东达国际广场项目招商定位策略制作：张楠二零一一年十一月目录壹前言贰宏观市场环境叁区域环境分析肆周边项目分析伍直沽风景文化陆定位策略选择柒初步营销构想前言得城市商业综合体，得城市商业未来天津市东达房地产开发有限公司?天津市东达房地产开发公司是组建于1992年的全民企业。?注册资金700万元，主营业务为房地产开发及商品房销售，并取得了二?级资质证明。经过近13年的奋斗，目前发展到已经开发和即将开发?150万平方米的住宅，具有上千万元固定资产，运作着上亿元资金的?房地产公司。在企业融资及偿债方面具有良好的信用，没有出现逾期?和不良贷款，取得了良好的经济效益和社会效益。东达房地产公司发?展至今已经成为大型的集团化公司，公司涉足餐饮，娱乐休闲，文?化，体育，食品等多个行业，公司未来五年计划即将发展东达国际养?生会馆，为天津市民提供及休闲度假养生为一体的高档服务！还要建?立天津档次最高的KTV音乐广场，广大津门百姓带来听觉及视觉的“饕?餮盛宴”。同时为了增加天津市历史文化新亮点，同时开发东岸国际历?史博物馆为市民追根寻源，寻求历史提供更好的文化去处。东东达达国国际际广广场场海河东岸CBD都心区目录壹前言贰宏观市场环境叁区域环境分析肆周边项目分析伍直沽风景文化陆定位策略选择柒初步营销构想宏观市场环境宏观经济方面?2011年宏观经济基本面良好，其最大特点是流动性过剩，固定资产投资和外贸是拉动经济增长的两大主力引擎;?2011年受宏观调控政策和人民币升值压力影响，固定资产投资、外贸和住房消费增长将同时趋缓，宏观经济稳中趋缓，进入微式调整期。宏观市场环境地产政策调控方面?09年以后中国的经济和社会环境发展已经超出了以往常规手段的控制范围，所以调控政策已经接近“政策底”，但效果并不理想；?未来宏观政策继续“微调”的空间已经被紧缩，一些基本性制度调整的可能性有所增大。宏观市场环境?从空间上看，随着天津城区土地的稀缺性进一步提高，城区的市场投资前景明显看好，价格空间巨大；而郊区则在城区稀缺性和城市建设加快的推动下，成为了房地产规模性开发的首选之地，刚性需求十分旺盛。总体成交均价表现(■总量，─商业车位之外,─商业)年度面积6497269.6919947.9809286.11001974.4891931.08657112.5232.79287.231325.88158559.414619151.0425.7330.601345121.7451.3213044191.7924.4130901426917.814.3511.66185.4097.01205.7260.231418868.2468589271021113777144417437200221432310144562731.875.835.871.912.00.883.289.4158.6175.416.97350.637.17208.36326.96335.71466.84559.14445.75586.151335559.1798.1995384.2770246.5877421.690.896084963960.8370.3419.3153.036596727952.0141.2077.37447134.5828.4251.12508915.3240.19127.92445.85493275.298.564974654827.527.1441436.067.55197.2157.7071.73宏观市场环境?从需求上看，由于天津独特的经济地位，刚性需求在天津购房需求中仍然占有较高的比重，成为推动天津房价高速上涨的主要力量；此外，近年来在货币流动性过剩的背景下，投资保值型需求在天津的增长态势明显，也成为购房的主要力量之一。60结婚型租转买型改善型投资保值型50403020100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月456892134589701270111111年年年年年年年年年年年年年年555555年年年66666666年年000000555000000006600000目录壹前言贰宏观市场环境叁区域环境分析肆周边项目分析伍直沽风景文化陆定位策略选择柒初步营销构想区域环境分析区域发展特征作为历史悠久的城市成熟核心区，本区域呈现高度的复合性，这在某种角度上表现为区域属性不明，同时更为项目的发展提供了大量的可能性。区域环境分析东达国际广场—都心区位?商业的区域优势?—项目位于河东大直沽中路与八纬路交口处。?—大直沽中路未来会改成步行街形式，大大带动了周围的商业氛围?—项目所处海河，庙宇文化商业版块，是天津市重点打造的城市副中心之一区域环境分析红星国际商业综合体（在建中）河东万达国际广场东达国际广场（本案）?同行业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径内的最大可选择性”，所以越是同行就越要扎堆，原因是可以引来大部分有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径内通过“比较购物”进行消费，河东万达广场和正在建设中的红星国际商业综合体项目与本案同属同一区域2公里消费半径内。东达国际广场借助于同区域“扎堆效应”的商机，用与万达广场和红星国际错位经营的发展目标，来吸引不同层次的消费人群，共同打造河东新城市商业中心。区域环境分析“官气”、“商气”与“人气”的复合体本区域各大部委、政府机关云集，商务、商业氛围较为成熟，同时存在大量原住民，生活气息浓厚，本案恰处于三者交汇的边界。区域环境分析市政配套条件交通便利配套齐全距津塘公路260米、作为城市核心区，周边配快速路540米，周边有多条套设施齐全，生活便利。高档公交车线路，距地铁站850商务、休闲、娱乐、购物场所米，交通便利，通达性较强密集。。区域环境分析坐拥海河东岸中心的便利交通?距离：到东站驱车只需2分钟。距离滨海新区的重要交通主干线—津塘公路仅需2分钟的车程。?地铁：轻轨1号线，未来的地铁3号线，轻轨9号线?公路：距离奉化快速路500米，距中环线仅需800米。?公共交通：665,668,678等10条公交线路。区域环境分析坐拥天津河东中心的多元化商业综合体??【交通线路】项目周边交通便利，津塘公路，八纬路，七纬路，六纬路，大直沽中路，中环线，解放南路，津滨轻轨，公交方面有673,668,656,665,847,856,643等十余条公交线路。?【餐饮配套】北洋海鲜酒楼，鸿起顺，正阳春酒楼，津轩阁酒楼?【学校教育】音乐学院，54中学，82中学，大桥道小学?【周边医院】三中心医院?【邻近银行】中国银行，交通银行，工商银行，农业银行等等本体属性界定?区位属性：项目所在的大直沽中路为河东核心地区，居住氛围城市核心浓郁；区域现状属于半商业区域，项目周边生活环境混杂区位商业缺乏成熟度，商业品质较低；城市交通咽喉城市进入滨海新区的桥头堡，商业昭示面充足；?项目属性：昭示面充足临街昭示面接近200余米，利于商业街打造；项目地段商业比较成项目周边商业为天津东部区域最成熟地段，但品质熟，但品质较低较低；周边仅有临街商业，未来发展机遇良好；项目作为天津东部城区高品质商业体，辐射周边消高品质商业体费群体；产品存在限制因素：烟道问题限制业态；单体商业产品存在限制条件面积过小；区域内高端商业体缺失；目录壹前言贰宏观市场环境叁区域环境分析肆周边项目分析伍直沽风景文化陆定位策略选择柒初步营销构想周边项目分析?距本案最近的商业项目即为天津湾嘉茂购物中心，其体量与本案也最为相近。其中业态分布范围涉及餐饮、娱乐、购物等多重，劣势为布局较乱，不够合理。?距本项目最近的最大的商业中心为河东万达商业广场，其与对面的红星国际招相呼应。但由于其体量较大，而红星国际的商业部分还未正式销售。?与项目同属区域的同类产品还有天津嘉华商业中心。?距项目最近的大型购物区为淘宝街人人乐大型超市区域。?中山门区域的天润购物中心也属本案的竞品项目。周边项目分析区域商业分布情况区域商业分布情况编号项目名称1凯旋门商厦2滨江购物中心3华润万家4嘉华国际商业中心5海信广场6朗香街7嘉里中心8中信城市广场9津湾广场周边项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘界定原则区域在售商业楼盘、临街商铺、市场辐射3公里范围内竞争楼盘选择天津嘉茂购物中心、天津嘉华中心、河东万达广场周边项目分析天津河东万达广场全体商业共三层主体店有国美电器、华润万家、万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场其中万千百货、大玩家、大歌星、万达电影等都属万达集团所有周边项目分析天津湾嘉茂购物广场?整体业态布局及分布共4层L4美食荟萃L3运动休闲L2摩登淑女L1时尚新贵B1地下车库周边项目分析?L2摩登淑女：淑女装、化妆品、易买得超市、主题餐厅、美甲（桂玲、芒果丁、巴拿米、澳西奴、HOTWIND、MrL1时尚新贵Pizza、DHC、谭木匠、KFC、、呷哺呷哺、丽湖蒸mege时尚女装、珠宝配饰、菜、EVE’S）（BAA、麦考林、搜衣莲、蒙曼特、万文化店、电视表精品鞋包、主题餐厅（得啊特、米莲购物、摩堤工坊、抵羊、诺、西铁城、牧马人、好人缘、梦特娇1932car、流行美、百思图、碧姬、大唐手机、well、CacheCache、天津市芭比指尖造型设计）江南布衣、纯粹、森达、香港老银匠、贝儿多爸爸、戴梦得古珀行、欧丝迪娜美容院）（ME&CITY、SELECTED、TEEMIX、VEROMODA、Columbia、Cabbeen、LAChepelle、Sunnywell、Wanko、Bata、ebase、Jack&Jones、Tata、MrPizza、麦当劳、季候风、豪享来、屈臣氏、亦谷）周边项目分析?L4美食荟萃：毛家饭店、海底捞火锅、韩罗苑、星美国际影城、莱利电玩俱乐部、东方爱婴（