万科金色城市下半年营销计划2010.7.3销售目标7月3亿签约10月项目售罄思路市场机会——宏观市场分析?策略篇发现问题——项目自身价值研究解决方向定价?执行篇蓄客造势【策略篇】宏观市场分析政策预测项目销售期市场尚未回暖2010年2011年经济增长保八已没有悬念预计经济最早在2011年二季度出现增速回落人民币升值周期房地产调控本质上已经成为一项政治任务在消费无法短时间内大幅提升的情况下，房地产行业又将扮演经济引擎的角色。目前的调控政策将适度放宽执行，整个行业将得以逐渐复苏。目前调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行?预判2010年11月前房价尚无法进入上升通道新政后市场新政后热销项目普遍或变相7-8折优惠?送面积、送装修，变相降价开盘日当日认项目名称区域面积段推出套数认购比例单价备注期购上置香岛原宝山罗5月23主力：105、1531.8以装修标准变相降价，约1086661%墅店日辅助：59、194(-2.6)3000元/平米装修标准宝山顾5月3086-147保利叶上海21617581%1.65以附增面积变相降价村日（送26-41平米）120-17054%闵行浦6月6一品漫城(170送150平米地下室和120平6133(170平米售2.5-3.3以附增面积变相降价江日米花园)罄)新政后市场新政后热销项目普遍或变相7-8折优惠?成交价为前期报价的7-8折推出当日当日认此前报项目名称区域开盘日期面积段单价折扣备注套数认购购比例价绿地公园壹品宝山顾村5月2日65/90908089%1.41.680%明降明降（6-5开始实施82折，折前绿地蔷薇九里松江新城1.31.682%周去化6套，折后周去化35套）127变相降价（此前较长时间未推复地北桥城闵行颛桥5月31日140/170/210(洋8567%1.2-1.31.678%盘）房)实际签约开盘推出当日区域日期套数认购4.12-4.19-4.265.3-5.10-5.17-5.24-5.31-6.7-6.14-6.21-6.28-4.184.25-5.25.95.165.235.306.66.136.206.277.4绿地蔷普陀4-171501061343222424594245薇九里桃浦新政后中外环间公寓市场量价分析中外环项目集中在北部区域，附加值普遍不高，装修房少和欣国际花园，新城御景，(装)(附)经纬城市绿洲，泰宝华庭，(附)(附)宝宸怡景园盛世新江湾盛世宝邸，(附)1中环号，保利维拉家园，(装)(2+1)(附)大华梧桐晶典，(装)连城新苑(2+1)铂庭，(附)东源名都祥和星宇恒盛鼎城，中冶尚城，(附)(附)长宁馥邦三期，(附)虹桥晶典苑，(附)万源城，锦绣华都，(2+1)(附)金地·湾流域，(附)中海瀛台，(装)新政后中外环间公寓市场量价分析北部供应量大于南部，但价格低于南部和欣国际花园，215-245新城御景，330-380低泰宝华庭，210-250/490-510宝宸怡景园180-220/265-285，经纬城市绿洲盛世宝邸，200-220/265-285盛世新江湾200-220210-220，美岸栖庭保利维拉家园，200-220中冶尚城，170-190/220-240，中环1大华梧桐晶典，210-225铂庭，70-190号连城新苑200-240/290-300，祥和星宇恒盛鼎城，90-230售东源名都价长宁馥邦三期，330-390虹桥晶典苑，360-380610-625，万源城锦绣华金地·湾流域都，180-190高，中海瀛在售台，640-710400-500待售尾盘(/区域板块项目均价万主力房型(㎡)主力总价范围装修标准附加值㎡)2R:90170-190两房餐厅阳台可改书房，约在6㎡（90㎡以下2＋112.0中环号3R:136220-240毛坯房）大场三房露台可改卧室，约在10㎡2R：88180-200经纬城市绿洲2.15毛坯均有飘窗和阳台宝山3R：130265-2852R:84-89200-2202.3淞南高境盛世宝邸3R:120265-285毛坯大部分户型设计有双阳台张庙和欣国际花园2.52R：86-99215-248毛坯卧室均有飘窗，转角飘窗较多大华大华梧桐晶典2.62R：80210-2252000元/㎡大面积的工作阳台可改做一房（90㎡以下2＋1房）2R：109327长宁西郊长宁馥邦三期3.0毛坯南北双阳台，卧室飘窗3R：130390金虹桥虹桥晶典苑2.92R：128360-380毛坯较多的阳台和飘窗面积闵行古美罗阳万源城御溪3.53R：177610-625毛坯均有飘窗和阳台，部分带入户花园三林金地·湾流域2.8-3.0177-179400-500毛坯10㎡的门厅空间及6㎡景观阳台中冶尚城2.352R:88-90210-220毛坯南北双阳台，卧室均有飘窗，部分有入户花园外高桥浦东铂庭2.02R：90170-190毛坯大面积的卧室飘窗或露台219021周康锦绣华都1.882R：90180-190毛坯设计有＋户型、北阳台面积较大（㎡以下＋房）2R：90-97200-230祥和星宇2.3毛坯　3R：127290-3002R：87190-210普陀桃浦恒盛鼎城圣都汇2.33R：97210-230毛坯卧室具有飘窗，可扩展室内面积3R：134285-300恒盛鼎城华公馆2.332R：90200-220毛坯　4R：166640-660徐汇长桥中海瀛台二期（江域）4.51500-2000元/㎡　4R：177690-710新城御景3.42R：100-111330-3803500元/㎡　盛世新江湾－－－－预计有空中花园设计杨浦新江湾城2R：89210-225泰宝华庭2.7毛坯大面积入户花园、赠送露台3R：180490-510保利维拉家园3.32R:84-89280-300精装部分有入户花园，客厅餐厅双阳台，次卧露台新政后中外环间公寓市场量价分析总价170-190，210-220万的90m2公寓是中外环间的成交主力面积段150150-160-170-180-190-200-210-220-230-240-250-260-270-280-290-300-310-320-330-340-350-360-370-380-400-450-500-600总计占比以下160170180190200210220230240250260270280290300310320330340350360370380390450500550以上60-702831142.7%70-80131219173.3%80-9027353948211836992211172163118127953%90-10012344222841131119418%100-1101120.4%110-1203211311122.3%120-1301112131101.9%130-14021111121124214428.1%140-15021251.0%150-16013371.3%160-170111471.3%170-180117597305.8%180以110.2%上总计518406354274367131244730111572951141912131210125201%3.5%7.7%12.110.45.2%8.3%12.92.5%2.3%0.8%0.8%1.3%5.8%2.1%2.9%1.3%0.4%1.7%1.0%2.1%0.8%3.7%0.2%0.4%2.5%2.3%1.9%2.3%占比%%%新政后中外环间公寓市场量价分析主力总价210-220万的产品成交表现好过其上总价产品，但仍然去化缓慢4.12-4.19-5.10-4.26-5.25.3-5.95.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.27区域开盘日期推出套数主力总价4.184.255.16普陀200-23054322祥和星宇4月9日188桃浦290-3001122恒盛鼎城·圣都普陀190-23034月17日294汇桃浦285-300宝山美岸栖庭4月18日102200-2204453111淞南高境恒盛鼎城·华公普陀4月20日56200-22051馆桃浦杨浦210-2253285824泰宝华庭5月18日110新江湾城490-510154141宝山大华梧桐晶典6月14日102210-22512大华宝山200-2206543121盛世宝邸尾盘尾盘淞南高境265-285113宝山和欣国际花园尾盘尾盘215-24873张庙浦东中冶尚城尾盘尾盘210-220111111外高桥新政后中外环间公寓市场量价分析周边市场供应缺省点：280万以内精装公寓日月光水岸花园200-378万张江汤臣豪园188-262万大华锦绣华城（精装）逸翠公馆280-320万世博215-260万尚东国际名园北蔡张江675-1014万万科金色城市金地湾流域三林400-500万新政后周边板块在售项目明细板块项目主力房型（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万）装修标准逸翠公馆2R：91-10425000215-260毛坯三林尚东国际名园大平层：225/33830000675/1014毛坯金地湾流域大平层：177-17928000-30000400-500毛坯北蔡悦豪斯（锦绣华城）2R：85-8635000280-3204000-5000元/㎡2R：86-9123000-27000200-220日月光水岸花园毛坯张江3R：14023000-27000322-378汤臣豪园2R：88-10625000-27000188-262毛坯新政后周边板块在售项目成交表现周边市场项目成交缓慢区域项目