[键入文字]2011盛华国际推售策略[键入文字]2011/1/15目录目录.........................................................................................................................................................21、城市规划............................................................................................................................................32、市场背景............................................................................................................................................41)2010年海阳市在售个案销售情况......................................................................................................42)2010年房地产市场总结：.................................................................................................................53)2011年主要房地产项目预计市场放量一览表.....................................................................................54)2011年市场预估...............................................................................................................................63、项目概况............................................................................................................................................61)项目经济指标....................................................................................................................................62)项目总体开发顺序.............................................................................................................................73)项目SWOT分析...............................................................................................................................84、价格策略............................................................................................................................................91)定价原则...........................................................................................................................................92)价格估算...........................................................................................................................................95、“盛华国际”开盘认购方案的选择..................................................................................................106、推盘策略..........................................................................................................................................121)项目第一阶段分期...........................................................................................................................122)销售计划.........................................................................................................................................13盛华国际媒体推广计划...........................................................................................................................161、城市规划1、2002年，海阳市提出“一港三区五大战略”的城市发展思路。“一港”，就是把海阳港建成万吨级泊位的商贸港口，打开海阳走向世界的海上通道。“三区”，就是将老城区、工业园区、旅游度假区延伸对接，形成新的城市框架。“五大战略”，就是大开放、大开发、大项目、大旅游、大绿化。围绕这一城市发展思路，海阳的经济和社会事业迅速发展，房地产开发日新月异，城乡面貌发生了巨大的变化。2、规划沿东京路形成城市发展轴线，贯穿市中部。在轴线上安排了商贸、文化、金融、居住等城市经济要素。3、南部沿海区域则向东西两翼展开发展，重点发展港口建设、核电工业、旅游业、沿海景观外销房。4、加上后期市政府南迁与亚沙会举办，东京路的房地产开发价值逐渐突现出来。2、市场背景1)2010年海阳市在售个案销售情况海阳市中心区域在售项目一览表案名项目地址销售产品建筑总套数均价开盘日期推出房源推出房源分期面积销售率m2阳光花园海河路南/文山街二期高层3.8万高层204/多层33002009.11.08全部推出多层100%多层多层144高层2900-小高层30%3700怡河新墅海河路东段二期多层3万216套36002009.05全部推出80%山海名苑东京路南山公园南四期多层35万3000套27682009.031500套70%紫薇苑海天路/东京路交三期多层3万25031002010.08160套50%山水苑虎山街/海园路五期高层/20万2000套31002011．1．1596套70%多层弘盛华庭海阳路/盛竹路三期多层2万230套30002010．9．26140套80%晓龙山庄海兴路/文山街三期多层5万500套32002010．10190套50%注：以上价格是售楼处对外公布的销售价格，海阳市在售楼盘基本都承诺集体供暖，并且暖气的开口费与天然气的开口费都包含在房价中：2)2010年房地产市场总结：（1）房地产开始进入快速发展的通道，大盘开始出现，并且增加的速度加快，例如09年“山海名苑”、10年下半年“山水苑”、“赵家庄项目”；11年“富贵锦苑”与“榆山街/海阳路项目”体量都比较大，（2）多层是海阳市客户接受度最高的建筑类型；市中心的多层项目基本没有太多的销售压力，基本上都能在交房时清盘，然而高层的销售不畅，主要是因为高层的价格高于多层，加上公摊大，物业管理费高，制约了高层的去化速度；（3）市场上多层以二、三、四楼销售好于其它楼层，虽然开发商在价格上与其它楼层拉开差距，但是去化速度还是受到影响；（4）除山海名苑、山水苑等大盘外，其它项目在现场销售环节上，还是处于初级阶段，在宣传上力度不足，售楼处装修较简单，没有太多的销售道具；（5）价格在稳步上升，市中心销售压力的高层价格没有明显的变化，多层都进行了提价，如山海名苑、紫薇苑、弘盛华庭均价都比8月份单价提高了近200元；3)2011年主要房地产项目预计市场放量一览表位置项目名称预计推出量类型上市时间海河路/晶山街富贵锦苑近15万方高层、多层、11年下半年海阳路/榆山街待定近15万方高层、多层、11年下半年东京路山海名苑近15万方多层11年虎山街/海园路山水苑20万方小高层、多层11年东风路/海园路双阳名居5万方小高层多层11年