唐樾唐樾··六和坊六和坊项项目整体目整体营销营销策策划划方案方案二零一零年七月一日二零一零年七月一日目目录录项项目目概况概况西安整体房地西安整体房地产产市市场场分析分析大明大明宫宫板板块块房房产竞争产竞争特征特征本案本案SWOTSWOT分析分析我我们们的的营销营销解解决决能力能力关关于一、二手房于一、二手房联动营销联动营销体系体系本项目概况本项目概况项目地址：城北太元路与太和路交汇处东南角占地面积：50亩建筑面积：10万平方米容积率：2.67绿化率：40%建筑形态：18层板式小高层总户数:756套教育：长安易居幼儿园、新加坡爱儿坊幼儿园、后宰门小学、陕师大附小分校区、东前进小学、48中、陕师大附中分校、西安中学、西安职业技术学校；购物：辛家庙综合市场、大家润超市、家乐福超市、华润万家、易初莲花；餐饮：海阔天空、赣湘府、金帝酒楼等；娱乐：真爱KTV。公交线路：环1号线、环2号线、227路、703路、211路、36路、309路、406路、216路、46路、17路、410路、604路等辛家庙站下车。一、西安整体房地一、西安整体房地产产市市场场分析分析宏观市场分析宏观市场分析新政调控巨变后已经2月有余，需求市场观望情绪愈加浓厚，楼市博弈愈加激烈，6月以来加入“优惠促销”行列的开发企业明显增多，优惠力度明显加大，但买方市场观望情绪依然浓厚，促使西安楼市继续呈现“量价齐跌”的情形。市场供应：新批预售面积181.27万平方米??环比激增352.61%?住宅均价住宅均价：西安住宅成交均价：西安住宅成交均价53985398元元//平方米??平方米??环环比下滑比下滑4.41%4.41%市市场销场销售售：商品房成交：商品房成交84.4784.47万平方米???万平方米???环环比跌落比跌落15.71%15.71%！！！！！！西安西安楼楼市自市自55月、月、66月持月持续续呈呈现现的量价的量价齐齐跌跌现现象也已象也已经经表表明政策的影明政策的影响响已已经渐渐发经渐渐发力力显显效。受目前政策的深度影效。受目前政策的深度影响响，，对对需求市需求市场场所所产产生的生的绝对绝对抑制以及抑制以及对对土地市土地市场开发场开发的政策要求，西安的政策要求，西安楼楼市市阶阶段性供段性供大于求的市大于求的市场场表表现现已然凸已然凸显显，，预计预计33季度西安季度西安楼楼市交易仍市交易仍将将呈呈现进现进一步一步回落回落态势态势，而市，而市场将场将有更多有更多开发开发企企业业由“由“观观望”望”转转入入对项对项目价格目价格开开始“暗降始“暗降”的”的阵阵列，列，33季度西安市季度西安市场场价格价格将将呈呈现进现进一步跌落一步跌落态势态势。。微观市场分析微观市场分析城北量价齐落，成交均价持续低走二、大明二、大明宫宫板板块块房房产竞争产竞争特征特征大明大明宫宫板板块块的界定的界定为为：位于西安市：位于西安市内内城的城的东东北部，距北部，距钟楼钟楼55公里。以四大公里。以四大遗遗址之一的“大明址之一的“大明宫遗宫遗址”址”为为中心中心辐辐射，射，东东起起东东二二环环，南至，南至陇陇海海铁铁路路线线，北至北二，北至北二环环，西至未央路，，西至未央路，总总面面积约积约1010平方公里。平方公里。北二环太和路大未明太元路东央宫二路遗太环址华公路园自强路含元路遵循西安市第四轮总体规划，大明大明宫宫周边地区改造规划除遗址保护用地外，初步预计该区域将拆除建筑面积408万平方米，规划新建总建筑面积944万平方米，增加建筑面积536万平方米。核心区环境和生活质量定位在较高的起点上，区内大部分工业、仓储用地外迁。核心区及两翼用地性质将以居住、商业、文化娱乐为主。　　显然，大明宫板块的未来发展也为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。大明宫板块的房产发展迎来了春天。大明宫区域的房价从05年的2000元/㎡左右已经升至目前的5000元/㎡，短短几年的时间，房价翻了一番，区域的升值潜力不容置疑。大明宫板块位于城北区域的中心，未来发展充满了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。目前来看，大明宫板块就像是一只展开翅膀正待飞翔的鲲鹏，万事俱备，只欠东风。随着改造大明宫国家遗址公园将全面建成，大明宫区域的腾飞指日可待。▼竞争项目概况↓新项目项目名称项目地址占地面建筑面容积率总户数物业面积区间销售销售价格积积形态状况凤麟湾城北大明15亩4.7万4.6416户三栋2680-130未开盘预计5000元/宫八府庄平方米层高层平方米平方米北区6号中建开元城北太华410亩100万3.67000户高层小高70-200未开盘预计7000元/壹号路与太元平方米层平方米平方米左右路（原马旗寨路）交汇处东北角大明宫寓城北未央4002平5.6万14650户高层50-154销售均价5800元/大道与龙方米平方米平方米10%平方米首南路十字东南角泰和御景北二环东41亩15万平4.61200户高层、小90-120销售均价5100元/豪庭段南侧方米高层平方米10%平方米项目项目占地建筑容积率总户物业形态面积区间销售状况销售价格名称地址面积面积数龙御东二环矿6670平5万平7551户20层高层92-118平方销售15%均价5400元/花园山路十字方米方米米平方米西南角宫园城北未央6670042万平6.32200高层80-150平方销售30%均价6800元/壹号路龙首村平方米方米户米平方米十字东南角↓尾盘项目项目项目占地建筑容积率总户数物业形态面积区间销售销售名称地址面积面积状况价格华远君城北新300亩82万平3.196000户18-32层的高65-146平方米销售均价城城区太方米层小高层80%6600/平元路中方米段路南?汇林华太元路700余150万平2.178000户高层、小高40-200平方米一期售均价城与东二亩方米层罄4900/平环交汇方米处西北800米处桐树湾东二环38亩15万建5.5766户高层40-140平方米销售均价矿山路筑面积70%5400元/十字西平方米南角?三、大明宫板块房产竞争特征新区域新开发项目较多新推项目市场购买力强高端项目引领市场前沿能较快发展成熟的新兴居住区四、本案SWOT分析劣势劣势本案本案规规模模较较小，小，施施展的空展的空间间不大不大新新兴兴居住居住区区周周边边配配套套还还不不完善完善周周边边高高档档社社区较区较多，本案多，本案很很难显现难显现优势优势绝对优绝对优越越的地的地理理位置位置畅畅通无阻通无阻的交的交通通项项目整体目整体规划规划布局布局的的唯唯一性一性威胁威胁新房地新房地产产政策政策调调控下，本案控下，本案销销售售阻阻力增大力增大新新区区域新域新开发项开发项目目较较多，市多，市场份额场份额被瓜被瓜分分周周边边高高端端项项目目较较多，本案多，本案无法无法凸凸显显机会机会本案本案规规模模小，小，快快销销路路线脱颖线脱颖而出而出大明大明宫遗宫遗址公址公园区园区域域发发展前展前景景良好良好公公园园地地产产不不可可复复制的制的概概念念我我们们提提出的出的问题问题……………………本案在众多新开发项目中如何脱颖而出，第一本案在众多新开发项目中如何脱颖而出，第一时间赢得客户资源？时间赢得客户资源？面临房地产市场成交量锐减如何积累客户资源促面临房地产市场成交量锐减如何积累客户资源促成成交？成成交？如何在开发过程中树立企业品牌形象如何在开发过程中树立企业品牌形象??关于我们……关于我们……普瑞迪营销机构是一家综合性营销策划公司，是由USACHENCO,INC.出资成立。我们的背后，有……西安普瑞迪营销策划公司（独立运营21世纪不动产西安房屋销售代理中心）陕西普瑞迪文化传播公司陕西般若商贸有限公司(美商独资)五、我们的营销解决能力我们致力于成为最有实效的全方位的行销伙伴和品牌守护者。我们有专业成熟的作业团队、标准规范的作业流程，更有在中国市场上和国际市场上被实践证明的品牌成功案例，可以让你确信公司主要作业人员具有多年在大型房地产公司运作和成功操盘的一线作业经验以及本土多个楼盘全程开发经验。服务内容包括但不限于：?项目前期发展策划及产品定位报告?平面表现?营销推广策略?全程营销策划代理?广告创意?公关活动策划以及执行监控关关于一、二手房于一、二手房联动营销联动营销体系体系21世纪不动产西安房屋销售代理中心是在21世纪不动产品牌旗下，由普瑞迪地产营销机构独立运营的专门从事一手楼盘销售代理的专业团队。二十一世纪不动产西安区域现有特许加盟店21家，直营店13家，拥有三百余名专业经纪人的专业销售团队，可将销售信息辐射全市各个成熟社区，客户涵盖初次置业、改善性置业及投资、商业等各个层面，充分的资源占有足以满足本项目的客户供给，以最低成本扩大项目在全城范围内的影响。一、二房联动营销“一二手”联动的核心是在传统“一手”营销模式基础上加入更丰富的渠道资源和更主动的做法，真正实现覆盖面更广、渠道更丰富、做法更积极、针对性更强的面式主动行销。?客源二级市场?门店及经纪人资源?体系渠道?房源三级市场?售楼部?广告一、二手房联动营销体系在西安分布直营店加盟店成熟社区何谓一、二手房联动营销我们的工作就是将所代理的产产品品利用品牌中介的渠道客渠道客户资户资源源与我们所拥有的客客户资户资源源相结合，协助开发商完成销售指标，满足购房客户需求。一、二手房联动营销模式的优势营销利器营销利器◆广告直投房地产行业惯用的广告投放模式为报纸、杂志及其他媒体中的大幅广告投放。然而在房地产行业迅猛发展的今天，全市多个区域近百个项目同时展开宣传，使得传统的广告投放方式受到挑战，整版报广有时只能吸引二十余进线客户。而通过专业经纪人展开的广告直投则是将项目信