江阴云亭项目市场定位报告目录第一章江阴市宏观分析一、地理、人口等城市概况二、经济概况三、交通概况四、区域规划五、本章概述第二章江阴房地产市场综合分析一、总体市场发展状况良好，无泡沫之虞1.总投资、总销售量稳步增长2.土地市场成交量逐年增加，土地价值得到提高3.开发企业越来越重视整合外部资源4.大盘开发热点逐步外延5.2010年宏观政策导向分析二、江阴房地产市场板块研究1.板块布局2.板块特征3.板块发展优劣势分析4.板块房地产发展分析三、各类物业发展趋势分析1.写字楼、商业用房开发节奏加快2.住宅市场销售状况良好，小高层开发步伐加快3.酒店式公寓市场前景看好，投资类产品受到追捧四、当前酒店式公寓产品分析1.畅销产品基本特征2.江阴酒店式公寓项目户型区间分析3.江阴酒店式公寓项目价格区间分析4.江阴酒店式公寓客源分析5.酒店式公寓等投资类产品成为新的关注焦点五、房地产开发、投资现状及发展分析1.居民潜在购买力较大2.市场产生新的投资热点3.开发投资呈现多元化第三章云亭镇房地产市场分析一、地理位置与交通配套二、综合圈层的教育、医疗、体育、文化等配套三、云亭镇工业园区概览第四章重点楼盘剖析地块分析1.地块位置2.地块现状及规划指标3.项目四至道路状况4.项目SWOT分析第1章江阴市宏观分析1、地理、人口等城市概况江阴市位于长江三角洲经济开放区，地处苏锡常“金三角”的几何中心。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近无锡；东接常熟、张家港；西连常州、武进，与上海直线距离140余公里。江阴市总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为52平方公里。江阴市辖6个街道、11个镇：澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、璜土镇、利港镇、月城镇、青阳镇、徐霞客镇、南闸街道、云亭街道、华士镇、周庄镇、新桥镇、长泾镇、顾山镇、祝塘镇。江阴城市常住人口近200万，其中户籍人口约120万，外来人口80余万。江阴本地居民富庶、治安环境良好、重视传统习俗、民风朴素。2、经济概况江阴市是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，以规模企业、名优产品为支撑，形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业也发展迅猛。被称为“全国十大财神县级市”之一，并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠”。?从历年城市GDP及人均GDP来看GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从2004至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572元，突破了20000美元大关。?从历年全市固定资产投资来看据了解，江阴市在2003年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2002年约11亿元），但从上表分析来看，从2004年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年，涨幅达到了20%以上。这体现了江阴的经济实力逐年加强，并且为以后经济的可持续发展打下坚实的基础。?从历年全市财政收入来看从上图显示，江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为15.83%。在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三（昆山市稳居第一，张江港市第二位）。?从历年全市城镇人均可支配收入来看2004年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍，增幅保持较高水平，说明老百姓的口袋正充实起来。?从历年全市人口变化来看从人口总量和变化来看，江阴近年来外来人口增速明显；相关信息报告，预计到2012年，城市外来人口可达90万，占城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展。（2009年全市户籍人口约为120.35万人）?江阴市2010年上半年经济发展情况经济指标指标值同比增长工业总产值2727亿19.41%全社会固定资产投资总额325.55亿25.12%财政总收入185.46亿43.58%城镇人均可支配收入1658012.3%农村居民人均收入1019612.2%从上表可以看出，江阴市2010年上半年经济运行良好，各项指标保持较快的增长速度。从与其周边相关县级市城市比较来看（常熟、张家港、昆山），江阴市的固定资产投资总额，包括房地产开发投资总额仅次于昆山；但从历年来的增长速度来看，江阴已有赶超昆山之趋势。3、交通概况江阴地处苏中、苏南地区的交通咽喉要道，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。锡澄高速和江阴长江大桥使城市间往来相当便利。由于江阴的特殊地理位置，与上海、无锡、苏州、南京等长三角地区城市距离都很接近，而且江阴地处长江南岸，水路交通十分发达。江阴本地没有客运火车站，原本规划的火车站现也作为货运车站使用。目前江阴汽车站主要使用的是江阴西站。车站环境比较差，人流比较拥挤。主要发往旅客的地区为长三角地区。在未来的规划中，江阴将有三处现代化汽车驳运车站。分别为江阴新客运中心、江阴汽车西站、江阴汽车东站。4、城市规划江阴按100万人口的中等城市规划，城市规划用地范围198平方公里，城区规划7个居住区，分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区。江阴市政府根据其区位条件，发展潜力，修订了《江阴市城市总体规划（2002-2020年）》的规划方针，分近期（2002-2006年）、中期（2007-2010年）、远期（2011-2020年）三个主要发展阶段，逐步把江阴主城区建设成：?城市规划区：全市域，总面积988平方公里。?城市规划用地：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。?城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。?城市人口规模：55万人。?城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。?城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展。?城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。?城市布局结构形态：规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。?城镇的空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。5、本章概述：?江阴有着较好的经济基础，并有着外向型、开放式的发展趋势，城市处于健康发展阶段。?江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。?江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套基础设施。但城际交通网络略显不足，特别是铁路客运线的缺乏，影响外地人才的向内流动以及外地投资者的进入。?城区作为政治、经济、文化、教育中心的地位，向村镇辐射，有着不可替代的财富与人居集聚效应。?城市人口快速增长，居民收入水平不断提高，具备了一定的经济基础，对于住宅的改善性需求与商业的投资性需求必将日益旺盛，有利于城市房地产市场的持续高速发展。第2章江阴房地产市场综合分析1、总体市场发展状况良好，无泡沫之虞1.总投资、总销售量稳步增长在近两年江阴楼市继续升温、交易持续放量、价格涨幅较快的市场格局下，江阴房地产市场已提升了一个台阶：从投资增幅来看，2009年的房地产投资额78.95亿元，较2008年的77.79亿元，增幅为1.50%，这一增幅远低于国有及其它投资的增幅，这说明江阴的房地产投资还处在一个成长期；从总销售量来看，2009年江阴预销售房地产面积为254.36万平方米，同比增长幅度近80%，虽然2010年江阴受政策的影响，成交量一度下滑，但从全年的成交量来看，超过火爆的09年，虽然2011年政策持续趋紧，但江阴作为三线城市受政策的影响较少，没有一线、二线城市的限购令等措施，对购房的需求抑制较弱。所以，我司预计江阴2011年的房地产市场还会持续近两年的畅销趋势，相应的房地产投资幅度还会持续增长。历年房地产投资情况表单位：亿元90.0077.7978.9564.4660.0041.237.2430.00历年房地产施工情况表单位：万平方米1000.000.00历年房地产预销售情况表300.002005年2006年2007年2008年2009年679.43620.92254.36500.00426.7200.00409.61单位：万平方米324.62143.48119.44109.15100.0094.660.002005年2006年2007年2008年2009年0.002005年2006年2007年2008年2009年2.土地市场成交量逐年增加，土地价值得到提高江阴09年土地市场异常火热，成交活跃（仅截止2009年12月底，出让土地总面积是08年的3倍多，总金额已经达到08年的5倍），而且近两年供应量充足，同时地王频出也为以后房价的上升奠定了基础，如：2009.8.27：总价65300万，400万/亩（敔山湾地块）；2009.9.18：总价14420万，1020万/亩，楼面地价6961元/平米；2009.10.22：总价10亿9千万，海岸投资（临港新城）；2009.10.22：总价18亿400万，江苏阳光（城南）。2010年，江阴土地市场成交量在2009年高峰的基础上再次放大，达5410亩，但市区土地的成交量比例呈现下滑趋势。未来市区土地市场将逐渐呈现供小于求的态势，江阴房地产整体市场也将面临大开发的机遇。3.开发企业越来越重视整合