滔略国际策划机构经沣·国际企业花园项目前期策划研究方案广州滔略企业管理有限有限公司GuangzhouTaolueEnterpriseManagementCo.,Ltd.2010/6/30www.gztaolue.com滔略国际策划机构目录报告摘要1一、项目基本概况1二、项目周边现状分析3三、项目供需市场分析8四、项目定位研究24五、市场角度项目规划设计建议37六、项目运营模式设计78七、投融资模式96八、项目风险及规避策略108报告摘要1、项目基本概况“经沣·国际企业花园”项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利电力学校对面，占地216亩。项目南邻远大二路、北临盼盼路，与星沙大道、京珠高速、319国道相连，周边还有长永高速、机场高速、107国道。东至黄花机场，南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入交通十分方便。（S）优势1、地理位置优越：星沙处于“长株潭都市经济圈”的核心腹地。2、政府政策支持：长沙县也出台了《关于促进现代服务业发展的若干规定》中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。3、周边良好产业氛围：项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。4、资源稀缺优势：项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少。5、交通优势：近年来星沙地区投入20多亿元，修建十多条道路，与长沙市开福区芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到星沙的车程由过去半小时缩短为10分钟。规划中的地铁2号线，站点离项目仅1-2公里。（W）劣势1、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国企家属院，缺少商业氛围；2、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；3、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。（O）机会1、长沙县政府2010年启动6大龙头项目，直接投资32亿元，改善区域投资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大。2、长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大。3、武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。4、地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。（T）威胁1、长沙国际企业中心的强势出击必定带来一定压力。2、国家调控房产政策的不确定因素。3、经开区产业园项目稂莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌。4、星沙“长永高速CBD项目”即将上马，可能会分流部分潜在客户5、发展商自身开发运营及招商模式。二、项目周边现状分析——周边配套——星沙政府近年来推出多项优惠政策，吸引商家投资，目前已建成中高档楼盘80多个，包括多个购物中心，品牌餐饮，星级酒店，休闲娱乐、物流等产业。——周边规划——根据长沙市政府城市规划，地铁2号线站点离项目地1-2公里。马王堆批发市场未来几年内也将迁至星沙地区。长永高速城市商业区改造项目2010年将启动，未来打造星沙现代绿色CBD。——周边设施——经开区范围内有10座110KV以上的变电站，供电区域最大负荷为336兆瓦，可提供双回路供电选择。水资源丰富，具有充足的供气、供水、排污设施。固话、移动通讯、宽带设施齐全。——客户群体——（1）实力雄厚、发展历史悠久的大公司：这一类公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高档独栋写字楼通常是他们的购买目标。（2）发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可以承受的范围之内，形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。（3）投资地产者：这类人主要关注项目的投资价值、升值空间、项目炒作销售热度和投资收益性价比。经过反复讨论，本行将本项目总体定位为“全生态综合型工业园”，并针对性地制定了分期开发策略及运营建议。总体定位：以研发及现代服务业为主、高端制造业为辅的花园式全生态创工业园区，构建自主创新、集成创新的新平台；目标是打造长沙最具创新能力的全生态科技园区，力求树立湖南乃至华南区科技产业园区的典范与名片的形象！这一定位充分体现了长沙“科技、产业作为第一大支柱产业”的战略发展方向，也非常吻合长沙市功能组团规划对片区的定位与产业发展导向。同时，结合本行市场经验，也验证了项目定位符合当前市场需求特点。功能定位：园区分为研发生产、写字楼和生活配套几大功能区。产业园区示意图综合商务搂示意图公寓示意图分期开发方案：考虑到市场风险、投资风险等因素，分期开发计划如下：物业类型占地面积（平方米）比例生产研发7192850％综合办公楼57542.440％配套公寓14385.610％合计143856100％价格定位：本项目片区存在旺盛的研发物业的需求，运用市场比较法，本园区各类型物业基期（2012年投入使用时）平均租售价格建议如下：运营方案：综合考虑建议采取：销售＋租赁的模式。投融资方案?开发建设期：方案一（在独立开发情况下）：55%自有资金+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。方案二（引入股权合作开发）：55%（自有资金+合作方资金）+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。?运营期：股权转让+REITS(目前可采用产权式REITS)+分栋出售转移部分开发经营若干整栋带租约物收回部分投资，风险；业形成资产池，缓解资金压力。实现土地及物业增REIT上市，低成注：REITS值收益为。不动产投资信托。本实现巨额套现。三、项目供需市场分析3.1需求分析总体需求：预计未来5年内长沙经开区片区将有约200余万平方米的建筑面积需求。本项目位于经开区，是市内少数的尚未改造的产业园区相交融的区域，片区不仅存在科技产业及现代服务业的需求，同时由于紧邻周边制造业，有一定的制造业的需求。3.1.1研发型企业需求-----近5年内片区至少有400万平方米建筑面积研发型企业的需求本项目的研发型企业需求主要来源于以下企业的扩张和转移：?湖南科技型企业主要需求?长沙片区科技型企业?全国各区域科技型企业?长沙其它区域高科技企业次要需求?长沙以外高科技企业?国内外高科技企业?其它高科技上下游配套企业3.1.2现代服务业需求-----近5年内至少有120万平方米建筑面积现代服务业的需求随着信息技术的发展，区别于传统服务业，金融后台服务、软件外包业务、培训中心等等新型服务业的需求成为本片区的另一大主要需求。此外，随着CEPA效应的逐渐显现，一些区域城市会计、审计、税务、管理咨询、律师、资产评估、环境评估、房地产评估、工程咨询等专业中介服务抢滩长沙。本项目的现代服务需求主要来源于以下企业的扩张和转移：?金融企业的后台服务主要需求?软件外包服务?技术、研发、设计、质量总部?大型企业培训中心次要?需求国际跨国企业采购中心?会计审计律师咨询等?第三方物流咨询服务3.1.3高端制造业需求-----近5年内至少有60万建筑面积高端制造业的需求本项目的高端制造业需求主要来源于以下企业的扩张和转移：?全国科技型企业主要需求?片区科技型企业?区域科技型企业次要?长沙其它区域高科技企业需求?长沙以外高科技企业?国外高科技企业?其它高科技上下游配套企业3.1.4大型企业需求——约50万平方米的大型企业需求。根据本行的经验，许多大型跨国企业的需求面积都在10000平方米/家以上。有这类需求的企业目前数量在50家以上。3.1.5需求结构与选址特点?研发企业普遍存在大面积需求本行近期对以上目标客户进行了电话访谈、问卷调研，由于时间短，直接调研反馈客户不多，我行结合本行长期服务客户的反馈显示，目前面临扩张的研发类企业非常多，需求面积也比较大。其中54%的企业需求面积为300-2000平方米，9%企业的需求超过10000平方米。?研发企业对环境需求旺盛许多研发企业也青睐于环境优美的生态型物业，但由于市场供不应求，无法满足大部分企业的需求。?研发企业更愿入驻专业的研发园区研发办公物业是介于标准厂房与写字楼之间的细分物业类型。它在开发成本、建造档次、引进客户方面均优于标准厂房，接近写字楼标准，但在单层面积、层高、承重等物业指标上与标准厂房有类似之处（详见表2-2）。标准厂房研发物业写字楼低高档档工业园区研发园区商务园区表三类园区物业特征比较比较指标标准厂房研发楼写字楼容积率低低高单层面积大中等较小层高4.5-63.2-4.93.3-4承重（kg）500-1000300-500200-250电梯货梯为主客梯、货梯客梯为主电气系统设计高中低开发成本低中高随着市场的进一步细分，越来越多的研发企业将入驻环境优美、物业条件适合的研发园区。?研发企业对园区物业指标要求经我行调研，科技园研发企业对物业指标要求见下表：物业指标大多数企业要求单层面积（平方米）500以上需求总建筑面积（平方米）500以上层高（米）3.5-4.5承重（kg/平方米）300-500电梯需要空调中央空调电气系统设计200-350KVA园区配套公寓等商务配套会议室、培训室、银行等?国际研发企业入驻形式以租赁为主，国内较大型研发企业倾向购地自建入驻方式或购买物业100.00%80.00%近期我行对国际知名研发客户进行调研，60.00%结合我行长期经验，结果显示，国际企40.00%20.00%业（尤其是刚刚进驻的企业）倾向于租0.00%赁物业，而国内企业倾向于购地自建或国际企业国内企业购买物业。租赁购地自建随着租金的持续上升，越来越多大型企