谨呈：幸福时光全程策划报告2011年1月幸福时光全程策划书目录第一部分市场部分………………………………………………………………3第一章石家庄宏观房地产市场分析……………………………………………3一、2010年石家庄房地产回顾…………………………………………………………3二、房地产市场结构情况………………………………………………………………3三、二手房市场成交情况………………………………………………………………3四、石家庄城市发展…………………………………………………………………3五政策环境分析……………………………………………………………………3六、2011年石家庄房地产市场走势预测………………………………………………4第二章桥西区房地产市场分析…………………………………………………7一、行政规划……………………………………………………………………………7二、交通状况……………………………………………………………………………7三、教育状况……………………………………………………………………………7四、商业氛围……………………………………………………………………………8五、发展前景……………………………………………………………………………8六、市场概况……………………………………………………………………………8七、片区主要楼盘………………………………………………………………………9第二部分项目篇…………………………………………………………………14第一章地块分析………………………………………………………………………141、项目概况…………………………………………………………………………142、项目的SWOT分析……………………………………………………………14三、项目开发优势、机会的把握……………………………………………………15四、劣势、风险规避…………………………………………………………………16第二章：项目定位…………………………………………………………………16一、目标客户定位……………………………………………………………………16二、产品定位…………………………………………………………………………16第三章：项目发展规划建议……………………………………………………21一、开发建议…………………………………………………………………………21二、园林景观规划建议………………………………………………………………21三、建筑建……………………………………………………………………………25四、户型建议…………………………………………………………………………28五、会所建议…………………………………………………………………………30六、物业建议…………………………………………………………………………32第三部分：营销推广篇………………………………………………………34第一章：推广篇………………………………………………………………………34一、项目名称…………………………………………………………………………34二、项目推广总体思路………………………………………………………………343．项目主题推广语………………………………………………………………34四、分阶段推广思路…………………………………………………………………35五、包装策略——产品吸引力的优势整合…………………………………………38第二章：销售策略……………………………………………………………………42一、销售现场管理……………………………………………………………………42二、销售进度与回款计划……………………………………………………………502幸福时光全程策划书第一部分：市场篇第一章：石家庄房地产市场宏观分析一、2010年石家庄房地产回顾综述：2010年的石家庄房地产市场可谓“涨”声一片。具体表现：1、上市面积、成交面积较2009年均有显著增长1）2010年1-10月，市区商品房当期上市面积504.65万平方米，商品住房351.36万平方米，同比分别增长15.45%、4.06%。2）2010年1-10月，市区商品房成交面积405.21万平方米，商品住房338.64万平方米，同比分别增长25.34%、21.98%。2、价格上涨2010年1-10月，商品住房销售均价为4753元/平方米，同比增长25.11％。商品住房大部分集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间交易量占总量的67.34％。二、房地产市场结构情况1、套型结构从2010年1-10月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占75.5%，普通商品住宅仍占主流。2、购买者结构2010年1-10月，本市购买比例为86.02%，本省以内购买比例为8.09%，本省以外购买比例为5.87%，境外购买比例为0.02%，购买对象仍以本市居民为主。三、二手房市场成交情况1、二手房成交量同比有所下降统计数据显示：2010年1-10月份，我市二手房成交15695套，其中二手住房14964套，同比分别增长-21.22％、-23.36%，二手住房成交量有所下降。3幸福时光全程策划书2、二手住宅价格同比略有上升2010年1-10月，石家庄市区二手房成交均价为4263元/平方米，二手住房均价为4318/平方米，同比分别增长10.73%、11.52%。分析：目前石家庄房地市场具有以下特征：1）石家庄2010年供求比为1:0.96，因而石家庄市场供需关系处于正常状态。2）市场中主要消费群体依然是石家庄市当地居民。3）由于受到全国房价增长的影响以及通货膨胀等因素的影响加之石家庄同其他省会城市相比房价处于较低水平从而促使2010年石家庄房地产市场相当给力。4）由于2010年是三年大变样关键一年，大量城中村改建项目上市，而这些城中村大部分位于二环内，周边配套相对完善，从而将部分看重周边配套和区位的客户群由专注于二手房市场而转移到一手房市场，加之国家对于二手房的交易征收所得税年限由2年提高到5年这些都是造成2010年二手房市场成交量下降的因素。四、石家庄城市发展规划1、城区整体规划2007年石家庄市的城市规划是“西优东拓南延北跨中疏”，先以“南延”为主向东南方向发展；再重点“北跨”向正定发展。石家庄城市未来构建“1+4”的市区发展新体系，并逐步整合旧城区现有资源，加快城中村及旧厂区的改造步伐，强化市级商业、文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林城市空间结构，培植中心城市形象。2、“十一五”规划按照“1+4”组团式城市发展格局和全市产业布局导向规划，石家庄市精心实施“主城改造、新区开发、组团提质”三大工程，积极推进东南分区、东部新城区和西部山前生态型新区建设，加快构筑四个卫星城的产业支撑及其与主城区配套衔接的基础设施。“十一五”期间，将形成以省会为中心的城市集群，城市化率将超过50%。3、城中村改造石家庄市二环路以内45个城中村占地约11.2平方公里，建筑面积约6364幸福时光全程策划书万平方米，居住着4.77万户14.93万人。2002年初石家庄市正式启动城中村改造工程，预计到2010年把城市规划建设用地范围内的村庄基本改造完毕。二环内城中村改造完成后，市区新增房屋建筑面积将达到1600万平方米左右，其中村民回迁和发展第三产业1200万平方米，预计商品房400万平方米。平均每年新增不到100万平方米，而且目前城中村改造实质性进展缓慢，因此不会对房地产市场造成冲击。4、“退二进三”政策的实施“退二进三”政策的实施使二环内的二产企业退居三环，同时闲置下来的土地用于城市总计规划，开发建设商贸流通、文化科技、餐饮服务和金融保险、公寓住宅等三产项目，优化了二环以内的城市资源配置，增加了二环内特别是和平东路沿线的住宅土地供应。5、城市交通网络的完善“槐安路高架桥”、“石环公路”、“铁路入地”、“轨道交通”是近两年省会交通系统的关键词。石家庄市进一步健全城乡综合交通体系。规划主城区道路依托现状道路，形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。另外，拟启动的城内铁路“入地”工程规划中连接组团之间的城市轻轨建设，也将使石市迎来快速公共交通时代。分析：随着以上城市规划实施及政策的落实，各项市政配套及基础设施建设将逐步跟进，石家庄的城市化进程已初步到达预定水平，且已经为省会房地产开发提供了新的空间：供应量逐年增加并且加快了供应结构的改变。五政策环境分析一、房产政策分析1、叫停三套房贷以及二套房贷首付不低于50%。点评：对打击楼市的投机有一定影响，有助于为火爆异常的楼市降温。挤压北京等一线城市的一部分泡沫。对泡沫较少的三线城市在价格上影响不大，可能促使这些城市在短时间内市场出现观望。2、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房5幸福时光全程策划书地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。点评：这一条打破了之前很多开发商开盘的一贯操作伎俩。开发商通过拿号等方式烘托气氛，试探市场，甚至按市加价，很多时候购房者实际成为开发商的、作秀道具。如果购房者先交钱，说明他们有非常强烈的购买欲望，可以预先了解购买情况；如果客户不多，价格就可以保守点；如果客户很踊跃，那就涨一些。如果少了这个步骤，直接开盘就限制开发商随意涨价。3、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。点评：