万源·夏庄项目全程营销方案（提案）1http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载二0一0年三月前言——建筑，不仅是房子，更是一种文化现象，智慧的结晶；经典建筑符号，构成美仑美奂建筑景观；环境园林，经形象、色彩、光影和体块空间艺术整合；组成人文生态不可或缺的景观空间；而21世纪知识经济时代的引领，建筑更应是伟大的思想信息空间！房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载在给人们提供房子的同时，我们还要给人们提供更有品质、有格调的生活！房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载第一部分背景分析一、德州市概况与经济发展状况1、德州市总体概况德州市位于黄河下游，山东省的西北部，是山东省的北大门。辖一区两市八县和两个经济开发区，总面积1．03万平方公里，人口560万，其中德州市区人口约70万。德州北依京津，南靠济南，西接德州，东连渤海湾，处在渤海湾经济圈之内，是华东、华北两大经济区的连接带，有着“南北借力东西逢源”的地缘优势。自古就有“九达天衢，神京门户”之称。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇，京福、济聊、青银高速公路穿境而过，5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络，是国家公路运输枢纽城市。　　　近几年德州先后荣获全国城市经济综合实力百强、全国城市环境50强、中国优秀旅游城市、生物产业国家高技术产业基地、中国太阳城、中国围棋城、中国京剧城、山东省卫生城市、山东省双拥模范城市、山东省优秀城市建设与管理“齐鲁杯”、山东省环境综合整治先进城市、中国人居环境范例城市等称号。房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载2、德州市经济发展状况2009年全年完成地区生产总值1530亿元，同比增长12%，增幅高于山东省平均水平。完成地方财政收入55.3亿元，增长17.4%，增幅居山东省第4位；境内财政总收入和财政支出均突破了100亿元，分别达到106.7亿元和114.8亿元。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到15800元和6168元，均增长9%。3、德州市总体规划按照《德州市城市总体规划（2005-2020）》的设想：　　城镇体系空间结构为：“强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”的城镇空间格局。　　“一带”指德济城镇密集发展带，依托省级城市发展轴和山东半岛城市群，培育德济城镇发展带的形成；“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高速和现状腹地联系的基础上，构造次级城镇发展轴，满足德州自身的腹地要求。规划确定德州城市性质为：鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；确定城市用地发展的方向为：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来几年内，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团。德州印象德州是一个新兴的工业城市，市区人口规模不是很大，人均GDP和人均可支配收入来看，富裕程度相对石家庄来讲并不低，但两地房价却有很大差距，这也正是德州房地产市场发展潜力之所在。（注：2009年，石家庄城镇居民人均可支配收入16607元，市中心房价6000—7000元/㎡；2009年，德州城镇居民可支配收入15800元，市中心房价也只是3000—4000元/㎡）房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载二、德州市房地产市场综合分析德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生直接的影响。结合德州实际情况，德州的房地产呈现以下特征：?房地产投资量连年增长，建设规模连年突破自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，从2001年的完成投资1.73亿元、施工20.17万平方米，到2008年的完成投资63.8亿元、施工面积615.45万平方米，仅仅用了7年的时间。?开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场已经日渐繁荣。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。?人口增长使住宅需求更加旺盛随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据德城区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。?房地产开发机会与风险并存德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。同时，近年来随着德州市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使得德州房价比前些年有了大幅提高。同时，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载的推广策略和销售策略。个人观点德州前几年开始旧城改造，市府坚定了向东发展的方针，但是不巩固西部、不巩固老城区，新区开发只是纸上谈兵，所以今后旧城区改造的力度应该会不断加大；德州的古运河是京杭大运河的一部分，德州也得此契机加入了中国三十三城“运河申遗”活动。这些城市中大多是经济发达城市，加强与他们的城市间联系和互动，对德州的开发有莫大的好处，这就决定了铁西和运河区域是德州市政府难以割舍的地方；综合以上可以看出，德州市政府不会弃西而去，我们的夏庄项目距离德州城区依然很近！房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载三、德州房地产市场的机遇在全球经济一体化进程中，中国经济已持续多年高速成长，德州国民经济也持续高速增长，刺激了强大的消费需求，带动了房地产全行业的高速发展。据政府公布资料测算，德州市2009年全年完成地区生产总值1530亿元，同比增长12%，按全市人口560万人计，人均为27321元，约4000美元，根据《世界发展银行》和经济学家库兹涅夫的研究预测，德州房地产市场目前处于高速发展向平稳发展的过渡阶段。《世界发展银行》：当人均GDP在800—4000美元以内时经济学家-库兹涅夫：《各国经济的增长》人均GDP房地产业状况GDP增长速度房地产业状况800—4000以内高速发展小于4%萎缩4000—8000平稳发展4%-5%停止甚至倒退超过8000衰退5%-8%稳定发展8%-10%高速发展10%以上飞速发展个人观点由此可见，德州市房地产市场方兴未艾，在此背景下，万源地产可以通过优质产品形象导入市场，奠定未来发展基础！房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载四、本地典型物业分析1、选择标准——市场销售较成功的楼盘——与夏庄项目开发物征相近的竞争楼盘——反映德州城市房地产消费趋势的楼盘1）外海江南水郡外海·江南水郡位于德州市经济开发区东风东路、晶华路、新河路、体育路围合地块，占地面积640余亩，总建筑面积约56万平方米，规模宏大，是德州目前在建的最大楼盘，产品包括多层、小高层、高层、联排别墅、独立别墅。目前在售双拼产品面积约250平方米，总售价180万，均价7200元/平米。房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策