3.2服务式公寓市场代表项目?信达广场服务式公寓—基本信息类别内容地理位置?位于和平区解放北路188号位置?信达广场41-51层营业时间?2005年公寓面积?约15,000平米解放北路公寓套数?110本项目梯户比?3梯12户信达广场服务式公寓开发商?天津华信商厦有限公司?澳门旅游娱乐有限公司、天津泰达集团有限公司、投资商中原百货集团股份有限公司CBRE|第166页3.2服务式公寓市场代表项目?信达广场服务式公寓—产品特征类型面积（平米）套数（套）占比一居1006458%两居1501817%二室户型三居180-1902724%套房52611%CBRE|第167页3.2服务式公寓市场代表项目?信达广场服务式公寓—经营情况居室面积（平米）租金（元/平米/月）1居室1001282居室150943居室19094租赁方式：只租不售，半年起租客户情况：?以日籍、欧美籍人士居多约占80%，少量香港客户?客户职位基本为科长、经理级别CBRE|第168页3.2服务式公寓市场代表项目?信达广场服务式公寓—服务配套类别内容?电视（含涉外频道）、洗衣机、冰箱、微波炉、洗碗机、整体厨房（电磁炉、抽油烟机）海尔、西门子同等品牌?实木复合地板?家电设备中央空调?可视对讲?浴缸三件套，科勒或同等品牌?3部专属电梯?24都铎健身小时前台接待、住宿接待登记、服务咨询?投诉接待、邮件发送、饮用水/出租车预订?房内设施设备维修服务、每天房间清理服务?卫浴毛巾每天更换、被单更换2次/周?24小时监控、保安服务其他服务?配备私人专属保险箱?自助式早餐、云顶餐厅送餐服务?免费使用都铎健身中心?免费日文报纸阅读云顶百家?专项洗衣服务CBRE|第169页3.2服务式公寓市场代表项目?信达广场服务式公寓—小结?位于小白楼CBD，区位优势明显，商务氛围浓厚，商务客源稳定优势?依托信达大厦，配套齐全，生活便利?受项目外立面设计影响，存在锐角户型，影响居住舒适度劣势?物业管理非国外知名管理机构，服务品质较低?避免一味追求立面，牺牲内部户型的舒适度启示?规划阶段考虑各个物业的配置，使各个功能协同发展CBRE|第170页3.2服务式公寓市场代表项目?万豪行政公寓—基本信息类别内容地理位置?位于河西区宾水道与紫金山路交口位置?万丽天津宾馆营业时间?2010年本项目万豪行政公寓公寓面积?约11,600平米宾水道公寓套数?96梯户比?3梯12户CBRE|第171页3.2服务式公寓市场代表项目?万豪行政公寓—产品特征一室户型类型面积（平米）套数（套）占比两室户型一居90-1108082%两居17089%三室户型三居18089%CBRE|第172页3.2服务式公寓市场代表项目?万豪行政公寓—经营情况居室面积（平米）租金（元/平米/月）1居室90-1101892居室1701603居室180158租赁方式：只租不售，起租一个月客户情况：?以欧美籍公司总经理级别人士居多约占70%，少量香港客户，平均入住率在80%CBRE|第173页3.2服务式公寓市场代表项目?万豪行政公寓—服务配套类别内容?电视（含涉外频道）、洗衣机、冰箱、微波炉、洗碗机、整体厨房（电磁炉、抽油烟机）海尔、西门子同等品牌?实木复合地板、地毯家电设备?中央空调?可视对讲?浴缸三件套?3部专属电梯?24小时前台接待、住宿接待登记、服务咨询?每周5次客房清洁服务（3次小清洁：简单打扫。2次大清洁：更换床单，毛巾等）?24小时监控、保安服务其他服务?免费使用健身中心、桑拿房、室内游泳池、网球馆?MEA一楼会议室每天免费使用2小时?MEA早餐房24小时免费的茶和咖啡?高速宽带（有线及无线网络）CBRE|第174页3.2服务式公寓市场代表项目?万豪行政公寓—小结?位于天津政治核心区，商务氛围浓厚，商务客源稳定优势?周边商业生活配套完善，交通便利?物业管理国外知名管理机构，服务品质高?缺少套房设计劣势?户型分配相对集中于一室户型，二居与三居户型数量相对较少启示?商务服务及配套设施完善CBRE|第175页3物业市场研究3.1优质酒店市场3.2服务式公寓市场3.3优质公寓市场3.4甲级写字楼市场3.5优质商业市场CBRE|第176页3.3优质公寓市场整体市场?研究说明?研究区域：限定在天津市市内六区，不包括滨海新区和其他郊远区县?重点区域：河西区、南开区、和平区?研究对象：高层形式的高端酒店型公寓?价格标准：现时平均售价（2012年7月）15,000元/平米天津大悦城津澜阙富力中心CBRE|第177页3.3优质公寓市场整体市场?在售高端项目分布特征86编号项目建筑面积（平米）容积率51凯德国贸117,00013.02富力中心70,50015.0本项目3昆仑中心60,50011.07124津澜阙77,4004.35保利金香槟96,6006.96大悦城40,5004.53769,0003.04水岸银座8九州国际70,0005.0?本项目周边高端酒店式公寓比较集中，形成的高端居住氛围为项目发展提供了良好的圈层环境CBRE|第178页资料来源：世邦魏理仕3.3优质公寓市场整体市场?在售项目概况月均去化情况产权年限装修报价（元/平销售均价区域项目名称总户数主力户型（月/套）（年）米）（万元/平米）凯德国贸350130540001.870-90平米一居70-90平米两居、90-富力中心124046540001.7140平米三居河西区昆仑中心1850783毛坯1.280平米180平米两居220、津澜阙35033050002.5230、260、330平米三居120平米两居、130平和平区保利金香槟154062220001.8米三居16平米、31平米（该项目产权面积基础上河东区水岸银座26040430015001.2-1.5每户均赠送40-50平米）40平米一居、70平米大悦城355064020001.5两居南开区九州国际1650900毛坯1.984-97平米两居CBRE|第179页资料来源：世邦魏理仕3.3优质公寓市场整体市场?市内六区公寓市场供需情况2007-2012.Q2供需比较（万平米）?2007-2009年，酒店式公寓市场新增供应保持增长趋势，年均增长12万平米?2010年，由于前期存量较大，新增供应出现小幅下降；2011年受限购令影响，酒店式公寓市场转暖，2011年新增供应达到高峰63.7万平米，截至2012年第二季度，新增供应24.2万平米?从成交走势来看，2007-2008年天津酒店式公寓市场刚刚起步，两年仅成交7万平米；2009年随着市场的逐渐成熟，2010年成交量达到29.3万平米，2011年相比2010年基本持平，2012年第二季度成交14.8万平米?天津整体公寓市场物业供需较为平衡，市场泡沫较小CBRE|第180页资料来源：世邦魏理仕3.3优质公寓市场整体市场?市内六区公寓市场价格走势2007-2012.Q2成交价格走势（元/平米）19,60016,50016,40015,00014,70012,800200720082009201020112012.Q2?酒店式公寓产品的成交价格在2008年受金融危机影响，大幅度降价外，金融危机过后，截至2010年逐年呈递增态势，平均增长率约14.3%，2010年后，由于受国家宏观调控影响，成交价格呈下跌趋势?整体公寓市场在国家宏观调控前保持上涨趋势，客户购具有购买力，由于国家攻关调控，整体价格下跌CBRE|第181页资料来源：世邦魏理仕3.3优质公寓市场整体市场?产品特征户型分布面积分布（平米）6.0%12.0%3.0%10.0%8.0%敞开式17.0%50平米一室70-90平米25.0%二室90-120平米31.0%120-250平米三室43.0%250-300平米45.0%四室?高档酒店式公寓户型以一室、两室为主（共占比74%），面积主要集中在90-120平米（占比45%）?市场主力需求为本市以及部分外省事的投资客或投资兼自住需求的客户?未来，随着天津CBD的不断成熟，将有更多人群选在核心区居住，自住、改善、投资等多元的购买需求将增加，产品户型比例更为均衡?高档酒店式公寓主力需求面积在90-120平米之间?未来本项目在产品规划上应以120平米的户型为主力，适当规划大户型，满足未来改善需求客户CBRE|第182页资料来源：世邦魏理仕3.3优质公寓市场整体市场?未来供应分布预计入市时间公寓建筑面积编号项目（年）（平米）4671天津大都会天201363,000汇广场92茂业大厦2013120,00023远洋国际中心2013102,0001014合生国际大厦201654,000本项目35小白楼联合广2014100,000场86中粮大道2015100,00057中信城市广场2015270,0008泰丰小白楼2014100,000119津湾二期2013100,00010泰安道一号院、201335,000四号院11海河大观2012.960,000?未来高端公寓项目集中在本项目所在区域周边，未来竞争激烈CBRE|第183页资料来源：世邦魏理仕3.3优质公寓市场代表项目?大悦城-概况项目概况：类别内容区位?南开区南门外大街与南马路交口开发商?大悦城（天津）有限公司投资商?天津市津茂置业有限公司产权年限?50年开盘时间?2011年8月?总占地8.9万平米，公寓0.9万平米，总建筑规模面积53万平米，公寓为4万平方米总户数?公寓共640户，当期一期推出342套大悦城物业类型?公寓（50年产权）、商业、写字楼、住宅南门外大街容积率?公寓4.5绿化率?35%本项目销售均价?1.5万/平米物业费?4.5元/平米*月入住时间?公寓2013年9月CBRE|第