美洲故事【2010年东区营销思路】StrategyAd.Planning发展商：德普置业日期：2010年3月14／10／2前言美洲故事项目在市场已获得了社会及客户的高度认可，也取得了良好的经济效益；那么接下来的工作，不仅需要我们及时完成销售任务，也需要通过本项目的“影响力经济”为企业品牌进行远景设计，使德普置业在高端住宅市场开发过程中，开创出更高更强的“产品影响力，行业影响力，品牌影响力及社会影响力”！14／10／2Part1营销方向分析14／10／201市场环境剖析Thespiritofmarketing①宏观经济及长沙房地产市场分析②长沙别墅市场分析③竞争对手锁定及竞争优势分析14／10／2宏观经济类比香港、日本97年金融危机，预计中国到2010年经济形势有所恢复，楼市影响将以经济影响为主导研究的前提：未来楼市影响将从政策面转向经济面?日本GDP增幅在97年亚洲金融风暴后仅下跌1年即反弹，但直到第3年才反弹至97年水平?97亚洲金融风暴使香港经历3年下跌后反弹?4万亿投资计划?十大产业振兴计划?香港1997-2008历年GDP宽松的货币政策1,800,000?积极的财政政策1,658,9241,616,2151,475,9101,400,0001,382,5901,365,0241,317,6501,292,7641,299,2181,291,9231,266,6681,277,3141,234,761?受4万亿的经济刺激影响，经济可能出现反弹，1,000,000但却非真正的好转199719981999200020012002200320042005200620072008预估14／10／2新形势下经济形式导致的对通胀预期引起投资偏好变化：大投资偏好部分投资者选择“多元化投资以分散投资风险”，而房产投资尤其是保值功能最大的高端物业投资成为投资者考虑渠道之一中国行业研究网09年6月19日得出如下调查结论：（中国内地受访者均为30岁至55岁之间、月收入12000元以上或拥有50万以上流动资产的人士）1、尽管全球经济尚未走出金融危机的阴影，在中国内地，内地投资者并没有因为金融危机的影响而停止投资理财，反而仍保持着较强的投资意愿2、房产也继续受到内地富裕人士的关注，约三分之一的受访人士表示，他们在未来半年内有购置房产的计划，这也高于亚太区30%的平均比例3、中国内地的富裕人士对于自己的投资也非常积极地进行调整，以应对市场的动荡，37%的人表示他们把投资组合多元化，以分散风险结论14／10／2：下半年保值功能最大的房产高端物业投资会得到加强宏宏观观市市场场金融政策：无论国际还是国内，紧缩的货币政策成为当今主流，地产利空消息国际金融政策：随着2010年全球经济形势的逐步好转，很多人普遍认为，国际货币政策将会不约而同的陆续退出宽松，收紧的货币政策很可能将是全球央行一致的选择利空国内金融政策：从目前国内的情形看，有关取消房贷优惠、提高信贷门槛、调高信贷利息等说早已此起彼伏，客观看，这些类似于“退市”的说法显然不是空穴来风，2010年“紧银收市”很可能将是地产之主策14／10／2投资拉动：政府投资持续或加大，房地产投资持续增宏宏观观市市场场长，通胀预期压力、美元持续带来的人民币升值压力带来固定资产投资需求，地产利好消息“保八”目标拉动投资：在2009年“四万亿”投资效应影响下，诸多大型的投资开发建设项目才刚刚拉开序幕，更多更大的资金需求正迎面而来，因此，很多的经济学家一致认为，2010年的政府投资计划很可能是惊人的“七万亿”，继续加大投资力度保持经济平稳较快发展、调整产业结构严防经济二次探底利好多因素促进房地产投资增加：宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长14／10／2全国房市预测：2010年房市调控稳字优先，表现出量宏宏观观市市场场稳价平的走势，但不排除部分城市出现房价和成交量出现下降的可能中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组预测：?“尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大”?随着货币政策趋紧，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能?未来一段时间我国房地产市场调控可能将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举预测克尔瑞对2010年楼市预测：中国房地产经历了2008年的快速萧条，之后又演绎了2009年的楼市繁荣，2010年的房地产市场将在大落大起后进入一个平稳阶段，表现出“量稳价平”的走势14／10／2长沙楼市：从成交量看，09年3月份以来长沙房地产市场开始中中观观市市场场回暖，成交量相比08年有较大上升，上半年于5月份达到高峰期销售198.3万平米，下半年10月份最高销售达156.48平米长沙09年1-10月商品住宅网签成交量单月走势成交量14／10／2长沙楼市：从成交价格看，从3月起呈逐步小幅度上升趋势，上中中观观市市场场半年于3月份达到高点4118元/平米，下半年10月份达到最高点4290元/平米，长沙09年1-10月商品住宅网签成交交割单月走势价格14／10／2中中观观市市场场长沙楼市2010年预测：顺应全国房地产市场大势潮流，保持“量稳价平”趋势刚性需求减少：经历08年萧条之后，09年长沙市场回暖，下半年“量价缓升”刚性需求得到大量释放，预估2010年长沙房地产市场刚性需求有所下降，而主流产品二房、三房市场供应量大增，房价较大幅度上涨可能性较小预测政策对二线城市影响：从07-08年长沙楼市对政策反映敏感性可以看出，政策影响滞后于一线城市约半年，由此预估2010年长沙房地产市场上半年将延续09年下半年势头，下半年预计将会出台新的政策市场可变因素增多14／10／2板块之争：多年发展后，别墅项目遍布长沙，由市中别墅市场别墅市场心分散发展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规划优势占竞争领先地位目前已经形成了六大别墅板块…北城板块?潜在项目主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板块，共望城市府板块金鹰星有14个，占所有潜在楼盘的沙板82.4%块市中?在售楼盘主要分布在金鹰星沙、心板块南城、望城、麓南、暮云五大板块，占83.3%麓南含浦板块?其中南城板块集中别墅项目共11个，形成规模效应南城板块14／10／2独栋产品项目分布：主要独栋项目18多个，二环以外别别墅市墅市场场，位置偏远，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大板块★青竹园★玫瑰园碧桂园★湘江一号威尼斯★盈峰翠邸★★东方大院★★堤亚纳湾★天麓★好望谷二环线★麓山别墅★岳麓山公馆迪亚溪谷★★汀香十里★美洲故事★格兰小镇橘郡米哈斯★郡原美村14／10／2龙湾国际社区★阆峰云墅20091-11别别墅市墅市场场长沙独栋总体消化量：年月长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）销售约399套项目名称独栋总量2009年1-11月销售独栋量阆峰云墅37282湘江壹号3120绿城青竹园23350美洲故事7550（独栋10，双拼40）好望谷15430岳麓山公馆25415卓越麓山别墅11530金科东方大院188龙湾国际260格兰小镇2522（独栋2，双拼20）碧桂园威尼斯25060郡原美村20017橘郡米哈斯15015合计190339914／10／2长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋（美别别墅市墅市场场洲故事双拼+独栋）集中在350-500平米，大独栋消化速度较慢绿城青竹园建筑实收均面积容户型面销售速项目名价（元（万积积（平度（套/湘江壹号称/平平率米）月）米）米）保利阆0.3400-峰云墅14550094006-7好望谷绿城青0.2360-竹园1305800105004-5美洲故1.1330-事60960095003-4麓山别墅麓山公馆0.2300-好望谷7.5845088002-3湘江壹1.3350-号954600100002-3美洲故事麓山公0.3300-馆206700110001-2保利阆峰云墅麓山别0.5260-14／10／2墅35850082002-309年独栋别墅成交价格走势：上半年独栋市场为打开销售局面别别墅市墅市场场，开始实行较大优惠折扣以82-9折成交；下半年市场回暖折扣开始回收以88-94折以上价格成交，报价不变但实收价格有所回升08年下半年报09年上半年报价09年上半年成交09年下半年成交项目名称价（万/08年成交折扣（元/平米）折扣折扣栋）保利阆峰400万起9-95折390万起82-9折88-94折云墅双拼350万起双拼350万起美洲故事9-96折85-9折9-96折独栋500万起独栋500万起绿城青竹600万起9-95折450万起8折以上86-94折园好望谷240万起9-95折280万起85折以上9-96折双拼250万起双拼250万起麓山别墅9-95折8折以上82-88折独栋350万起独栋350万起双拼260万起双拼260万起湘江壹号9-95折85折以上92-96折独栋350万起独栋350万起联排150万格兰小镇蓄客，无报价蓄客，无双拼280万94-96折97-98折独栋600万起岳麓山公联排300万起联排300万起未开盘，无98-99折98-99折14／10／2馆独栋500万起独栋500万起2010别别墅市墅市场场长沙独栋整体供应量：年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1020套，供应量大，独栋产品竞争激烈，双拼产品干扰独栋市场项目名称独栋总量2010年推售独栋量阆峰云墅372140湘江壹号3126绿城青竹园23380美洲故事7562（独栋+双拼）好望谷15480岳麓山公馆25452卓越麓山别