【逸都·莱茵河畔】商业项目定位及一期商业项目运作策略建议1、项目优劣势分析2、项目运作的难点分析3、项目总体定位建议4、项目体量定位建议5、项目业态规划建议6、项目总平规划设计建议7、项目物业定位（租售模式）建议8、项目总体推广策略建议9、一期项目运作策略建议（重点）10、其它重要建议11、附大型商业连锁机构访谈录1、项目优劣势分析1.1优势方面：1.1.1成都置信集团与宜宾丝丽雅强强合作，资源共享、优势互补，具有强大的品牌优势。1.1.2成都置信集团拥有强大专业的人力资源和商业资源，具有项目运作的团队优势。1.1.3欧式高尚居住社区、集中式商业群和特色的步行街，辅以优美的环境，特色的外立面、科学的空间布局和人性化设计，使本项目在宜宾市拥有鹤立鸡群的品质优势。1.1.4项目占地490亩，总建筑面积80余万平方米，商业体量达12万平方米，具有突出的规模优势。1.1.5根据宜宾市的城市规划，政府将斥巨资打造南岸片区，东区将是宜宾市未来的行政中心、商业服务与文体中心，本项目位于东区的核心地段，具有良好的区位优势。1.1.6项目临近长江、七星山、僰侯园，周边自然景观非常丰富，同时项目周边传统文化底蕴深厚，具有良好的人文景观优势。1.2劣势方面(二级城市的商业总量考虑和缺陷，基本的市场经营力量，投资力量以及消费力量的支撑是否够，需要进行劣势分析)1.2.1本项目周边街区环境差，临航天路和叙府路东段多为老式住宅小区且拆迁改造计划尚不明朗，与本项目的中高档次的商业定位和高尚社区不匹配，存在周边环境劣势。1.2.2项目地块周边房地产开发相对滞后，现有商业物业几乎是传统的老式底商形态，商业档次低下，业态杂乱，商业氛围不浓，人气不旺，几乎没有公建配套设施，存在商业配套劣势。1.2.3宜宾市旧城区是传统的商业中心，宜宾人的习惯消费区域集中在老城区，目前南岸区担任城市角色主要是居住和行政办公。因此本项目将肩负引导市场消费的重任，但在一定时间内仍然面临消费习惯劣势。2、项目运作的难点分析2.1南岸区以及项目周边环境差、商业服务配套落后，人气和商气不浓，对本项目的商业环境和住宅品质都有很大的影响。必需利用沃尔玛的商业聚集效应以及政府商业网点规划政策，形成片区的整体开发联动，才能将本项目及周边区域打造成为南岸区乃至宜宾市新兴商业中心。2.2本项目的底商总量约5万平方米，目前整个南岸区的商业物业几乎全是底商形态，出租率仅62%，租金低（均价15元/㎡），经营状况一般，这对本项目底商的经营将是个严峻的考验。2.3本项目的商业体量大，集中式商业的运营要依赖主力店招商的成效和消费市场的支撑，招商的状况将直接影响集中式商业的开发体量和商业物业类型定位。项目区域目前的商业状况和市场条件对主力店招商工作挑战很大。2.4集中式商业的销售与招商两者间既互为依托、促进，同时又存在一定制约和矛盾。特别是租金与售价的差距，将给商业运作带来困难；同时大型主力店的销售模式和销售回款也是一个难点。2.5南岸区的“深国投沃尔玛广场”、“鲁能生活广场”、“雄飞·海韵名都”和“正和·盛世华庭”等项目的商业总体量约10万平方米，上市时间都集中在今年下半年和明年上半年，将占取市场先机和部分市场份额，分流投资者和经营者，给本项目带来直接的竞争威胁。2.6本项目的开发地块在丝丽雅的老厂区，原则上是“拆迁一块，开发一块”。因此本项目的开发节奏和开发体量要受拆迁进度和规模的制约，不利于灵活制定各期的开发策略。根据商业专项市场调查情况，结合城市发展规划以及项目的优劣势和难点分析，我们对本项目的商业板块的各项定位、商业规划设计以及一期商业项目的开发策略建议如下：3、项目总体定位建议3.1商业项目总体定位：宜宾市新兴商业中心3.2定位说明：3.2.1根据城市规划、项目区位、项目体量以及国际零售巨头—沃尔玛入驻等因素分析，本项目片区具备成为“宜宾市新兴商业中心”的潜力，但目前项目周边的商业环境不成熟，发展的不确定因素较大，旧城区仍然是传统的商业中心。因此在前期我们把本项目作为“南岸区商业中心”进行打造，随着项目的推进和南岸区城市化进程，将本项目逐步打造成为“宜宾市新兴商业中心”。3.3.2一个开发商很难将某个商业项目打造成为一个城市的新兴商业中心，必须借助于政府的支持、城市的规划，特别是城市商业网点的规划，协同周边区域一起来共同打造，相成区域商业价值的整合，因此建议加强与政府的合作，争取商业网点规划的政策来实现。3.3.3这种动态性的定位方式虽然没有一步到位，但是基于市场的现状与发展不确定性，可以减少开发的盲目性（如商业总体量和主力商业形态的设置），有效地规避项目运作的风险。4、项目体量定位建议4.1商业项目体量定位：根据项目的总体定位，商业总体量建议在10—12万平方米，约占项目总建筑面积的12—15%。其中集中式商业：6—7万平方米，底商4—5万平方米。这种规模的设置可以根据市场的供求关系和项目开发节奏进行动态调控。4.2定位说明：4.2.1总量：宜宾市经济总量位列全省第四，消费能力强，投资需求旺盛，而房产开发特别是商业项目供应总量很小，产品档次低，运作手法一般，本商业项目的市场空间大；根据城市规划，本项目作为南岸区的商业中心以及宜宾市未来城市新兴商业中心的一部分，需要匹配10—12万平方米的商业体量；商业板块是本项目的主要赢利点，从利润最大化考虑，需适当做大商业总体量。4.2.2集中式商业：集中式商业作为未来宜宾市新兴商业中心的主要载体和商业亮点，我们要以战略性的发展眼光来定位规模，用创新的运作模式和商业形态来定位：如专业商场、专业市场、电影城、美食娱乐城、景观式独栋商业等。建议集中式商业体量6—7万平方米。4.2.3底商：根据商业市场调查，目前南岸区底商空置率高，达到了45%左右，商业形态杂乱、档次底下。虽然本项目在品牌、品质、规划等诸多方面具有优势，独立铺面虽是投资者最喜欢的投资物业类型，但底商在未来几年仍主要作为社区型商业形态出现，片区的消费力有限，因此建议底商规模要控制在5万平方米以内。4.2.4体量调整：集中式商业中有部分商业物业要根据主力店招商情况来量身订做，如百货商场、专业市场、影城等，“深国投广场—沃尔玛”的衍生商业和“鲁能生活广场”、“雄飞·海韵名都”、“正和·盛世华庭”等项目也会带来直接的竞争威胁。因此，商业体量要根据投资市场、经营市场反馈和竞争楼盘进行相应动态调整。5、项目业态规划建议5.1业态规划原则：5.1.1商业项目业态规划要以项目总体功能定位为基础。5.1.2商业项目业态规划要充分考虑投资市场、经营市场以及消费市场的三方市场条件。5.1.3商业项目业态规划要考虑外部项目竞争和本项目差异化定位的原则。5.1.4商业项目业态规划要将商业经营业态需求与物业设计充分结合。5.2业态规划：关于商业项目业态规划作了些构想和初步验证，可行性需进一步论证并作相应的调整。业态规划表商业物业业态规划建议面积合计（估算）类型建议集餐饮休闲城中餐酒楼、品牌火锅、中西式快餐、特色餐饮、茶楼、有水约0.8万㎡10.5万㎡中休闲、康体保健、美容SPA等（中档，大众消费）电影娱乐城电影院（6个厅）、KTV歌城、电玩、酒吧、网吧等吧类娱约0.8万㎡式乐形态（限制迪吧）独栋式品牌中餐、海鲜酒楼、商务会所、咖啡西餐厅、KTV歌城、约1万㎡商景观商业有水休闲（中高档消费）业专业市场装饰建材城（家装系列材料、产品）约2万㎡家具商场（家具、家居、家饰系列产品、装饰公司）约1万㎡大型商场品牌百货商场约1.2万㎡电器商场约0.5万㎡商业裙楼汽车销售服务板块（需精典汽车支持）约0.1万㎡（4栋）公共配套部分（各大银行、电信、移动营业厅等）约0.5万㎡对住宅影响不大的商业形态（限制迪吧、KTV歌城）约0.6万㎡商务写字楼商务办公约2万㎡底社区型商业零售、服务、休闲类社区商业（对内街区可作适当的业约4万㎡4万㎡商态规划、经营引导和调控限制）特色商业香榭丽舍景观商业步行街约0.7万㎡1.2万㎡步行街酒文化商业步行街约0.5万㎡其它农贸市场农贸市场外圈可考虑独立小商铺，内圈考虑摊位形式约0.5万㎡0.4万㎡5.3主要商业业态专项分析：根据以上初步规划的各类商业形态，结合本项目的各种因素进行专项分析。5.3.1餐饮休闲城：☆行业特性：餐饮休闲业态辐射范围广，独立生存能力强，对周边的商业条件要求相对不高，但它自身又具有较强的人气、商气号召力，同时餐饮与休闲又可以进行有效的客源共享和业态互补。☆选址要求：餐饮休闲行业要求交通便捷，停车方便、周边环境良好，项目具有空间聚集效应以利于成行成市，以形成片区消费互动。☆物业条件：考虑经营对住宅的影响，餐饮休闲的物业最好是独立的商业物业，如逸都城、置信广场，也可以在商业裙楼。大型餐饮对配套设施要求非常挑剔，需要完善的设施配套，如普消系统（烟感、喷淋）、烟道风道、隔油池、操作间，需要独立的门厅和楼道，需要两个消防通道等，室内视野开阔通透、拒绝异型空间，外立面设计有特色，有大型的店招位等。☆宜宾餐饮休闲市场条件：根据商业专项调查，宜宾的餐饮休闲比较发达，地域特色浓郁，大部分知名连锁火锅已经在宜宾安营扎寨，品牌中餐也开始发展，南岸东区长江大道已经相成一定的气候。由于商业地产开发的落后，同时宜宾的消费能力强，因此该还具有较大的市场空间。5.3.2电影娱乐城：☆行业特性：电影娱乐业相对餐饮休闲来说，它的辐射半径、辐射能力略小，对周边的商业环境的依赖程度要大一些，娱乐与餐饮休闲是“好邻居”，两者的目标消费群体基本一致，易形成消费互动。电影娱乐业对人气拉动作用明显，对周边商业价值的提升贡献很大。☆选址要求：电影娱乐业要求交通便捷，停车