太湖东郡营销顾问报告(沟通稿)2010年2月徐州翰霖堂房地产营销顾问有限公司Conte项目解读市场分析整体定位整合营销nts■区位条件■四至情况■项目规划■SWOT分析■区位条件本案地处城市未来副中心市府东路北侧，交通区位优越，距离现市政府较近（且政府有向东迁的规划），未来片区将逐步发展成一个中高档居住生活区。副?本案地处新沂城东副中心核心位中置，地块东临黄沭及东1号地块，南心侧世市府东路，北侧为旧居及罗马名本案城。老?本案交通区位优越，周边路网密城集，与老城中心在5分钟车程范围内工业区。园区?随着市政府规划东迁及本区块内开集中开发，本案所在区块价值将日渐发成为一个中高等档次的大型生活居住区区。新城区■四至情况本案四至环境利弊交织，区域居住氛围正在提高，北侧旧民区对本案形象有一定的负面影响。北民居、罗马名城黄沭路，东1加油站、厂房本案号示意图市府东路、旧居■项目规划本案以约5万平方的建筑体量成为本区块内在建的体量较小的楼盘，走精致路线是其与大盘抗衡的唯一选择。主要经济技术指标?项目规划——本案地块长方形，内部地势较为平坦，建占地面积40亩筑规划均为多层、洋房和高层，是新沂楼市的主流产品。建筑总建约50000㎡本案规划了部分洋房，对提升小区档次有一定作用。面积一期住宅？万㎡总商业？万㎡容积率？绿化率？建筑密度？%■项目SWOT分本案的外部优势与直接竞争对手相同，应着力于内部优势的挖析掘与塑造。在本区块内形象鲜明，本案就取得成功的一大步。W劣势：S优势：1、体量较小，无法在气势上吸引市场关注；1、本案地处老城东，交通区位优越，片区定位为一个为城市副中心、未来的中高档生活2、西侧加油站对客户心理有一定安全影响；居住区；3、目前周边生活配套缺乏。2、本案距离老城区较近，现市政府就是沭河西侧，生活办公较为便利；O机遇：T威胁：1、城东副中心的形成及磁场力，将推动区内1、本区作为市重点建筑区域，新增住宅项目房地产业的发展；逐渐增多，未来市场竞争将更加白热化；2、本轮行业调整仍将持续，购房者消费日渐2、本案周边商品住宅项目不断云集，区域市理性成熟，未来只有致力于客户价值的创造场逐渐发力，并日趋成熟，这将为本案开发与提升才能突围市场，跑赢对手；提供良好的市场环境基础；■项目属性界定项目事实区域属性界定位于城东副中心核心区，市政府规划东迁城市重点发展区域使区块价值凸显。市府东路与黄沭路交汇处。交通便利周边配套不尽完善，目前片区居住氛围尚外部配套不尽完善不浓郁。多层、洋房市场接受度高，高层有一多层、洋房、高层设计定市场抗性总建约5万㎡，中密度，小规模社区无锡开发商南方公司，诚信度较好项目属性界定：城市副中心核心区块内面临大盘竞争的小体量项目Conte项目解读市场分析整体定位整合营销nts■10年政策走向■经济数据■城市规划■■楼成交市特征比对比较■楼盘分析■竞争研判■2010年中国楼市针对09年楼市过热，国家在09年底和2010年初陆续出台政策，意在稳定房价，促其健康发展。个人住房转让营业税征免时限由二年恢复到五年对开发商拿地首付至少50%的限制国家仍会继续已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家出台政策，直庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得致房价稳定。低于40％，贷款利率严格按照风险定价。房价平稳走高，央行今日宣布自2010年1月18日起，上调存款类国、企共赢局面金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为15%。开发商依然看新华网北京1月10日电国务院办公厅关于促进房好后市，拿地地产市场平稳健康发展的通知热情高涨。简称“国十一条”合理确定项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售证，一次公开全部房源，严格按申报价格，明码标价销售……■经济数据新沂GDP增长势头较好。但GDP及人均收入仅排名六县第四位，普通居民购房的支付力有限,房价却在较高位运行。2008、2009年经济数据09年县城镇人均省内县域县地区生产总财政收入城镇人均可支农民人均纯收入经济排序（市、值（亿元）（亿元）配收入（元）收入（元）区）铜山：130102008年邳州：11923新沂128.617.8100215686沛县：109242009年新沂：10028新沂21017.5310028睢宁：9275GDP丰县：9227新沂及人均收入均排名六县第四位，但房价却是六县中（除铜山）最高的县区。财政收入增幅不大，城市基础投入受到限制。人均收入原地徘徊，对楼市价格支撑力减弱。因此，城东和城南新盘以大盘中低价格迅速被市场接受。■城市规划新沂：公安局、检察院等政府职能部门的集中建设，带动了老城南新城区的建设，近期又以政府规划东迁强势拉动了老城东副中心的崛起，城市格局发生转变：由“单圈型”向“三圈型”发展。副中?新沂地处苏鲁交界，是江苏的北大心门，总面积1613平方公里，下辖16本案个镇，总人口101万。新沂具有得天独厚的交通区位优势，战略地位十分老重要。省委、省政府对新沂的发展高城度重视，要求新沂建设成为“东陇海工业区线上第三大城市、第三大工业城市”园区开。发区?目前新沂城市向东、南两个方向齐头并进，行政中心的规划东迁，带动新本区房地产开发热潮。城区■经济数据（邳州）邳州GDP及人均收入仅排名六县第二位，对楼市的推动力较强,但其房价却处于较本市较低。2008、2009年经济数据09年县城镇人均省内县域县地区生产总财政收入城镇人均可支农民人均纯收入经济排序（市、值（亿元）（亿元）配收入（元）收入（元）区）铜山：130102008年邳州：11923邳州128.628100215686沛县：109242009年新沂：10028邳州2584811923睢宁：9275丰县：9227邳州的城市经济及城市建设均呈现高速发展态势，尤其是新城的建设已初步成形，但房价却在中水平徘徊。但财政收入及人均收入均呈大幅上涨，预示其房价具备较大的上涨空间。新城区大盘较多，均在30万方以上，产品主要以多层、别墅和小高层为主。■城市规划（邳州）邳州：完全跳出老城区，以政府及行政部门的两次集体迁移，形成三点一面，布局邳州的城市大格局。新城区建设已具规模，商业中心及大型居住区也相继落成并投入使用。?邳州城市总体规划(2003-2020)明确了邳州建成东陇海产业带上重要新兴高端居住区行政中心中心城市之一的功能定位,建成50平方公里,50万人口的现代化中等城成熟生活区市,在城市总体布局上,东进北延,新城中心商业区疏解老城.?新城区建设已初具规模，商业中心及大型居住区也相继落成并投入使用。锦绣广场?行政中心的集体搬迁，扩大了邳州城市的整体架构，并迅速带动了行政中心区与老城区中间地带的房地产开老城区发热潮。比较理由:新城区建设已经成形,房地产发展比较成熟,具有现实的借鉴意义.■结论徐州各市县区均在进行新城区的开发建设，在城市形象、功能提档升级的同时，扩大了城市规模，增加了城市人口，为房地产业的发展提供了契机。现阶段，老城区向新城区方向成为房价增长较快的区域，新城区向老城区方向成为大盘开发的热点区域。规划城市老城区新城区高档大盘住区■邳州楼市成交总量2009新沂楼市总成交量较08年翻了三翻，受调控政策影响2010年楼市成交量较09年会有小幅回落。?成交总量分析——08年成交2636套，09年成交8347套，增幅317%，远高于全市2636135%的增长率。极大的总量预示着邳州2010年的消费需求依然旺盛。?成交面积分析——08年成交均面积119平方，09年成交均面积111平方，购房需求面积变小，说明新沂房价单价较高，购房者改善型居住的愿望强烈。8347■板块楼盘全面剖析目前新沂楼市分为三大片区，本案所处的城东区块以大规模中档次住宅开发为主。副?板块楼盘分布——邳州楼市可以中分三大片区，即老城区、老城河东心、老城以南。河东及新城区均以大本案盘住宅为主，以别墅洋房提升和巩固高端形象。老?新城区西片区——本区内以罗马名城城开发最早，房价也较低。东1号工业区的开发，渐成本区内的形象代表，园区但与新城区国际豪园在形象档次仍开有一定差距。发区新城区■板块楼盘全面剖析壹项目整体规划：四大片区楼盘规划特征区分明显，其中老城区以东楼盘走品质路线，强调建筑品质生活氛围；老城区和新城西区楼盘走简约路线，强调居住实用便利；而新城东区走规模路线，强调大盘规划和高尚华贵；品质路线豪宅、简约路线规模路线123老城区东老城区新城区社区规模：10-25万㎡中盘；社区规模：老城中心区为小盘、中心区社区规模：30万㎡以上大盘；建筑形态：多层、高层、别墅；外部为中盘；建筑形态：多层、洋房、别墅、11-建筑风格：现代简约风格，建筑外立面建筑形态：多层、及11-18F小高层为18F（小）高层为主；成熟稳重，品质感强；主；建筑风格：现代简约、欧式、地中海风建筑风格：现代简约风格为主，部分采格多样，注重建筑细部营造，强调个性用中式风格，建筑外立面现代简洁，缺发挥，品质感较为出众；乏细部营造，整体质感一般；代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：?东1号?御景湾?国际豪园?罗马名城?锦绣华庭?金鼎名城■板块楼盘剖析一期均为多层，其本售罄，加推1-3号，均价2700-2800元/国际豪园平。二期多层、洋房正在蓄客一期多层基本售罄，均价3800元/平。二期七栋小高层在建未翰景园售。共5栋楼，1号楼为酒店，2号楼为办公，3-5号楼住宅，5国际豪园月份开盘，价格未出。城市花园二期三栋高层，二期138亩，共计16万平方米。一期10栋多层预定，均价格东1号2800-2900元/平，节后签合同。一二期多层售罄，叠加3500元/平，三期收官，余房四楼以上罗马名城，均价2700