广州增城市新塘广州增城市新塘107107国道项目国道项目市市场场定定位位策策略略报报告告深圳市营销协会地产策划中心深圳市营销协会地产策划中心深圳固诚地产策划机构深圳固诚地产策划机构20102010年年0101月月0808日日前言首先，感谢贵司的充分信任！我司希望通过此次的交流，加深彼此的了解和信任，并进一步为本项目提供强有效的全方位攻略，从而赢得市场，并树立品牌，引领新塘地产潮流。因时间仓促、资料有限，此报告仅为项目定位的方向性策略，疏漏及不足之处望贵司不吝指正，关于项目整体规划、户型创新、户型配比、园林规划、营销中心、样板房、销售物料、销售接待、广告表现、媒体表现、价格策略及物业管理等多方面的建议，均未作详尽涉及，在此致以歉意。待进行更为细致的市场调研及与贵司进行更加深入的沟通后，将逐项提交相应策略建议报告，提出更详尽和切合实际的可执行操盘策略。目录目录一、一、新塘房地产产业环境研究新塘房地产产业环境研究二、二、新塘区域代表性项目研究新塘区域代表性项目研究三、三、项目自身条件项目自身条件SWOTSWOT分析分析四、四、项目可行性市场定位构想项目可行性市场定位构想PART1PART1新塘房地产产业环境研究新塘房地产产业环境研究一、综合环境分析新塘，是广东省及广州市示范中心镇也是增城市的工商业重镇，正处于广州、深圳、东莞的中心交汇点上。优越的地理位置，使新塘同时接受广州、深圳、香港三地的经济辐射因而被称为：广州东部板块的“黄金走廊”广州东部板块的“黄金走廊”（新塘夜景）二、地理区位分析新塘毗邻广州经济技术开发区，正是广州规划的“东部都会”的核心地区。大广州的规划发展中，以“东进，西联，南拓，北优”城市发展的核心思想指导下，广州的城市发展格局已经基本露出水面，在东、南、北方面形成三个经济增长极，在西面则展开与佛山地区的联动发展。““东部都会”的核心区域是目前大广州的几个经济增长极当中经济总量东部都会”的核心区域是目前大广州的几个经济增长极当中经济总量最为强大的，是目前广州的工业和高科技产业的重点区域。同时该地区也是最为强大的，是目前广州的工业和高科技产业的重点区域。同时该地区也是与珠三角东岸各个城市和地区的连接经济和交通纽带。与珠三角东岸各个城市和地区的连接经济和交通纽带。三、产业环境分析?新塘作为广州“东部板块”的重要组成部分；?新塘的牛仔休闲服装、汽车、摩托车、机械装备等支柱产业蓬勃发展；?新塘在珠三角“经济版图”中的地位显得越来越重要。四、交通环境分析轨道交通提速“半小时生活圈”?未来新塘将有穗莞深城际轻轨、广州地铁13号线等轨道交通在此交汇。?2012年都将完成，业主20分钟半小时生活圈可到达广州。?新塘正在加速融入广州、东莞的“半小时生活圈”。五、人口环境分析?总人口近期（2010年）为41万人，远期（2020年）为55万人。?人口不断增长是导致住房市场需单位：万人求大量释放的根本因素。?从2002至2008年市场情况看，居民在新塘镇置业已成主流,占增城市商品房销售总面积的71．73％?2008年,新塘镇工业产值达到797亿元，吸引大量的外来人口进入新塘镇，使新塘镇房地产市场快速发展。六、发展规划分析新塘的规划发展是增城市作为拉近与广州经济发展接轨的重要地区。增城在规划以及经济发展方面把更多的资源放在新塘镇，为迎合广州市的“东进”发展而创造更多的机会。未来10年内，新塘将崛起成为一座具有50万人口的中等规模城区，达到一个中等城市的规模，与广州经济开发区共同支撑起“东部都会”的发展蓝图。未来的新塘镇将建设成为广州东部新城区的重要组成部分，集产业加工基地、现代生产服务基地和区域物流中心于一体的滨江城镇。七、房地产市场整体情况?近年，新塘镇成为广州除中心城区备受关注的8个房地产热点之一；亚太银座5716现代城市花园5600碧桂园凤凰城·凤妍苑6500?新塘镇已成为广州品牌房地产的集聚地东方名都5800,吸引广州/东莞及增城的购房群体需求嘉骏豪苑4200；锦绣·新天地5400金泽豪庭4900新世界花园5800?新塘各大楼盘价格有不断地涨价，目前01000200030004000500060007000均价较09年年初已有15%-20%涨幅；?从长远来看，随着地铁轻轨的动工建设、居住氛围的优化，新塘楼盘的价格将呈现稳步上扬的态势。八、房地产市场供求情况1、新塘已经成为在增城商品住宅批准预售面积单位：万平方米置业的主要区域；09年上半年08年上半年同比2、新塘主要是工业区，商品住宅批准预售面积69.3883.94–17.35%镇内人口有一定的消费能增城市商品房住宅供求对比一览表力；面积:万平方米3、靠近广州的凤凰城以及恒大山水城、荔湖城等主要是消化广州的购买力。4、房地产市场整体呈现(新塘镇)预售商品房批出面积高速增长、需求大于供给面积：万平方米的有利局面。09年上半年09年(上半　05年06年07年08年增(+)减年)(-)预售商品房55.94110.26153.03112.3451.61　-29.82%　批出面积　　　九、房地产销售价格情况新塘房产年度价格分析单位:元/平方700060005900500048004100430040003800380036803500330036503250350030003000300028002000100002005年2006年2007年2008年2009年起价均价最高价分析：1.近年，新塘的商品住宅价格上扬较快；2.随着锦绣新天地、凤凰城以及恒大山水城等楼盘推出，新塘商品房档次提高；3.新塘交通及市政建设的完善，居住环境凸现，商品房的价格也随之攀升。十、房地产市场竞争情况2001年以前，新塘地区以及广州经济技术开发区的房地产开发还是处于自给自足的市场需求，外来的消化力量极小。2000年碧桂园凤凰城成功打响市场之后，随着香江集团等的进驻，加上原先已经进驻的大发展商，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界等共同撑起整个新塘地区的房地产市场发展。现在，新塘更是一个地产界藏龙卧虎的地方，金地集团、和黄集团、合景泰富地产等都已经圈地进入新塘地区，在近几年正式投入市场。加上原有的碧桂园、香江集团、新世界几大集团楼盘，该地区未来市场的供应量以及产品的品种都将会更为丰富，市场发展体系更为完善。十一、房地产市场未来建设情况未来几年，增城及新塘房地产市场仍将2008-2012年度住房建设计划保持高速发展趋势，14002012年6797并且随着与广州、东23224200莞城市更为紧密的联02011年582619850系，房地产市场整体经济适用房2350廉租房2010年4936规模、楼盘档次、产16770其他普通商品住房中小型普通商品住房品品质、服务质量等629802009年4415方面都将得到长足发14658401171展。广州及东莞区域2008年314110395客户购房比例还将有0500010000150002000025000较大幅度的增长。单位：套数2008-2012年增城市住房建设分区计划单位：万平方米类别普通商品住房经济适用房廉租房合计分区中小户型大户型192.2785.97.071.1286.34中心城区（1179（30890（22620套）（6872套）（219套）套）套）284.51122.882..050.16409.6新塘镇（43675（33472套）（9830套）（341套）（32套）套）注：1、中小套型商品住房的户均建筑面积计算标准为85平方米；大套型商品住房的户均建筑面积计算标准为125平方米；经济适用房的户均建筑面积计算标准为60平方米；廉租房的户均建筑面积计算标准为50平方米；（住房建设面积单位为万平方米。）2、关于保障性住房建设的供应面积，在2008-2010年期间，中新镇和石滩镇的保障性住房面积包含在新塘镇，小楼镇和正果镇则归并到派潭镇。又由于派潭镇保障性住房需求量偏小，2008-2010年派潭镇（包括小楼镇和正果镇）的保障性住房需求均规划为货币补贴形式；在2010-2012年期间，新塘、中新、石滩三镇分别按各自需求建设供应；小楼镇和正果镇的建设供应仍归属在派潭镇一并计算。2008—2012年增城市住房建设用地分区供应计划单位：公顷类别普通商品住房经济适用房廉租房合计分区中心城区170.373.970.62174.96新塘镇249.281.150.09250.52石滩镇61.180.03061.21中新镇122.360.110122.47派潭镇30.590.14030.73合计633.775.410.71639.89注：1、商品住房地块的容积率定为1.5-1.8；2、政府保障性的经济适用房和廉租房地块的容积率定为1.78。PART2PART2新塘区域代表性项目研究新塘区域代表性项目研究一、区域代表性楼盘概况目前均价(元装修标准(元楼盘名称规模㎡户型比例备注/㎡)/㎡)共：3000户2房：70-88自2004年11月正式发售，共39栋18总占：约35万新世界花园㎡,50％5800——层；花园采用组团式布局,高级洋房风格总建：约50万3房：124㎡,35％独特，环境优雅、安全舒适。4房：172㎡,15％共：2193户2房：70-90㎡,总占：约10万二期工程正式动工，预计明年6月份开50％金泽豪庭总建：约35.54900毛坯售。共17栋26层，户型方正，布局合3房：124-135万理、靠近地铁口㎡,35％4房：172㎡,15％共：5000户2房：70-82㎡,15％2009年11月14日推出29栋，预计11总占：约16万3房：88-160㎡,锦绣·新天地5400毛坯月底推出新品洋房；小区户型多元化，总建