笋因落箨方成竹鱼为奔波始化龙豪邦汽开核心区项目缇香公馆团购方案提报B&D.AD2010年6月本次提报包括?市场分析?项目分析?客户分析?团购推广策略市场分析“414势变”?2008年，我们在拐与不拐的争论声中，艰难的走过，低迷成为了2008年楼市的主题；?2009年，国十条在提振楼市的基础上，保证了中国经济从经济危机的阴影中走出；?2010年，在所有的地产商赚的盆满钵满的时候，“新十条”犹如一场突如其来的霜冻，将整个楼市冰封。国家对楼市的调控，从力度强度幅度上刷新了2010年一季度以来的调控记录，而“新国四条”“新国十条”等政策的出台，也是近些年来最严厉的一次调控，提高二套房首付比例和贷款利率，暂停三套房贷，打击异地炒房等相关的政策让楼市迅速降温，目前几乎冰点，过热的楼市有可能被“硬着陆”。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月20日，住房城乡建设部在其官方网站公布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。4月21日，为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。一、进一步加强房地产市场监管；二、完善商品住房预售制度；三、加强预售商品住房交付和质量管理；四、健全房地产市场监督管理机制。16个重点城市中有13个城市四月最后一周成交量环比出现下降。南京、福州、北京和苏州环比下降比较明显，四个城市环比分别下降61.66%、56.31%、54.21%和44.65%。截至5月9日，16个城市年初以来累计成交量同比下滑14.78%，和上上周相比降幅增加3.97个百分点。预计随着国家调控政策在地方的严格执行，房屋销售面积同比增速将逐渐下降，房屋销售价格增速将见顶回落。深圳近八周成交情况从近八周成交走势图上可以看到，经过了春节的传统淡季之后，三月全月，成交奏疏基本成交量逐步回升的趋势，三月中旬更是出现成倍的增长，成交量的巅峰出现在4月中旬，随着“新国四条”“新国十条”的逐渐出炉，4月中下旬成交量，出现急剧下降，四月中下旬的下降幅度，接近于三月中旬的上升幅度，但近八周的成交谷底，出现在四月最后一周，这是因为楼市新政的威力已经全面影响到楼市的各个方面，房价将被冷却和冻结目前已经成为主流意识。北京：4月19日至4月26日，北京共核准8个预售许可证，共有2377套新房上市预售，截止4月26日，只有一套房源由绿转红，即由可售变成已签约，其余的房子都处于可售状态，连一套已预订的粉色都没有。项目3月4月跌幅预售项目个数272122.2%商品房总供应套数8574573533.1%当月成交套数323769578.5%商品房销售率37.8%12.1%68%上海4月11日——4月17日成交量情况区域?成交套数?成交面积?成交均价?成交量涨跌上海：4月份，新政之前楼市开盘宝山?516?47865?8797?-10.06%134?14258?23683?-11.37%数量达20个，均价每平方米长宁?崇明?32?2895?2585?7.94%22782元；新政之后的两周内，开奉贤?250?25282?4644?4.38%55?6075?22106?18.41%盘数达13个以上，均价每平方米虹口?黄浦?30?3773?30499?5.01%18622元，环比下跌18%，在采样嘉定?384?35714?8672?1.27%179?18025?4218?2.86%的沪百盘中，3成明确延期开盘，金山?静安?45?3676?25106?-11.11%3成时间待定卢湾?10?640?21496?-42.76%闵行?590?74682?13306?20.18%南汇?1077?99546?5729?0.43%浦东?831?84002?16128?-28.80%普陀?172?18139?13338?-14.91%青浦?453?42999?7262?-0.40%松江?805?86437?101766.16%徐汇?67?7864?19498?12.10%杨浦?159?14017?15533-0.57%闸北?97?9783?16120?-4.78%总计?5886?595673?10922-10.34%沈阳今年3-4月，沈阳市批准入市的商品房126.49万平方米，同比增长25.21%。其中，商品住宅批准入市102.79万平方米，同比增长31.82%。商品房合同备案235.02万平方米，同比减少7.24%，备案金额114.72亿元，同比增长16.64%。其中，商品住宅合同备案199.01万平方米，同比减少6.63%，备案金额93.15亿元，同比增长20.09%。沈阳新房成交量波动明显，4月17号是成交量上涨的分水岭，17号之前，日均成交303套，之后日均成交695套，上涨119.5%。4月沈阳商品房成交均价为5147元/平方米，上涨幅度较大，环比上月涨幅为12.84%，同比涨幅则高达32.10%；商品住宅成交均价为4964元/平方米，与上月相比，涨幅高达14.83%。长春现状：4月24日万达广场开盘，推出132套住宅产品，实际成交28套；4月24日万科洋浦花园开盘，推出104套，成交65套；4月25日新奥蓝城开盘，推出397套住宅产品，排号1788组，成交358套；5月27日吴中印象开盘，上市200余套，销售90%；6月12日金美程家园开盘，上市643套，消化90%；6月13日华亨名城开盘，上市521套，销售90%；6月14日洋浦花园《幸福居》开盘，上市160套，消化116套，超额完成任务；6月20日中海国社“长滩”开盘，销售200余套，超额完成任务。长春市场小结：?长春房地产市场相对理性，新政对其影响不是很明显，尤其是短期难有立竿见影的效果;?新政策的出台会加重购房者的观望情绪；首先表现在成交量会有所下降;?但是由于目前的市场处于供小于求的状态，刚性需求又相对旺盛，上半年变化不明显;?下半年就大部分开发商楼盘集中上市期，也可能又有新的政策出台，存在变数可能;?后新政时代，在客户观望中，世博会、世界杯的媒体宣传中，客户已经把新政的是放在脑后，而不是风尖浪口上，这样的态势缓和了房地产市场;?作为新项目，未雨绸缪还是很重要的，需要充分的考虑市场可能的变化，以制定相对合理，有效的推盘策略。汽车产业开发区长沈公路成为房地产开发的热点版块，力旺格林春天、中国铁建国际花园、君地十六峰、东皇君园等项目让我们看看这些项目的销售及推广动态，中国铁建·国际花园开发商：长春中铁房地产开发有限公司占地面积：27万平方米建筑面积：55万平方米面积区间：80-160m2产品形式：洋房、多层、高层推广调性：以洋房作为项目的代表，倡导洋房品质生活。中国铁建国际花园中国铁建国际花园产品都市洋房均价5000元/平米，托斯卡尼洋房均价5800/平米。购买可获9.8折优惠。144平以上房源享受契税减半优惠。房交会期间推出10套特2010-6-17价房，房源面积都在90平米左右，价格约为4700元/平米。中国铁建国际花园托斯卡尼新品房源现正式发售，均价5800/平方米。144平以上房源享受契税减半优惠。目前24、27号楼还余7套120平左右的都市洋房，都市2010-5-17洋房均价5000元/平方米，购买可获98折优惠。中国铁建国际花园4月30日召开新品发布会，目前在售都市洋房均价5000元/平方米，花厅洋房均价5800元/平方米，为现房销售，将于6月30日全景交房、入住。另外，24、27号楼正在进行预约登记，房源面积为98-150平方米不等，预计2010-4-28将在5月初开盘销售。都市洋房均价5000元/平方米，花厅洋房均价5800元/平方米，购买可享受9.82010-4-2折优惠。将在4月3日推出花厅洋房和都市洋房新品，总套数不到200套，面积区间为90-2010-3-25150㎡，预计售价为4600-5500元/㎡，均价4900元/㎡。购房享受9.8折优惠。中铁国际花园新开盘2号楼高层均价4300元/㎡，户型面积为90㎡左右两室产品2010-2-3和120㎡三室产品，首付20%。中铁国际花园2号楼高层1月9号开盘，房源面积有87平米、95平米、97平米和2010-1-8跃层120平米，均价4250元/平米。中铁国际花园在售房源100套，包括高层和多层电梯洋房。面积区间80-170㎡，均2010-1-4价4300元/㎡，商业走廊预约登记中，价格未定。力旺·格林春天