东方夏湾拿花园2010年6-8月份营销推广方案目录第一篇第一篇1-41-4月市场总结月市场总结第二篇第二篇楼盘与项目分析楼盘与项目分析第三篇第三篇推广与执行计划推广与执行计划第一篇：1-4月市场总结2010年，广州的别墅年！“近郊别墅“正成为许多高端买家"第一居所"或保值投资。金地荔湖城、天湖峰境、中房国际公馆、合生湖山国际、东方新世界·嘉院、源泉……在今年已经推出或者即将推出的众多新楼盘当中，尤以这些别墅楼盘引人关注。一方面是因为这些楼盘的产品比较有特色，另一方面还因为这些楼盘数量众多，单这些新楼盘加起来的供应量，就已经达到八九百套。另外，保利林语山庄、广州万科城、江山帝景、南沙境界、帝景山庄、南沙滨海半岛、东方夏湾拿、南沙碧桂园、假日半岛等在售或者新推的产品，总量也在上千套左右，另外，若加上一些尚未统计或尚有零星存货的项目，其总量将是十分庞大的。今年之所以成为别墅大年，和广州开发重心逐渐转向近郊地区有关，也和开发商认为别墅用地停批之后，现在是推货好时机有关。从别墅消费者角度，看看他们置业关注的重点先选板块再挑楼盘最后看户型近郊别墅四面开花从化板块东部板块花都板块核心优势：亚运、科学城代表楼盘：万科城、金地荔湖城花都板块核心优势：机场、生态代表楼盘：天湖峰境、假日半岛……南部番禺板块南湖板块核心优势：地铁、亚运东部板块代表楼盘：雅居乐峰会、华南碧桂园南湖板块核心优势：交通、环境代表楼盘：南湖半岛、托斯卡纳番禺板块番禺：地铁、快线、新火花都：依托机场，经济增长强劲车站、南沙开发等市政举，联邦快递等大企业的进驻使该措将使其成为真正的市区。区域的居住、消费都逐年升温，市区的居住问题都会在这正迅速成为广州楼市的热点板块里出现：交通堵塞、空气。污浊、人群混杂等2010年，近郊板块年，北优板块腾飞年！增城：广园东快线的开通从化:随着广州北优的发展，从化大大缩短与天河的时间距融入珠三角、港澳地区“两小时经离，萝岗区科学城创业有济、生活圈”从化充分利用从化成，吸引到大批在天河北优越的生态环境、自然资源和区位、科学城工作的高级白领优势，发展高尚住宅区，规划建设和海归。流溪湾总部经济商务区，打造珠三角最适宜居住的生态城市已成为从化的历史性机遇。增城、花都、番禺，正在快速城市化！增城、花都周边的产业经济都在加速发展，与市区的交通也大大改善，开始凝聚越来越旺的人气，形成较密切的居住氛围；番禺则在可预见的未来成为新的市中心，这些区域都在工业化与城市化浪潮中逐渐缩小和市区的差别。VS广州最后的后花园，与广从化区州构筑“半小时生活圈”位于广州市区的北部，是广东著名的生态、山水之城，享有温泉之乡、荔枝王国和第二庐山的美誉，森林覆盖率达土地总面积的70%，被誉为广州美丽的“后花园”，是广州重要的休闲、旅游、渡假之都。在“十一五”计划中，与市区构筑“半小时生活圈”。聚焦最直接的板块之争花都VS从化看看花都城市副中心1、?产业化：花都的工业化增加比率每年都在1％以上；地区生产总值均保持12%以上的增长；三产中，第二产业占主导地位，进入工业化中期。花都固定资产投资快速发展，汽车城及相关企业投资占比大；2、?国际化：花都的产业都是外向型为主，区属固定资产投资中，外商投资企业占投资额的66.3%，空港、汽车以及皮具行业与世界的联系使得花都越来越国际化；3、?激进的城市化：工业化带动了花都城市化的飞速发展，每年的城市化率在3%左右。花都经济发展思路：发展第一，经济第一，工业第一，汽车第一。花都片区发展定位：拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态环境优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州市北部重要城市组团。花都居住区的优点可以概括为“交通便利、功能复合、职住一体、山水资源优异”；雅居乐、中房、万科、祁福、富力、合景泰富等广州以及外地各大房地产开发商都有越来越多的别墅项目推出，竞争越来越激烈。看看从化板块：三大城市副中心将越来越象市区，也将出现市区问题的种种——人口混杂、环境污染、交通堵塞等。而从化板块在相当长的一段时间内，人口聚集和产业经济的发展都不如另三大板块，从化还不是城市的副中心。但它拥有最优异的自然资源，可以塑造最优质的生活模式。它的人居价值特立独行、与众不同，更显稀缺。从化VS花都花都从化区产业导向的北优城市副中心域生态保护的新型旅游城区定位房产适合居住、创业的重要城市组团定生态旅游度假居住综合区位花都区1、与从化区共享“广州后花园”之美誉，山水资源得天独厚。2、借助新机场利好，基础设施日益完善，区位价值日益凸显。板块的定位导向实际上也代表了典型楼盘的竞争导向。对花都楼盘来说，打产对从化楼盘来说：生态业牌、国际牌、副城市、原生态的山水大环境中心牌，是一时兴起的，才是持久的亮点！热点！靠市政（热点）靠稀缺天然资源（持久的亮点）聚焦热点楼盘广州北部近期热点楼盘:天湖峰境:广州的世界岛,世界的天湖峰境?楼盘定位/广告语：世界级山水领墅、山水之间一墅天下?项目最终总占地将近2000亩,目前已规划的约800亩，分两期开发,产品是别墅为主,分独立和联排。产品类型：一期的明泉岛和蝶湖湾两个组团，共约有200多套产品，均为独立别墅和双拼别墅，一共有将近20种户型可供选择。其中，独立别墅全部为两层设计，面积大约在250～400平米左右，而双拼别墅则为三层设计，面积大约在180～300平米之间。?开盘时间：2010年3月10日;均价：12000元/M2?主要配套：学校、会所、商业街、喜来登酒店、高尔夫练习场。?开发商：合景泰富地产?地理位置：花都与从化交界处，紧临九龙湖渡假区天湖峰境：软、硬结合天湖峰境：天湖峰境：天湖峰境：天湖峰境主题归纳：?定位：源山流水别墅?广告标题：?世界的天湖峰境，广州的世界岛。?国际精英的生活版图。?流芳传世的名墅，极至荣耀的生活。?向伟大的生活梦想致敬。?天湖的气度，峰层的境界。?城市别墅，别墅城市。?蔚蓝光影，山水之间的璀璨盛景。?天湖峰境推广回顾:自2010年3月10日开盘以来所作的大众推广，主要以广州日报为主，兼在《生活元素》、搜房网等渠道推广。天湖峰境推广主题小结：?在定位上表达硬件——别墅山水环境和产品形态；?在标题（不是广告语）上突出软件——世界、国际、精英、荣耀、梦想、气度、城市、璀璨等顶级生活感受。?世界品质对应花都板块的国际区域定位。?“城市别墅、别墅城市”的信息则与花都的城市副中心的发展吻合。天湖峰境很好的抓住了花都板块在迈向城市副中心的发展过程中的时代特质，一跃成为引领花都住宅升级乃至广州别墅发展的耀眼明星。美林湖国际社区：南加州风情别墅?定位推广：国际社区，闲居别墅；开创大广州居住时代,?花都区山前大道，坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面自然无价，依山傍水，资源丰富，地貌辽阔。独立别墅单价：300-800万左右；联体别墅估计单价：200-300万左右?开盘时间：美林湖国际社区2010年5月1日首批推出的新别墅组团约占地1200亩，推出460栋别墅。?主要配套：广东省休闲体育基地、广东省高尔夫训练基地、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校、商业小镇、生态园；小区内部配套：娱乐中心、滨水公园、康体活动中心、医疗保健中心。美林湖国际社区：同样呼应外资经济背景，打出国际社区牌，为花都成为城市副中心摇旗呐喊——开创大广州新居住时代。并在广告标题上解读顶端人物心态——从容、快意、写意美林湖国际社区推广小结与启示：高姿态定位“开创大广州新居住时代”以城市运营的高姿态定位，以大气势带动时代的居住趋势。大气势带动趋势推出正在到来的闲居时代的11个居住标准，带出自身产品“闲居别墅”，迎合时代需求。大气魄推广?2007年年底开始在广州、清远、南海等城市高档酒店进行巡展；?2008年4月在清远狮子湖高尔夫球度假俱乐部举行“美林湖·国际社区”名车车主高尔夫球挑战赛?2009年4月在花园酒店举行“美林湖国际社区产品鉴赏会”?2010年五一黄金周强势推广，在广州日报、南都、高档杂志等多渠道投放全版和半版广告。?封锁式推广令楼盘一举成名，获得较高知名度，五一期间吸引人流最多的楼盘之一。雅居乐滨江花园?定位/广告语：从化第一豪宅社区、流溪河畔·城市地标?产品类型：200—363M2的独立和联排别墅，别墅均价：10000元/M2?开盘时间：2010年?开发商：雅居乐地产?地理位置：从化区街口河东江埔街沿江南路段逸泉山庄?楼盘定位/广告语：名流森态城、……?开发商：越秀城建?地理位置：从化市神岗流溪河畔（105国道旁）?产品类型：200—600M2；均价：6000-8000元/M2?主要配套：会所、会议中心、医院、公交站、超市?开盘时间：2008年五溪御龙湾：?五溪御龙湾位于山前旅游大道，坐落于广州王子山南麓，整个社区占地面积1500亩，共有11种独立别墅、14种创新双联别墅，总户数不到300户。?纯别墅社区五一推出10套一线湖景独立别墅，均价10000元/m2。　马鞍山一号星墅1座：被誉为花都“誉峰”马鞍山一号近日推出极品楼王“星墅1座”是首创的“类别墅”型楼王产品，坐北向南，户户有近40平方米的私家电梯厅，户户带50平方米空中大泳池：面积370~410平方米。平层住宅成交均价约6600元/㎡,三错层住宅成交均价约7600元/㎡可俯瞰整个小区的泰式水景园林及马鞍山公园。综上所述,得出市场竞争启示东方夏湾拿其他竞争性楼盘版块最后的后花园都市化百分百纯粹原生态环境6个国际人居标准或无成型社区\楼盘拉丁特色\5年渐成熟社区或达1小时生活圈\与中心区30分钟生活半径160-400丰富别墅产