Xx项目营销策略思考2012年8月1宝坻区区域发展分析『区域背景』宝坻区处于京津唐中心枢纽地带宝坻大环境?位于北京、天津两大直辖市的经济走廊之上，是京、津、唐三地的腹心地带?位于京津唐等城市构成的“大北京”规划的中心腹地?交通通讯便利，西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山市105公里南开大学经济学博士、天津市房地产学会副秘书长刘玉录分析“将来京津两个城市之间的融合将不可避免，居于这两个城市中间地段的区域则不可避免地成为核心。”『区域背景』宝坻是西部城镇发展带核心节点?地处大京津地区发展中心，地理位置优越西部城镇发展带?大京津经济圈的政策支持，带动产业发展，加大人才流动，宝坻区正地处一个流动本案中心位置?大京津地区生活、工作方式变化，促使生活半径扩大，宝坻区地处半径覆盖内?宝坻区地处西部城镇发展带核心位置『区域背景』海、陆、空交通网络完善交通路网1个中心—京、津、唐三大城市中心2个机场—首都机场、天津滨海机场3个港口—天津港、京唐港、秦皇岛港4条高速—京沈、津蓟、蓟滨、廊唐高速5小时交通圈—覆盖47个大中型城市?京唐高铁：京津新城通往北京、唐山?津蓟轻轨：京津新城设站?塘承高速、廊唐高速、津蓟-津汕联络线即将建设?宝白公路:南延直通天津机场1『区域背景』京唐高铁，使宝坻区20分钟来往京、唐轨道交通?京唐高铁设有北京站、通州站、香河站、宝坻站、鸦鸿桥站、机场站及唐山站等7个车站；?总投资335.9亿元；?设计时速350公里；?运行时间约38分钟京唐高铁于2009年9月开工建设，2012年投入使用，区域城市化建设进程将全面提速；?20分20分北钟宝钟唐京京唐高铁坻京唐高铁山『区域背景』宝坻区规划一河双城相向拓展，两翼联动、六大组团、城乡一体的生态宜居新城2个新城：宝坻新城、京津新城本案双城带动发展，打造生态宜居新城6大组团：天宝组团\九园组团\海滨组团\潮南组团\新钟组团\黄庄组团6大经济产业区，全面均衡发展区域经济潮白河『区域背景』宝坻在郊县中综合实力排名第二区域名静海县蓟县武清区宝坻区称行政划县级县级　区级区级分临近北京、河北临近河北省、地理位临近河北省、津临近河北省、北省、宝坻区、西蓟县、武清区置南区、大港区京、宝坻区青区、北辰区、北辰区唐山市区域人52.3万人96万人　79.3万人90万人口地区生236亿元209.3亿元1000亿元238亿元产总值宝地产业园初产业发静海产业园已形武清开发区产业旅游业为主具规模旅游展成规模蓬勃发展　业区域均好性较强区域以休闲旅游地理位置优越区域结　地理位置优越主要依托滨海新业为主自身产业产业结构完整论产业结构发达区发展单一薄弱，尚待发展评级『区域背景小结』区域城市化，建设进程全面提速宝坻区伴随着天津市的发展，宝坻区发展潜力巨大?宝坻区位于西部城镇发展带核心节点?链接北京、河北、天津市区等主要城市，有机会承载津、京、河北的人口。?承载着西部城镇发展带的主要功能，是西部城镇发展带上的重要环节『区域背景』双城规划，南北呼应，带动宝坻区发展宝坻新城——政治、经济、文化新城?位于宝坻区北部?东至津蓟铁路，南至潮白新河，西至规划宝黄路，北至通唐公路京津新城?规划总面积约34平方公里——温泉旅游度假基地、国际化会议会展中心、生态宜居新城?位于宝坻区南部?东至潮白新河，南至引青入潮，西至津蓟高速公路，北至规划次干路一?规划总面积约53平方公里『区域背景』宝坻双城——京津新城?新城内项目总投资规模500亿元人民币以上区域开发已具规模，处于完善阶段?以生态、商贸、休闲、会议会展、教育研发为特色?服务京津冀、面向环渤海京津唐卫星城滨海新区配套服务区生态型、知识型、服务型精品新城『区域背景』新仓路本案津蓟铁路通唐公路宝坻双城——宝坻新城宝坻新城政治、经济、文化新城潮白河年份2010年2020年2050年人口规模20万25-30万40-45万建设规模25平方公里36平方公里55平方公里宝坻区老城区包含在内周边产业分布多商业、文化资源广泛以新行政区为核心，含钰华、海滨和宝平三个街道政治、经济、文化新城辐射口东镇『区域背景』宝坻新城政治、经济、文化新城宝坻区新的城市中心?起步较早，区域建设陈旧?历史文化积淀丰富?区域人口数量大，生活氛围浓厚?全面建设，使宝坻新城成为政治、经济、文化中心?未来规划全面，阶段性完善商业、文化、娱乐等配套设施，形成新的城市中心『区域背景』宝坻区“两轴、三区、多中心”规划布局宝坻新城片区位于新城发展轴上两轴城市商业景观轴三区商业、商务、文化等现城市商业景观轴代服务功能为主的综合性北部协调发展区商贸中心集中展示轴协调发展区新城发展轴保护老城风貌，保商业区次火车站次中心商业中心证区域协调建设中心以都市生活景观为特色新城发展轴，东西方向重要发展轴中部改造发展区改造发展区改造提升为主，加强商业功能及区域活力新区中心多中心南部重点发展区重点展发区北部商贸中心、中部商业以滨河生态宜居新中心、南部新区中心、东区建设为主部火车站次中心、西部商业区次中心『区域背景小结』城市化的发展将吸引两类“人群”，项目属于“新城边的新区”，项目地区规划相对新城更易于启动，利于吸引外来人口?城市快速发展，将极大的增加对周边的吸引力。?宝坻成为区域中心，将吸引外来人群。?项目所在城市周边将承载外扩人口。15『区域产业』南部产业—九园工业区九园工业区，重要制造业基地?位于北辰、武清、宝坻、宁河"三区一县"的交界处和津蓟高速公路第一发展的目标出口处?争取用3-5年时间完成首期开发任务，工业固?园区规划面积15平方公里定资产投入达到20-30亿元?京沈高速公路、京津塘高速公路、津围公路、九园公路等主要交通干线从?建成宝坻重要的制造业基地园区周边通过?形成以现代工业为龙头，二、三产业协调发展?园区距北京110公里、天津28公里、唐山100公里，到北京、唐山的车程均不超过50分钟，到天津市区和天津新港仅需10到20分钟的现代化综合经济区和设施完善、环境优美、?园区投资近2亿元的一期2平方公里的"九通一平"基础设施正在建设，特色鲜明的卫星城已与十余家企业签订了入区建厂协议，固定资产投入2亿多元人民币宝白公路九园工业区津园蓟九高潘线速青公线路『区域产业』黄庄乡工业区以环保、制造为发展方向南部产业—黄庄乡工业区?位于宝坻东南部，座落于黄庄乡黄庄村西、九园公路发展的目标北侧，紧临珠江温泉城\知识森林岛、黄庄水库、京津?重点发展农产品深加工、食品、电子信息、汽车配件、金属制新城品、机电制品、服装等优势产业，在环保产业发展上实现大突?面积112平方公里，辖19个行政村，人口1.15万破?辖区内地势平坦、河流纵横、自然环境优美，是华北?五年内实现工业区的科学布局、园林环境、专业分工、物业管著名洼淀，素有京东“鱼米之乡”之称?首期开发600亩，基础设施建设达到“五通一平”，现理、社会服务、市场运作格局，不断提升工业区整体形象有入驻企业15家，协议固定资产投资额4亿元九宝芦线园线黄庄乡工业区『区域产业』北部产业—宝坻经济开发区宝坻开发区依托宝坻城区，发展迅速?天津宝坻经济开发区是国家批准的省（市）级开发区，2003年建发展的目标立，总规划面积33平方公里。06年由“天津宝坻经济开发区天宝工?定位是天津市承接北京最近的一个开发区业园”更名为“天津宝坻经济开发区”。?总体规划上由工业区、高科城、商务居住区、物流区组?距宝坻城区3公里，海滨国际商贸物流城15公里，京津新城、京成，目标是现代化新型城市津国际商贸港15公里，距京、津、唐三大城市分别为70—80公里，距天津新港90公里?作为新兴的经济区域，正在按照“依托京、津、冀，融?规划建设最低达到“九通一平”的标准入环渤海，放眼海内外”的战略构想，着力打造首选科技?新型现代化工业园区，统一规划建设中小企业创业区（工业楼产业，主攻制造工业为北京和天津滨海新区配套的综合产宇）、办公区、仓储区、公共生活服务区。与小城镇发展布局相衔业功能区接，着力打造具有都市型工业园特色的适宜生产、研发、休闲、人居的现代工业区京沈高速公路宝坻经济宝技术开发区宝坻经济开发区起步第一平期面积为7.04平方公里，由工业区和配套服务区线组成『区域产业』方家庄镇工业区——沙发产业基地北部产业—方家庄镇工业区发展的目标??定位是载体功能强大的新型工业区属于乡镇工业园区?位于宝坻新城东部，京沈和津蓟两条高速公路在镇区交?总体规划上瞄准工业产业定位，并以此为依托汇，九园公路和通唐公路交叉过境，打造沙发产业集群?推进产业集群、形成产业链、完善功能区基础设施和公?依托现有优势条件，围绕区特色产业基地布局共配套体系、打造家具区域品牌为重点，实施外向拉动，利用环渤海周边市场的有利条件，发挥区位，强化招商引资、土地、科技、产业基础等优势津蓟高方家庄镇工业区速京沈高速公路『区域产业』新安镇工业区——发展塑料制造业北部产业—新安镇工业区发展的目标?属于乡镇工业园区?定位是天津市承接河北最近的一个工业区?新安镇北部与天津蓟县接壤，东北部与河北玉田县接壤?总体规划占地4平方公里，首期规划面积达2.2，毗邻京沈高速新钟站50米?规划建设最低达到“七通一平”的标准平方公里，工业区载体设施完善?园区产业定位于文体、机械制造、纺织服装等主导行业?工业以塑料较发达，入区企业10个，协议固定资产投资额7亿元新安镇工业区京沈高速公路『区域产业』新开口镇工业区——家电制造基地北部产业—新开口镇工业区发展的目标?属于乡镇工业园区??定位是家电、铸造工业区位于潮白河南，宝新公路和宝武公路穿过全境?工业区完成了给道路、排水管网、供电、通讯、路灯绿化、硬化?总体规划面积3000亩，一期开发占地675亩，可