跨界跨界产产品品专项研专项研究究引子：济南小户型公寓产品热销济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com2自09年房地产市场回暖以来，济南房地产市场呈现良好态势，小户型产品尤为走俏，这类产品有别于普通公寓，又兼备了居住和商务的特性。项目建筑面积用地性质物业类型均价销售速度主力户型诚基中心33万平米综合用地24栋7层/9层住14000元/161套/30、50、70宅（挑高复式）平米月平米复式，6栋公寓。彩世界15万平米商服用地8栋10层精装公5500元/平220套/30-60平米1室寓米月鑫苑金座6.4万平米综合用地3栋（1栋15层5100元/平67套/月33-47平米一室、2栋18层）简米装公寓中齐未来城3万平米综合用地2栋17、18层精6100元/平123套/43、53平米一装公寓米月室蓝调国际12万平米商服用地4栋(1栋23层、6100元/平200套/40平米一1栋26层、2栋米月室、82平米二31层）高层公寓室九城尚都11.5万平综合用地1栋12层公寓6900元/平16套/月60平米米米正大时代广场3.4万平米商服用地1栋22层写字楼8500元/平42套/月30-70平米米香格里拉12万平米商服用地高层公寓5200元/平51套/月58-75平米二室米济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com3这类产品是一种边缘产品：它不是住宅，却有住宅的内核与配套；它不是纯办公产品，却具备办公的形象和功能；它是特定历史条件的产物，它在一线、二线乃至三线城市呈现不同的产品表现形式；它是时尚、前卫的代言，有着特定的客群，能够满足客群的多方需求。它是开发商热衷选择的产品形态，能够为其带来超额的利润。当这类产品的出现成为一种现象，越来越成为市场关注的焦点，让我们更有了研究的动力。到底它为何物，概念如何界定？它为何会出现，背后的原因是什么？如何去做这类产品，具体操作应注意哪些要点？国内又有哪些案例值得借鉴？成为本报告研究的范围。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com4目录contents什么是跨界产品？1为什么会出现跨界产品？2跨界产品有哪些操作要点？3跨界产品实操案例4济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com5什么是跨界产品？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com6概概念界定念界定跨界简言之就是根据市场需求挖掘与附加价值，使事物产生崭新的价值。所谓跨界产品，是指一种被赋予两种或者两种以上功能的物业，使用功能上的复合能够满足客群居住、办公和投资等多种置业需求，增强竞争价值，从而能够面对更为广阔的市场。本报告研究的跨界产品主要是指居住与办公两种使用功能的产品，是一类自用与投资两相宜的产品。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com7从客户使用角度来说，跨界产品是一类新产品，可以概概念念释义释义满足客户办公和居住两种物业需求，产品的两种功能无明显划分。住宅商住楼写字楼跨界产品对商务集中办公形功能的存在多方面以商务活动为两种功能无象好，感受的限制主，具备部分明显界限，居住功能可自由转换，处于不同对居住几乎不具最适宜不具备的市场环境功能的备合适的会呈现不同感受居住功能使用功能的偏向济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com8从产品上来说，是指一种产品同时具备办公与居住两概念释义概念释义种物业功能，是一种功能上跨界的产品。功能复合是跨界产品最重要的特点。?公建化外立面外立面?居住办公投资?公建化高档皆宜装修公共空间产品属性跨界跨界产产品品内部格局配套功能?住宅式格局?生活配套，建筑标准两气三线?参照住宅的建筑标准济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com9产品属性解读一公建化的外立面，以简洁的线条勾勒出具有商务气息产品属性解读一的建筑体，通过整体形象的一致性，形成强大的视觉磁场，来提升产品的价值。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com10深圳.梅陇镇济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com11济南万达广场济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com12烟台.阳光00城市广场济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com13济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com14产品属性解读二公共空间公建化。提高公共空间的档次，为居住需求产品属性解读二和办公需求均提供高档装修标准。诚基中心走廊尚都SOHO大堂济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com15万科第五寓：一层架空，设立绿化以及看书吧、投篮场、健身区济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com16万科南昌蚂蚁工房：一层架空，酒店式装修，提升产品的品质。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com17产品属性解读三从建筑形态上讲，其形态多样。有单元式、外廊式、产品属性解读三内廊式、核心筒式。理想的建筑形态应以单元式与塔式结构为主，尽量采取满足居住需求的单元排布。上海创智天地?公寓采用单元式布局，减少分摊，保证安静的居住环境。?户型全通明设计，南北通透。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com18外廊式跨界产品：万科第五寓济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com19外廊式的平面布局?南北通透的板式塔楼充分考虑了小户型的合理使用，小户型不代表低品质在有限的条件下尽量为公众提供高品质的产品?建筑手法上采用的是代表先进建筑工艺的工业化建筑法?公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光条件?创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户感受。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com20内廊式跨界产品：重汽彩世界此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。板式结构，大面宽，短进深，有利于整个楼体的采光。户型易于分割，适合小面积户型排布。但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com21核心筒式跨界产品：烟台阳光100城市广场此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。此种结构的优越性还在于：可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面的中央集中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效果。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com22产品属性解读四内部功能住宅化。具备厨卫、双气等明显住宅特征。产品属性解读四内部空间强调多重功能，室内除厨、卫以外，全无常规隔断，可根据个性需求自由解构布局。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com23上海创智天地济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com24烟台阳光100城市广场济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com25产品属性解读五内部空间采用住宅化的建筑标准，一般采用三米层高产品属性解读五，分户空调等，户型内部则可自由分割。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com26常见户型济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com27烟台阳光100城市广场户型济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com28重汽彩世界户型图7E户型约28㎡1室1厅6l户