5.3多伦多四季酒店公寓公寓部分?硬件标准?10英尺高天花板?双层密封玻璃窗?厨房配备不锈钢抽屉和独立水槽产品规格?大理石或花岗岩的厨房案板和地板?阳台配备玻璃滑门?电动窗帘?全年独立控制的冷暖空调?量身设计的家具?科勒厨房和浴室装置?大功率壁炉装修标准?FarberCristal排气罩?松下微波装置?美诺烤箱和洗碗机CBRE|第331页5.3多伦多四季酒店公寓公寓部分?销售状况?截止到2011年5月，已销售85%的公寓?2011年5月，WestResidenceWing中的顶层豪华柏文单位以2,800万美元的价格销售，创下了加拿大有史以来柏文买卖的最高成交价记录?近日，840平米的阁楼套房将在加拿大发售?公寓总价集中在759万-9,491万之间，为当地公寓最高水平CBRE|第332页5.3多伦多四季酒店公寓公寓部分?配套设施和服务?室内游泳池和漩涡（酒店内）?健身中心（酒店内）?SPA（酒店内）?餐厅（酒店内）配套设施?宴会厅和会议室（酒店内）?商务中心（酒店内）?室外阳台?中央庭院公园?24小时礼宾服务?24小时门卫服务?24小时泊车服务?家政服务?公寓毗邻四季酒店，住户可享用酒店提供的所有设施和服务?可安排酒店厨师上门烹调晚餐CBRE|第333页5.3多伦多四季酒店公寓案例分析?小结?独家菜式：酒店以顶级厨师和独家菜式来吸引顾客?配置多间功能房：公寓布设多间功能房，满足不同客群的需求项目亮点?五星级酒店与高端住宅的配比：五星级酒店的入驻可以提高公寓的档次，同时高端公寓可以为五星级酒店增加客源?共享设施与服务：公寓客户可享受酒店提供的所有设施和服务?高端公寓的布设要充分体现入住客户的需求，突显其展示和社交功能发展启示?酒店与公寓的综合体可以共用酒店设施与服务，能最大化的提高公寓档次CBRE|第334页目录1报告摘要42宏观经济和城市发展1083物业市场研究1353.1优质酒店市场3.2服务式公寓市场3.3优质公寓市场3.4甲级写字楼市场3.5优质商业市场4竞争分析2705案例分析2906需求研究3357基地条件及SWOT分析4038整体定位4189分物业定位4489.1精品酒店定位9.2高端公寓定位10开发策略46911财务分析475CBRE|第335页6需求研究6.1酒店运营者访谈6.2公寓需求分析6.3写字楼租户访谈6.4零售商访谈6.5服务式公寓运营者访谈CBRE|第336页6.1酒店运营者访谈执行情况管理公司经营概况品牌系列、定位、分布访谈目的管理公司项目预期分布及扩张计划、选址要求区域评价、项目评价及入住意愿?国际著名酒店管理集团执行标准序号酒店管理公司品牌?20128年月喜达屋酒店集团执行时间1StarwoodHotels执行方式?深度约访卓美亚集团2Jumeirah凯悦酒店集团3HyattHotelsandResortsCBRE|第337页资料来源：CBRE6.1酒店运营者访谈访谈记录?喜达屋酒店集团?Starwood（喜达屋）是美国三大酒店业巨头之一，世界酒店与休闲服务业中的领袖企业之一，在全球80多个国家拥有750家酒店：i)奢华酒店：瑞吉酒店（St.Regis）、至尊金选（TheLuxuryCollection）、W酒店（WHotels）、概况艾美酒店（LeMeridien）ii)高档酒店：威斯汀酒店（WestinHotels&Resorts）、喜来登酒店（SheratonHotels&Resorts）iii)中高档酒店：福朋饭店（FourPoints）iv)标准酒店：雅乐轩酒店（ALoftHotel）?喜达屋品牌：i)一线城市/经济发达的省会城市，著名旅游城市选址要求ii)市中心、商务办公区、著名旅游点iii)有良好的车行及人行通道?天津距北京近，酒店市场受到影响，房价较低对现有市场的看法?滨海新区，苏州工业园等区域酒店发展迅速，品牌更高端?看好市中心地段长远发展?本项目地点较好对本项目的看法?总规模适当，GFA可满足需求?有兴趣在此管理五星酒店项目CBRE|第338页6.1酒店运营者访谈访谈记录?喜达屋酒店集团?建议艾美酒店（LeMeridien）：i)艾美国际酒店集团被评为世界15大豪华酒店品牌之一酒店品牌建议及拓展计ii)积极拓展中国市场，计划在未来的5到10年里在中国开设艾美酒店15家划?对产品建议：i)可以考虑提供300间客房ii)GFA需求40,000平米左右?建议参考的项目有开发建议?LeRoyalMeridienShanghai（上海世茂皇家艾美酒店）?LeMeridienSheShanShanghai（上海世茂佘山艾美酒店）CBRE|第339页6.1酒店运营者访谈访谈记录?卓美亚集团?品牌来源于迪拜，第一家酒店1997年在迪拜开业，旗下主要品牌包括：i)豪华/五星：JumeirahEmiratesTowers，JumeirahHimalayasHotel概况ii)精品酒店：JumeirahBeachHoteliii)服务式公寓：JumeirahLiving?卓美亚品牌：i)一线城市/经济发达的省会城市，著名旅游城市选址要求ii)商务氛围浓厚的核心区域iii)良好的道路交通，方便车辆行人接近iv)如果不是超高层，需要有良好的视野和展示面?未来在吸引高端商务的同时，还需有高档次的休闲度假项目对现有市场的看法?目前市场供应以4星及4.5星为主，未来高端酒店需求量较大，有巨大潜力?城市建设相对破旧，商业发展相对落后?本项目区位好，商务氛围浓厚，交通便利对本项目的看法?未来3-5年内，随着基建设施的完成，海河两岸会有进一步提升，区域会更有吸引力?对本项目十分感兴趣CBRE|第340页6.1酒店运营者访谈访谈记录?卓美亚集团?建议JumeirahHotels5星奢华酒店i)每个城市最多开一家酒店品牌建议及拓展计?对产品建议：划i)不适合做太大，太有个性的项目ii)规模：客房总数250-300间，标间面积45-55平米iii)配套设施要根据具体情况而定?像上海JumeirahHimalayasHotel这样艺术性很强的酒店，不适合中国国情?多数中国人对艺术的欣赏力不足，未来考虑建中国人心目中传统意义的奢华酒店开发建议?建议参考的项目有?JumeirahGuangzhouCBRE|第341页6.1酒店运营者访谈访谈记录?凯悦集团?品牌来源于美国，第一家酒店1957年在洛杉矶开业，旗下主要品牌包括：概况i)豪华/五星：柏悦、君悦、凯悦ii)精品酒店：ANDAZ?栢悦品牌：i)一线城市/经济发达的省会城市，著名旅游城市ii)市中心、CBD、著名旅游点选址要求?君悦品牌：i)一线城市，经济发达的省会城市ii)市中心、CBD?天津豪华酒店的市场目前还不成熟?到天津的商务、游客的档次不高对现有市场的看法?未来3-5年，豪华酒店的市场发展存在机会，但不确定性也较大，主要是看政策支持和经济发展目标的实现情况?离北京太近，易于流失高端商旅需求?本项目位置是高端酒店比较理想的，海河景观、市中心对本项目的看法?但项目的占地规模较小，可能还有车位不足的问题?凯悦有可能进一步接触本项目CBRE|第342页6.1酒店运营者访谈访谈记录?凯悦集团?GrandHyatt比ParkHyatt的可能性更大一些i)目前凯悦集团在天津有多个项目在谈酒店品牌建议及拓展计?对产品建议：划i)本项目酒店品牌的档次也需考虑和项目的整体定位和品质ii)规模300间左右iii)标间面积：40-50平米?建议参考的项目有?GrandHyattGuangzhou（广州）开发建议?GrandHyattBeijing（北京）?GrandHyattShenzhen（深圳）CBRE|第343页6需求研究6.1酒店运营者访谈6.2公寓需求分析6.3写字楼租户访谈6.4零售商访谈6.5服务式公寓运营者访谈CBRE|第344页6.2公寓需求分析执行情况?年龄、家庭状况、收入水平、职业特征、居住区域等购房者背景?购房目的、置业次数、置业预算等?对各个功能空间面积及装修设计细节的需求访谈内容需求细节?对配套、服务、物业等的需求?建筑风格、建筑形式、需求面积、户型大小偏好购买驱动因素?交通、区位、景观、产品（户型尺度、精装品质）配套?执行时间：2012年8月?执行方式：重点项目售楼处门口拦截问卷调研?执行标准：天津在售公寓项目建筑风格、建筑形式、需求面积、户型大小偏好?甄别标准：未来3年内有在天津有购买高档公寓计划并能接受50年产权公寓产品的人群资料来源：世邦魏理仕CBRE|第345页6.2公寓需求分析受访者基本情况类别年龄职业家庭收入10.0%5.0%结果30.0%40.0%15.0%20万以下20-50万50-8080-200200万以上?30%受访者年龄在46-55岁，有一定财富积累?55%的客户家庭收入超过50万以分析?一半以上客户职业为私企业主?50%受访者年龄在36-45岁之间，处上于事业上升期，有一定经济实力?受访者多为事业处于稳定上升期的中年财富积累自由型客群CBRE|第346页6.2公寓需求分析受访者基本情况类别工作区域居住区域结果?工作区域以河西、和平居多，共占比40%，外地客户?居住区域相对集中在河西、和平、南开区，外地客分析占比10%，河东占比15%户占比15%?受访者工作、居住区域集中在河西区，工作区域相对居住区域相对复合性高，外地客户占比在10-15%之间CBRE|第347页6.2公寓需求分析置业动机类别置业经历置业目的居住人数结果?受访者有着较丰富的置业经历，其中?置业目的为投资的占比65%，其分析?居住人数以2人为主三次或以上的占比75%次为自住兼投资?受访者大