原天津凯悦酒店改建项目顾问服务报告终稿呈交：天津第一饭店有限公司2012年11月7日项目进度第一阶段（报告初稿）内容提交日期执行摘要报告初稿?宏观环境和城市发展?物业市场研究（五星级酒店/优质商业/写字楼/高端居住市场）?竞争分析?案例研究09月04日?需求研究?基地条件和SWOT分析?整体定位?分物业定位?发展策略?财务分析第二阶段（报告终稿）内容提交日期客户沟通汇报预计10月15日报告终稿CBRE|第2页目录1报告摘要42宏观经济和城市发展1083物业市场研究1353.1优质酒店市场3.2服务式公寓市场3.3优质公寓市场3.4甲级写字楼市场3.5优质商业市场4竞争分析2705案例分析2906需求研究3357基地条件及SWOT分析4038整体定位4189分物业定位4489.1精品酒店定位9.2高端公寓定位10开发策略46911财务分析475CBRE|第3页1报告摘要1.1对政府的意义1.2对城市及周边发展的意义1.3对人民的意义1.4对企业的意义1.5物业市场分析1.6整体发展战略1.7酒店及精品廊定位1.8高端公寓定位1.9项目开发策略1.10财务分析CBRE|第4页1.1对政府的意义?现代风格古典风格改建前的凯悦酒店：i)1986年落成，天津改革开放的里程碑；天津市长亲自参与项目设计及剪彩；ii)天津第一个中外合资酒店；Hyatt集团在中国大陆第一家酒店iii)运营20余年，楼宇形象和硬件设施落后于区域发展，亟待拆迁改建，重塑形象?经过未来2-3年期改建，项目将：i)文化传承：新天津打造北方经济中心的见证ii)海河地标：与金融城、CBD融合，天津重要轴线——南京路及海河的黄金交点iii)城市印记：商务客人对天津的第一眼印象CBRE|第5页1报告摘要1.1对政府的意义1.2对城市及周边发展的意义1.3对人民的意义1.4对企业的意义1.5物业市场分析1.6整体发展战略1.7酒店及精品廊定位1.8高端公寓定位1.9项目开发策略1.10财务分析CBRE|第6页1.2对城市和周边发展的意义?天津市及周边的发展：周边区域小白楼金融城南站CBD规划时间90年代2007年2009年i)中国城市GDP排名第6，年增速超前5个城市预计落成时间2015年2018年2018年ii)规划占地（平方公里）5.41.30.95项目地处天津核心商务区板块，总规划面积近8平方公里，预计2018年前后全部落成，届时建筑面积（万平米）约200120340常驻商务办公人群将达到15-18万人主要进驻开发商凯德、和记黄汤臣、天津新中信、中粮、埔、富力、泰投嘉里、渤海银丰等行iii)数十家境内外品牌开发商进驻，并引入包括酒津湾一期已经上述项目已开目前进展发展成熟，目前在升级改建运营，二期已工，嘉里中心店公司、国际零售商、知名企业等战略伙伴，开工公寓开始预售区域实现跨越式升级?改建项目将成为天津核心商务区各版块的节点i)依托传承文化?增加核心区的国际人文活力金融城ii)以精品酒店及服务式公寓为核心物业?体现国际商务区规划理念，稀缺的精致生活配套本项目iii)小白楼现代天津最国际、最生态、最体现城市文化的缩影?打造核心区的心理地标CBRE|第7页1报告摘要1.1对政府的意义1.2对城市及周边发展的意义1.3对人民的意义1.4对企业的意义1.5物业市场分析1.6整体发展战略1.7酒店及精品廊定位1.8高端公寓定位1.9项目开发策略1.10财务分析CBRE|第8页1.3对人民的意义?新加坡滨海湾针对天津核心区的主要问题进行改善：i)缺乏天津的人文气息ii)缺乏公众的活动空间和步行空间iii)缺乏更贴近需求，更国际化的配套设施文化传承的Fullerton酒店新加坡河畔的开放空间?改建项目将建设：i)从标准5星凯悦品牌到精品酒店升级ii)从单一的酒店功能到复合酒店、服务式公寓、酒店式公寓、会所……的全方位国际商务配套iii)密集的优质写字楼，公寓及商业项目城市标识天津首家米其林餐厅iv)海河河畔绿色公共空间v)大光明桥头的城市标识雕塑CBRE|第9页1报告摘要1.1对政府的意义1.2对城市及周边发展的意义1.3对人民的意义1.4对企业的意义1.5物业市场分析1.6整体发展战略1.7酒店及精品廊定位1.8高端公寓定位1.9项目开发策略1.10财务分析CBRE|第10页1.4对企业的意义?天津第一饭店有限公司背景：i)隶属津联集团；该集团为市政府出资，在香港注册成立的国有全资企业；?改建项目将建设：i)采用与整体区域匹配的领先规划设计，完善物业功能，改善交通条件，建造新形象ii)引入新品牌，提升资产价值iii)采用持有与销售结合的处置方式，降低运营风险，提高年收益率iv)提升集团的公众知名度和企业责任?本项目财务贡献：（按10年运营期，最好方案）i)总开发成本：约11.4亿元ii)销售物业比例：75.7%iii)动态投资回收期（税前）：8.9年iv)内部收益率IRR（税前）：12.5%CBRE|第11页1.4对企业的意义?维持原建筑面积的方案方案A(H+A)方案B(H+S+A)方案C-1(S+A)占地面积（平米）5,760建筑密度35%高度（米）80容积率（地上）6.1地上建筑面积（平米）35,000会所2,5002,5002,500酒店22,00013,0000服务式公寓09,00022,000酒店式公寓10,50010,50010,500持有面积/比例24,500(70%)24,500(70%)24,500(70%)销售面积/比例10,500(30%)10,500(30%)10,500(30%)经营收入100,76896,71688,595开发成本-53,425-51,900-49,696运营费用-46,008-40,205-30,819税前IRR*10.0%11.5%13.1%税前NPV￥15.46￥2,461.66￥5,097.32投资回收期13.012.611.7备注H:酒店、S:服务式公寓、A:酒店式公寓?财务最佳方案为未涉及酒店功能的方案C-1*：息税前IRR没有利息，未考虑贷款，资金均是使用自有资金CBRE|第12页1.4对企业的意义?增加建筑面积的方案方案C-1(S+A)方案C-2(H+S+A)方案C-3(H+S+A)方案C-4(H+S+A)占地面积（平米）5,7605,7605,7605,760建筑密度35%50%50%50%高度（米）8080100100容积率（地上）6.19.512.212.2地上建筑面积（平米）35,00055,00070,00070,000会所2,5002,5002,5002,500酒店013,00022,00022,000服务式公寓22,00023,00024,50024,500酒店式公寓10,50016,50021,00021,000持有面积/比例24,500(70%)38,500(70%)49,000(70%)24,500(35%)销售面积/比例10,500(30%)16,500(30%)21,000(30%)45,500(65%)经营收入88,595149,125192,385260,078开发成本-49,696-86,743-114,400-114,400运营费用-30,819-58,268-77,286-85,238税前IRR*13.1%9.9%8.7%12.5%税前NPV￥5,097.32￥-273.41￥-5,134.96￥9,646.04投资回收期11.713.013.18.9?品牌服务式公寓一般在2-3万平米，在总建筑面积增加的前提下，需配置酒店物业与服务式公寓形成配合?方案C-4为财务最佳方案，服务式公寓在进入稳定运营期后销售*：息税前IRR没有利息，未考虑贷款，资金均是使用自有资金CBRE|第13页1报告摘要1.1对政府的意义1.2对城市及周边发展的意义1.3对人民的意义1.4对企业的意义1.5物业市场分析1.6整体发展战略1.7酒店及精品廊定位1.8高端公寓定位1.9项目开发策略1.10财务分析CBRE|第14页1.5市场分析酒店历史（2007-2012Q2）?供应：i)截至2012Q2，天津市内六区五星级酒店共有12个，存量共3,161间，近五年新增供应为353间/年ii)五星级酒店类型全部为商务型酒店，同质化高现有供应iii)目前运营的12个五星级酒店中有7个酒店是由国际管理集团管理，例如：喜达屋、万豪等，使五星级酒店市场整体档次和管理水平得到拔升市场表现?需求：i)入住率呈下跌态势，五星级酒店目前年平均入住率为53%ii)国内客源占据较大比例，外籍客户占比在10%-20%之间未来供应iii)商务散客和会议客群占比75-80%?价格：未来预测i)天津五星级酒店房价整体水平适中，平均房价约617元/晚*间发展启示?市场综合表现最佳的前三个项目：i)天津瑞吉酒店，2011年开业，入住率35%，平均房价875元/晚ii)威斯汀酒店，2010年开业，入住率55%，平均房价825元/晚iii)利顺德大酒店，2010年重新开业，入住率40%，平均房价750元/晚CBRE|第15页1.5市场分析酒店未来（2012Q3-2016）：?供应：i)截止2016年底，五星级酒店累计房间为6,544套，是目前的2.1倍ii)已开工项目有丽思卡尔顿、泛太平洋酒店、四季酒店iii)未来新增供应项目有11个，共3,383套房间现有供应iv)未来供应集中在海河沿线的小白楼、金融城和南站CBD，全部是由国际知名酒店管理的商务型酒店，如Indigo、利兹卡尔顿、悦榕庄等品牌市场表现?预测：i)从远期看，天津商务区规划和旅游文化区建设将拉动需求稳步增长未来供应ii)