面积不大于121500平方米（含住宅41000平方米），建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%；B街坊用地面积21925.1平方米，规划建筑面积不大于53500平方米（含住宅8000平方米），建筑密度不大于65%，绿地率不小于5%。该地块土地用途为商服、城镇住宅，国有建设用地使用权出让年限为商服40年、城镇住宅70年。该地块挂牌起始价为135000万元（不含市政基础设施配套费）。套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积应达到开发住宅总建筑面积的70%以上；A、B街坊地下商业建筑面积不大于19000平方米。9企划部三、市场动态1、一线城市年内土地成交金额同比上涨超200%据链家地产市场研究部统计，今年截至10月上半月，一线城市土地市场交易活跃，出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期上涨28%，成交金额为3533亿元，同比上涨207%。其中，住宅类土地规划建筑面积合计为1843万平方米，同比增长108%。据链家地产市场研究部提供的统计数据，在出让土地的规划建筑面积方面，广州同比增长超过110%，深圳同比增长近80%，北京同比增长超过45%，上海同比增长约5%；在土地出让金方面，广州同比增长超过550%，深圳同比增长超过420%，上海同比增长超过180%，北京同比增长超过150%。链家地产市场研究部分析师张旭认为，今年以来，一线城市的土地市场成交较为活跃主要有以下几个原因：一是行业发展和房企预期逐渐稳定，房企投资意愿增加，开始积极拿地扩张；二是一线城市的市场潜力仍然较大。从2012年至今房地产市场的复苏过程看，一线城市率先反弹，推动市场回暖。10企划部此外，房企的销售数据向好也是推动土地市场活跃的原因之一。据链家地产市场研究部统计，万科等17家房企1－9月合计销售5635亿元，同比增长30.8%，房企销售向好一方面使得资金实力增加，另外一方面随着土地储备的消耗，拿地意愿增加。2、金九银十市内土地增量爆发高端规划拉高房价上涨空间随着金九银十最后一天划上句号，借着2013年楼市回暖东风在津城刮起的土地狂潮却才刚刚到一个转折点。2013年金九银十，天津总计出让经营性土地50宗，包括市内六区地块8宗，可以看到除和平区河西各一块全商业规划外，其余地块均包含住宅规划，而在地块溢价成交的背景下，今年天津土地市场的火爆已经给未来房价上行埋下了伏笔。据统计，九月、十月天津土地交易中心共成功出让经营性用地50宗，另有一宗因故推迟，其中市内六区地块8宗；2012年同期共成功出让经营性用地46宗，没有一宗市内六区土地，而因故推迟的那块土地也属于河西区也应该属于今年挂牌的市内六区地块中。2013年金九银十市内六区中除红桥区没有土地出让外，其他区均有土地出让，其具体分布为，和