蓝天商务花园战略营销报告共生地产2010年5月英雄：“夫草之精秀者为英，兽之特群者为雄。是故聪明秀出谓之英，胆力过人谓之雄。”——刘邵《人物志》英雄者，乃人群中之豪杰，为天下先者。故众人称之为头目、头脑、头头、头人。头目者，先天下之敏目；头脑者，先天下之睿智；头头者，先天下之首领；头人者，先天下之英雄。先者，其所面对，乃一未知、未觉、未行、未为之世界。故，凡先天下者，先知、先觉、先行、先为是也。——扬雄《法言》英雄出英处，先天素雄质决定着能诞否独领风骚生。?城市背景解码?港区发展规模及前景?市场分析?客户群分析?SWOT分析蓝天商务花园城市背景解码?新郑位于河南省中部，隶属省会郑州，是河南省对外开放重点市和加快城市化进程试点市，也是国家卫生城市、中国优秀旅游城市和全国社会治安综合治理先进县市。?新郑是一座历史悠久的古城。拥有8000年的裴李岗文化、5000年的黄帝文化和2700年的郑韩文化。中华人文始祖——轩辕黄帝，出生在新郑，并在此一统天下，播撒文明，掀开了中华文明的历史篇章，新郑由此被誉为黄帝故里、中华第一古都。新郑是一座文化灿烂的名城。?新郑市辖3个街道、9个镇、3个乡、1个区：新建路街道、新华路街道、新烟街街道，和庄镇、观音寺镇、梨河镇、龙湖镇、薛店镇、孟庄镇、新村镇、辛店镇、郭店镇，八千乡、龙王乡、城关乡、港区。?新郑市位于河南省中部，隶属省会郑州，区位交通优越，位居省会郑州、古都开封、洛阳等中原城市群的腹地，交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北、辐射全市、联结周边省、市的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境，南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑石高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。?郑州快速发展，市区房价过高，引起周边乡镇开发活跃。?郑州属于全国二线城市，然而因其地处中原人口庞大的行政区域特殊性，及亚洲最大铁路枢纽的交通区位特殊性，给郑州带来了大量的外来人口。外来人口的增加使房价上涨过快，收入与消费的差距严重失衡。具多方了解，郑州目前人均月工资为1600元，然而房价已突破万元大关。?收入消费失衡，市区可用地块减少，房价走高等一系列原因提升了郑州周边地区（县、镇、乡）房地产市场的投放量。虽然有着交通不便，配套不健全等诸多弊端，然而因其较城市低廉的价格还是网络了大批消费群；除此之外，快速发展的郑州正在为升级直辖市而不懈努力。水涨船高，城市行政级别的提升加城市房价的上涨都促使了周边乡镇房地产市场价格的上扬和投放量的增加。蓝天商务花园港区规模及前景港区规模及前景?郑州新郑港区台商投资区，地处华夏人文始祖轩辕黄帝出生建都之地——河南省新郑市，东与郑州新郑国际机场一墙之隔，北距省会郑州20公里。台商投资区成立于2002年3月26日，位于郑州新郑国际机场西侧，它是一座新兴的现代化航空港经济开发区，郑州市规划建设中的三大物流中心之一，中原城市群经济隆起带上的一颗璀璨明珠，河南省对外开放的重要窗口和基地。?得中原者得天下。伴随着中部崛起战略、中原崛起战略的加速推进，郑州新郑港区台商投资区迎来了新一轮对外开放、加快发展的春天。我们诚挚欢迎国内外企业、机构和有识之士，携手合作，共谋发展！?按照郑州市的总体规划，港区台商投资区的性质为：河南省及郑州市的航空门户区，地区的经济、文化中心，发展以现代加工制造业、现代物流业、商贸服务业为主的，集文化娱乐、旅游服务、会议博览、商务办公、居住等于一体，城市设施完备的现代化城区。?至2020年，规划建设用地为16－18平方公里，由北部新区、中部商贸区、南部工业园区构成，现已形成台商投资区、名鞋工业园、国际航空物流园、韩国工业园构成的一区多园的发展新模式；规划人口为5－8万人。?郑州新郑国际机场现状卫星图?郑州新郑国际机场规划区土地利用图?郑州新郑国际机场总体规划跑道规划图?郑州航空港区管委会党委书记赵新民介绍，下一步，将加快航空港地区土地利用规划的编制，争取明年上半年全面开工建设航空港区。他还透露，今年9月底，鲲鹏航空基地将迁移至郑州，春秋航空在郑州设基地的具体事项也在洽谈中，今后，河南人乘飞机出行将越来越便宜。规模相当于17个新郑国际机场。?郑州新郑国际机场地处中原腹地，在郑州东南角，位于我国最繁忙的京广航路的中部，又处于沿海地区和中西部地区的接合部，是我国重要的干线机场。不过，对比郑州市在全国公路、铁路系统中的枢纽地位，航空运输最为薄弱，与郑州市区域交通枢纽地位极不协调。?航空港与航空港区是两个不同的概念。未来的航空港区，总体功能定位是全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽所在地，以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态型航空新城。?规划的航空港区分为“一核两区”，目前的航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。三个区域的总面积达138平方公里，相当于17个现在的郑州新郑国际机场。?航空港区西面以京广铁路为界，东、南、北三面以国家南水北调工程线路为界，包括新郑市孟庄、薛店、龙王，中牟县张庄、三官庙、九龙六个乡镇的部分土地。?在未来138平方公里的生态型航空港新城中，“一核两区”将通过合理的产业布局和有效的交通组织连接到一起，功能完备、特色鲜明、协调统一。?其中，机场核心区面积约48平方公里，北部物流商贸区面积19.6平方公里，南部临空产业区面积26.5平方公里，其余43.9平方公里用地为水域和非城市建设用地。河南省人民政府关于印发郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要的通　　知豫政〔2007〕80号　各省辖市人民政府,省人民政府各部门:　　《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》已经省政府批准,现印发给你们,请认真组织实施。航空运输业是经济发展的基础性和战略性产业,航空枢纽日益成为加快城市现代化进程和推动区域经济社会发展的重要支撑。加快航空运输业发展,建设郑州国际航空枢纽,对促进我省经济发展、扩大对外开放、改善投资环境、优化产业结构具有重要意义。各级政府、各有关部门要充分认识航空运输业发展的重要性和紧迫性,把加快郑州国际航空枢纽建设作为构建现代化综合交通枢纽和参与区域竞争的重要切入点,加强领导,协调配合,确保规划的顺利实施。要按照统一规划、分步实施的原则,合理确定建设内容,加强对规划区域的土地控制和空间管制,提高土地利用效率,既要满足航空枢纽长远发展的需要,又要防止过度超前。要发挥航空枢纽集散效应,大力发展临空产业和相关服务业,促进产业聚集,加大推动航空货运发展的力度,以航空货运带动航空运输业加快发展。要加快制定完善支持郑州国际航空枢纽发展的各项政策措施,形成政策合力,确保规划得到落实。要进一步加强对郑州国际航空枢纽暨港区发展的组织领导,郑州国际航空枢纽规划建设委员会负责规划的执行、审批和管理。河南省人民政府?????二○○七年十一月二十一日?国际航空枢纽发展成为主体趋势。世界航?据有关部门报告显示：预期2035年总空运输业长期保持持续快速发展态势,发达国人口40万人左右,其中为航空港服务的家和地区不断加快以机场为核心的航空枢纽就业人口约10万人。根据发展需要,建设,构建中枢航线网络,扩大机场规模,完远期在现规划的南北两翼发展框架基础善配套设施,使航空枢纽成为全球主干航线网上可跨越港区西侧的高速公路和铁路向络的重要节点和航空运输业发展的主要平台。西发展,对南水北调中线工程总干渠东航空枢纽以其对生产要素产生的巨大汇集作侧区域实施严格的保护措施,禁止开发用,显著提升了所在城市综合竞争力,并逐步建设。限制建设区:机场建设用地周边发展成为城市或城市群的重要功能区以及区、飞行区净空限高影响的区域。根据飞域综合交通枢纽,有力带动了区域经济社会快行区净空限高,要对该区域的土地利用速发展。随着经济全球化进程加快,未来较长进行控制,科学合理地引导开发建设行一个时期内世界航空运输继续保持旺盛需求,为。对该区域内不符合机场长远发展要航空枢纽将呈现快速发展态势。求的已建成区,要搬迁改造,同时对新上项目严格控制。港区远景规划表明，该区域得到了政府的大力扶持。区域发展、区域人口数量增加又将使港区步入一个崭新的台阶，与此同时，市场需求逐步加大，对项目产生利好。蓝天商务花园市场分析11““4.4.1515新新政政”出”出台台的背景分析的背景分析当前房地产市场的三大表现①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨②国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”③市场上投资、投机行为显露盛行迹象2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高。0909年下年下半半年开始，全国年开始，全国房价房价再次再次20102010年年33月，月，7700个个大大中城市新建商中城市新建商品品住住宅宅疯狂疯狂上涨上涨，，至至20102010年第年第11季度季度，全，全销售销售价格同比均上涨价格同比均上涨，其中，其中涨涨幅幅最大最大的的国商国商品品房房销售销售均价均价达达51935193元元//平平米米，，55个城市是：个城市是：海口海口664.4.88%%、、三亚三亚5577..55%%、、同比同比0909年年11季度季度上涨上涨1166％％温温州州2222..33%%、、金金华华2020..99%%、、广广州州2020..33%%一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％促使本轮房价快速增长的四大成因成因1：政府的两面性推高房价调控房价?北京：今年3月份，通?2010年1月10日，国务院办公厅就进州新城规划上报后，楼价一步加强和改善房地产市场调控，稳定与去年同期相比最高涨幅两市场预期，促进房地产