浦东高行项目市场定位及产品建议报告2010.02Shanghai第一部分市场篇一、城市发展环境简析城市地位城市经济二、房地产市场趋势研判居民收入三、区域市场趋势研判行业发展四、区域市场特征分析城市总结五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结上海——长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标?到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心?到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心GDP（万占全国比重经济增长率作为长三角龙头城市、两大国际中心亿）建设城市，必然吸引各类人才流入，长三角6.5520%11%从而为房地产市场发展奠定坚实需求珠三角2.979.1%12.5%基础。京津冀2.989.1%11.9%?2008年，长三角实现GDP6.55亿元占全国比重20%，明显领先于其它经济圈。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结主要一线城市人口及经济总量对比【城市GDP】上海与其它一线城市GDP总量（亿元）?08年上海实现GDP14901亿元，在160001369814000内地一线城市中名列第一。12000104881000078068215?08年常住人口1888万人，也是内80006000地人口规模最大城市。400020000上海北京深圳广州【城市人口】上海与其它一线城市常住人口（万人）1888从城市综合实力看上海，是无可争2000169516001296议的内地“第一城市”120010188004000上海北京深圳广州城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结主要一线城市GDP、人均收入对比上海与其它一线城市人均GDP（元）上海与其它一线城市人均可支配收入（元）100000898143400081233292008000073124300002669063029247252531726000600002200040000180002000014000010000上海北京深圳广州上海北京深圳广州?08年上海实现人均GDP73124元，在一线城市中处于中等。低于经济特区深圳、以及省会广州。08年上海人均可支配收入26690元，次于深圳。从经济发展水平看，“第一城市”价值还待挖掘，同时也说明未来发展空间较大城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结住房消费住房面积上海城镇居民住房消费支出比例（%）上海市区人均居住面积（平米）18.018.016.916.616.016.516.015.215.915.415.514.014.516.014.812.013.814.013.110.010.510.29.712.58.08.511.812.06.04.010.02.00.08.0200020012002200320042005200620072008200020012002200320042005200620072008?从住房消费支出看，虽然支出比例有所起伏，但总体在一定范围波动。?而从城市人居居住面积看，08年实现人均居住面积16.9平米，较全国平均水平居住面积28平米有较大差距。由此可见，居民对居住的改善需求基础较强，房地产市场长期发展空间仍然广阔。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结城市地位1、房地产市场长期发展空间居民收入大。城市经济城市发展2、中端市场的需求基础不断VS提升。房地产市场3、城市中心范围逐步扩大。居住现状行业发展城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结城市发展格局居住土地需求资源外环线强烈稀缺中环线项目位置内环线?随着城市不断发展，上海中心城中心城区区概念不断外延，外环线以内将逐步成为大中心城区。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结宏观市场对项目影响1、房地产市场的长期发展空间广阔，为项目的操作奠定了良好的行业发展基础。2、城市功能定位的明确与提升，更多人才的流入，为丰富房地产市场的需求结构奠定坚实基础。这对本项目定位也有借鉴依据。3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象提升，也能吸引多种层次客户关注。从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。一、城市发展环境简析土地市场二、房地产市场趋势研判政策面三、区域市场趋势研判商品房成交四、区域市场特征分析趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位土地市场政策面二级市场趋势研判上海商品房土地成交面积/建筑面积（平米）?成交量：14000000土地市场在经历08年供应与成交1200000010000000下降后，09年重新放量。这一方面80000006000000是市场火热导致对土地需求增加，40000002000000同时，政府也加快了推地速度005年06年07年08年09年土地面积33035926430565736519740731037240553?成交价格：建筑面积5410118106018171141994566912031170436109年，是地王频出的年份，成土地平均楼面价格分析（元/平米）交土地的楼面价格也大幅飙升。800075736000（1）供应增加有助于改变市场供求400042224038失衡，回归理性发展。302920002001（2）地价突增，也为未来房价提供0坚实的支撑基础，同时进一步增加房05年06年07年08年09年价泡沫。土地市场政策面二级市场趋势研判20072007年年2008年20092009年年2010年金融上调金融机国11条手六次加息构人民币存段款准备金率政策走势：税五次降商品房转保持宽松收息2007年为防止经济过热为让环节营货币及税手业税规定收政策紧缩型政策。段2008年上半年继续保持紧缩政策，年底经济危机影减免契税，二手房转营业税，降让营业税响下出台一系列的救市政低转让年限年限恢复其策。他2009年全年继续保持08年手段国四条的经济政策，但对房地产却转方向，从国四条到国中央政策收紧逐步展开11条，2010年房地产业再次进入宏观调控周期。土地市场政策面二级市场趋势研判地方政策主要是抑制房价过快增长改善型二套房买方抑制需求市场投机性契税首套房上海政策营业税2到5卖方年市场加倍调节所得税2到5年分析：从投资投机到自住，房地产需求将全面受到抑制，市场成交将会大幅下降，上海的调控力度必定成为全国的表率（历史上“上海感冒、全国吃药”），对2010年的上海房地产市场不能过于乐观。土地市场政策面二级市场趋势研判政策对2010年影响?2010年第一季度：由于12月的政策末班车使需求“透支”，1月份“国11条”的政策出台，以及春节淡季，市场观望会增加，销售量将回落；同时，开发商的“不差钱”状态亦使价格坚挺，市场呈现“量跌价平”的现象。?2010年第二季度：政策效应的消化以及按照市场传统规律第二季度市场放量，成交相应回暖，但价格因第一季度政策调控影响，价格继续持平，“量升价平”。?2010年第三季度：如果宏观经济上升快速，可能会加息。（1）若楼市在二季度只是出现“规律性回暖”，那么在加息背景下，市场将呈现“量平价升”的态势。（2）若楼市在二季度出现快速回暖迹象，政策力度将会加大，楼市将会快速降温，市场呈现“量跌价平”的现象。?2010年第四季度：由于第四季度考虑到回笼资金因素，市场会出现“促销现象”，呈现“量升价降”的态势。土地市场政策面二级市场趋势研判商品住宅近年走势上海商品住宅供求关系（平方米）上海商品住宅成交均价（元/平米）18000200000001.60166301.4016000160000001.20120000001.00140000.8080000000.60120001198740000000.40107400.201000000.00892520062007200820098000预售面积16427008.7212863718.0710296147.5511450842.736000成交面积13,947,98417,509,3497,444,14314,672,032供求比1.180.731.380.782006四季度2007四季度2008四季度2009四季度供需平衡线“泡沫化”特征促使中央改变?上海近年总体商品住宅供需结构，呈现“波浪形”结构，政策，要求稳定房价，其中保松一年紧一年，且受政策影响显著证商品房供给，可能是2010?价格在07年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。年供求关系再度转换，形成供大于求土地市场政策面二级市场趋势研判08年09年2010年?降低存贷款金融利率?下调资本金比例?上调存款准备金率?减免税费、降低房贷首付?逐步控制二套房贷优惠利率?二套放贷首付4成?个人住房贷款利率优惠下浮?营业税征免时限由2年恢复到?增加普通住宅用地供给30％5年?实行差别化税收信贷政策?最低首付款比例调整为20％?增加普通商品房供给?解决中低收入群体住房?加大保障性住房建设力度?抑制投机?进一步鼓励普通商品住房消费?支持房地产开发企业积极应对市场变化降低利率先行宽松增大供应刺激消费逐步从紧抑制投机政策转向显著，但主要针对“泡沫”“投机”的关注与打压增加供给，为了满足普通自住者的需求土地市场政策面二级市场趋势研判一级市场二级市场政策面现状土地供应放量周期波动显著增加普通房供应地王现象频出价格升幅较大抑制投资需求09年供不应求局面投资需求退潮趋势可能增加商品房供应可能在2010年逆转房价适度理性回归不论从一级市场放量、二级市场周期波动、还是政策面转向看，2010步入调整的趋势不可避免。适当加快房源上市步伐，可