谨呈：天津富士中新生态城芦花庄园Ⅲ期营销提案报告新鸿嘉·芦花庄园项目组■2010.01.16本项目营销工作目标本项目营销工作目标现金流?通过分物业的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的顺利回拢！利润?在依托区域发展的基础上，充分形象与品牌发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！?通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！本项目营销策划工作思路本项目营销策划工作思路?理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来销售成功。区域现有特征区域现有特征品牌与市场口碑建立品牌与市场口碑建立营销战略营销战略市场环境市场环境如何精装修销售如何精装修销售引导动线户外占领引导动线户外占领政策时机政策时机创新营销手法创新营销手法配套欠缺如何调整配套欠缺如何调整竞争对手竞争对手管理模式提升管理模式提升客户认同客户认同如何扩大客源区域如何扩大客源区域现场情境营造现场情境营造跨区营销扩大客层跨区营销扩大客层管理物业如何突破管理物业如何突破我们面临的问题我们面临的问题实现利润最大化实现利润最大化实现营销目标实现营销目标实现营销目标实现营销目标首先让我们由外而内先来认识一下我们将要面对的市场环境天津市滨海新区现况?市政态势?三区合一：2009年10月26日，经国务院同意，国家发改委批复了《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》。11月9日，国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划的消息公布，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域，这标志着滨海新区行政管理体制改革全面启动。2010年1月11日三区合一正式挂牌。天津市欲借力滨海新区，打造新的发展极。?市政态势?十大战役：生态城位居三大板块之一,并为唯一和谐人居诉求的住宅示范区，成为滨海新区人口引入后，最佳居住生活区。第一大板块（生态、宜居、休闲）中新生态城滨海旅游区北塘片区东疆保税港区及其生活配套区其他板块（产业、物流、培训）南港工业区、轻纺工业园和生活区第二大板块（服务、金融、商业）中心渔港滨海新区核心城区西部片区响罗湾和于家堡中心商务区临港工业区?市政态势?交通建设：虽有滞后但仍全面启动，后续看好?目前在建项目：?目前在施项目9项，分别为中央大道、集疏港一期（东段）、西中环一期、西中环北延、塘汉快速路、海景大道南延、港塘路拓宽改造、新杨北路、新北路拓宽改造。2009年末预计完成分别为：集输港一期东段主线，中央大道物流中心以北路段（除永定新河大桥）、西中环一期第九大街-京津塘高速段。?2010年：中央大道永定新河大桥、西中环一期京津塘高速-津塘二线、集疏港一期疏港二三线立交、塘汉快速路、海景大道南延。2011年：西中环北延、港塘路拓宽改造、新北路拓宽改造。?2012年：新杨北路。?轻轨北延预计在2012年全线完成，对区域内居住群众与市区衔接起到绝大益处。?在2012年前，本区域主干道仍需仰赖汉北路??市政态势?人均GDP快速增幅，人口进入快速增加期2004-2008年全市生产总值及其2004-2008年滨海新区生产总值及其增增长速度长速度,大于天津市平均数，滨海新区已成为天津人口及GDP成长新极点。?市政态势?人均GDP快速增幅，人口进入快速增加期全市实现地区生产总值（GDP）6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增长16.5%，增幅比上年提高1.3个百分点。分三次产业看，第一产业实现增加值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长18.2%；第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。第三产业增速比上年加快。按常住人口计算，全市人均生产总值达到55473元，按年平均汇率折合7987美元，增长11.3%。全年滨海新区生产总值完成3102.24亿元，比上年增长23.1%，增幅比上年提高2.6个百分点。较全市高6.6个百分点。根据2005年11月份的人口普查数据，塘汉大三区实际常住人口达到132.82万。而2010年常住人口将达到180万人，预计流动人口总数将达到280万人。天津市房产市场现况?市场供需分析2006-2009年成交面积走势图?市场供需分析?天津新建商品住宅分析?2009年全年，天津商品住宅销售125874套，销售面积1321.99万㎡，同比08年上涨162.66%，天津商品住宅销售均价7408元/㎡，同比08年上涨7.03%。?2009年天津商品住宅交易量远高于历年水平，且波动幅度有所减小。根据走势图，06年，天津商品住宅波动较小，进入07年价格一路上扬，受经济危机影响，08年价格频繁小幅震动。09年价格基本呈上行态势，在10月份超过8000元/㎡，之后略有下调?如以2009年全年来看，一月至12月，上涨幅度为14%?受2008年影响，开工量减缓，预计供应暴增期在2010年中旬。4500009000?市场供需分析4000008000350000700030000060002500005000200000400015000030001000002000500001000002009年12009年22009年32009年42009年52009年62009年72009年82009年92009年102009年112009年12月月月月月月月月月月月月成交面积91070137555212918195526276456315738374919406195315639357913328099356374成交均价624668136576647066686699725970947534767575147588滨海新区成交面积及价格走势成交面积成交均价?滨海新区成交量首次高于环城四区，达到市场的25.13%，平均每月达到33.5万平米。?如以2009年全年来看，1月至12月，滨海新区上涨幅度为17%?市场供需分析?天津新建商品住宅分析（第四季度）?10月在前一阶段的成交放量释放需求，商品住宅存量大幅下降，其次持续上涨的房价超出部分潜在购房者的心理预期，这些购房者暂时离场观望；再次，国家针对房地产行业的新政策还不明朗，部分购房者推迟了购房计划，需求和供给双双走低影响了成交量。?11、12月，随着年末临近，房贷优惠政策取消的消息不断被提及，刚性需求客户或许会加快购买速度。成交价格以及成交面积双双回升，住宅销售不断攀高，未来市场走势尚不明朗，但基本会维持在现有水平。?现行项目惜售缓售，捂盘拉抬行情,（从11月最低售价至12月18日最高408100358000日）增幅超过15%，月底有小幅回3079007800落，12月均价维持在8100元上下。257700207600157500107400573000720010月11月12月成交面积成交均价?市场供需分析?天津新建商品住宅（库存）分析虽然价格持续上涨，但需求仍旺盛，成交量不断攀升，从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），6月以来，连续5个月出现持续回落，到2009年11月30日，基本稳定在6个月；虽然可售量有所增加，但天津楼市仍呈现出供不应求的态势。98-0209年4月-703-05年05-07年07-08年08-4季始09年8月-10年底年月经济好经济面快速上升泡沫显现金融危机经济危机经济回升经济回升、通胀抬头?政策预转警?鼓励发政策面房产控制供给新政有抑双线控制价趋势控制需求鼓励购房鼓励开发稳定需求、抑制高价展?08年末在宽松的货币政策下，实体经济仍然低迷，释放的货币资金通过各种渠道进入资本市场（股票、房产一线量价双）推动其快速上升；全线飘控制中增跌一线量价齐升市场面?09年4-7月经越调越高济开始回大起大落升，但主要由投资所拉动，对实体经济？仍持谨慎观红长二线量跌价二线量价齐升点；挺?0925”,投资年三季度末疯长效应导致政策出现收紧现象，从“营业税征收高端表改现充足、投资全线进投资撤离投资撤离改善需求井喷客源面到“（机）疯国四条”,再到“拿地首付不低于刚性激发50%”,从“5年内普通住改善房转持续释放让差额、刚性入征收长营业税”再到“刚性观望督办刚性支撑全国18宗房地产闲置土地刚性需求”。这一平稳系列稳定政策,在时间上不可谓不紧,在力度上不可谓不强。房产政策“组曲”已经奏响“打压”氛围基本形成。?从行业环境来看，政策调控集中在土地方面，政策传达到终端影响房价仍需要一个过程，还有一定的时间差，观察期锁定09第四季度末和2010年第一季度。?从行业自身看，目前新开工面积的恢复性增长和热销是符合政府利益的。但也不排除在价格疯长情况下，政府加快调控速度。?对未来楼市走向的预判?对未来楼市成交量的判断：?至2010年第二季度前，仍是卖方市场，市场有效供应决定其成交量，市场仍处于供不应求的态势，这就取决于开发企业的新增开盘量；?2010年第二季度后，随着2009年成交地块形成供应，住宅市场供应将会明显加大，（2010年7月后滨海新区将有最少275万平米供应量，超过35个新项目）?加上需求逐步被消化，市场将变成买方市场，成交量主要取决于购房需求；但从国家政策向导来看，未来保障性住房以及中低价位的房子将大幅增加，以满足中低收入水平人员的购房需求。?对未来楼市走向的预判?对于价格走势的判断：?目前整体市场仍处于供不应求态势，未来半年内将维持在一个高位，呈现持续小幅上涨态势，但涨幅将远小于2009年6月以来涨幅；?结合2009年末国家出台的房地产政策，可以看出国家将抑制投资投机需求，鼓励和加强中低价位楼盘以及保障性住