金科华府营销推广预案由：金海顾问机构房地产项目服务组致：四川信诚“金科华府”项目开发商日期：2010-8-12主题：“金科华府”项目营销推广整合方案预案共页（含此页）目录前言..........................................................一、目标客户定位整合..........................................二、市场定位调整策略：....................................三、广告语定位整合............................................四、产品情况统计分析..........................................5、价格定位..................................................六、销售策略..................................................七、销售推广计划..............................................八、市场推广策略..............................................九、促销建议..................................................十、媒介策略..................................................十一、促销活动安排............................................十二、项目销售资金回笼计划....................................十四、费用预算计划............................................十五、视觉表现前言经过多年的发展，尤其是近几年的发展，营山县城的环境发生了巨大变化，周边配套设施和交通不断完善。环境建设为南北两河及白塔片区开发提供了客观条件。随着经济发展，生活质量的提高，人们的视野逐渐开阔，“城市让生活更美好”，很多人开始寄希望于更加有生活品位的生活场所。对于金科华府这样的项目在城市中有着高品位和生活氛围的楼盘项目，在营山众多楼盘项目中有着强劲的竞争力。而且目前营山县城中还没有一个规范的、像样的高档物业生活社区，在大城市中商业步行街和居住物业共同体的生活形态物业，已经是一种成熟社区的生活典范。人们有着较高的接受度。经济的长期稳定发展，一部分人经济实力大大增强，消费能力大大提高。他们懂得生活、注重享受，休闲生活地是承载他们所向往生活方式的最佳所在.金科华府除了作为商住物业形态的优势外，还有自己独到的环境资源优势——南北河休闲片区、黄果树休闲广场、自身的商业步行街、社区内部独特的人文环境打造。给人一种随意、悠然、享受、荣耀的精神享受。该项目凭着南北河生态走廊、黄果树休闲广场、白塔片区生态广场、自身的商业步行街多重景观的优势，必将成为营山炙手可热的开发项目。总结环境建设与经济的快速持续发展带动消费者在消费行为与生活方式上的明显变化。把握买家的消费心理和消费需求，成为市场的主动者。金科华府的外、内部资源决定其在未来市场中的地位。市场中蕴涵大量市场机会点，塑造金科华府自己独特的营山生活圈模式，金科华府必将成为市场领导者。把握市场走势，创造竞争优势，必将获取高额利润。1、市场分析营山县行政概述隶属于于南充市幅员面积1632.90平方公里辖53个乡镇658个村经济概况全县生产总值60.8亿元（2009年）人口概况约96万城市发展规划资源得到充分合理的利用，经济增长和结构调整、质量提高相统一，城乡一体化步伐加快，人与自然、社会相和谐。房成熟度目前随着城市经济的复舒，整个城市房地产行业的发展势头非常迅猛，最高房价已经做到了3000元，相对于整个房地产市场已经趋已稳定。地产土地价格184万/亩概况建筑形态多层：砖混现浇电梯：框架现浇市场均价多层：2500元/平方米电梯：2800元/平方米商业：10000元/平方客户群体主要是营山城区的居民和部分辖区乡镇人口以及行政单位领导和做生意的人推广手段户外广告、灯杆广告、DM单、现场活动1.1市场宏观分析：该项目的四期日前已经开1.2竞争楼盘分析时代春天：基本参数占地：85333㎡建筑面积：162176㎡绿化率：38%容积率：1.9总户数：1300停车位：500左右物管费：0.35元建筑类型：全现浇产品类型：6+1多层面积区间：80-200㎡销量：目前一二期已售罄，三期剩余少量顶楼均价：2500（楼层越高越便宜），顶楼单价约2000-2200目前优惠：一次性2%，按揭1%始接受咨询，预计10月份开盘，预计均价将达到2700元，其四期共340套房源，户型区间从95-200平米不等，即将开始排号（具体时间未定，本月内），排号费20000元，享受最高8800元的房款优惠（排号开始内一周排号者优惠幅度最高），预计排号共200号，开盘当天采取摇号方式进场选房。S：位置优越，配套成熟；专业的物管公司进驻，在营山市场较稀少；铺天盖地的广告使项目得以在市民中广为流传W：现场虽设施完全，但其利用起来的资源较少；项目销售人员整体素质偏低；景观效果远达到广告所宣传效果；其1.9容积率从现场目测来看水分较重朗润国际社区：基本参数占地：90.46亩建筑面积：170806㎡绿化率：33.6%容积率：2.75总户数：1582左右停车位：400左右物管费：1元建筑类型：框架，多层为现浇产品类型：独栋（4栋）、5+1花园洋房、小高层面积区间：80-120㎡（小高层）130-140㎡（5+1）200-250㎡（独栋）销量：尚未开盘，但一期房源已经预定近80%均价：2700（小高层）、3100（5+1）、3400（独栋），每层价差10远目前优惠：无优惠项目预计9月份开盘，但目前其预售情况相当好，一期剩余房源已经不足20%，该项目在定价策略上采取同种户型同一楼层不分位置同一定价的方式，造成优质房源的抢购，剩余房源基本为临街。目前交20000元定金，选定房源，9月签订正式合同，房源一经选定原则上不更改，不退还定金。项目没有优惠，但有可能会在后期给予预定客户免物管费的政策。目前该项目工程进度缓慢，广告量极少，加之其定价方式有利于快速消化回笼资金让人怀疑其开发商的资金状况。S：项目景观打造精致，先做景观的模式也能吸引客户眼球；项目户型方正实用，符合大多数人标准；该项目销售人员素质普遍较高；项目周边配套成熟；引进成都中能置业旗下的物管公司，专业程度让人放心W：统一定价模式不利于劣质放房源的推售，容易造成部分房源滞缓；其销售现场包装工作极不到位；广告量十分缺乏荣泰.香江名都基础参数占地：67亩建筑面积：约20万㎡绿化率：40%容积率：4.48总户数：1000左右停车位：350左右物管费：未定建筑类型：框架，多层为现浇产品类型：小高层、高层、6+1面积区间：80-120㎡（小高层）130-140㎡（5+1）200-250㎡（独栋）销量：尚未开盘，一期已排200多号均价：对外报价3000目前优惠：未定该项目从7月23日开始正式排号，排号采取预交20000元排号费选定房源，并可享受最高额度优惠，但优惠政策未定，后期如不满意可以退还，价格预计本月内公布，目前排号情况良好，排号数量超过200号，该项目从开工仪式至今未见正式动工，据说是因为开工证件还未到位，目前项目在营山的造势很好，客户咨询热情高涨。S：项目位于北门河畔，居住环境优越；项目销售现场包装十分精致；项目销售人员素质高；项目景观打造独具特色；项目在广告包装上做得非常到位；W：该项目采取的排号策略风险性较大；项目从开工仪式至今仍未动工，易造成客户怀疑心理；无论市场还是项目内部传出的风声该都说该项目价格会很高（预计3200以上），必然造成客户下定的迟疑东方花园：基本参数项目名称：东方花园占地：40亩建筑面积：10万平米绿化率：30%容积率：3.75总户数：1000左右停车位：未具体划分物管费：0.25元建筑类型：砖混产品类型：6+1多层面积区间：90-130㎡销量：一二期已售罄，三期仅余少量顶楼均价：2600，顶楼2200目前优惠：一次性2%，按揭1%，剩余顶楼无优惠该项目目前已进入尾盘销售，剩余户型为100-120平米的顶楼，仅余20余套，对剩余的型，该项目采取一口价低价销售策略，但从情况上看，清盘工作做得并不理想。从项目销售现场上看，沙盘等销售道具早已撤销，开发商对剩余房源清盘工作的力度并不高涨。S：营山老牌项目，知名度高，受众面广；项目前期广告工作到位，并将势头延续至今；项目所在地位置优越W：销售现场混乱；销售道具不到位；销售人员素质普遍偏低；项目景观打造工作夸大其词，并未达到宣传效果西岸枫景：基本参数项目名称：西岸枫景占地：70余亩建筑面积：16万平米绿化率：40%容积率：3.42总户数：1200左右停车位：300左右物管费：0.4元多层、0.6元电梯建筑类型：电梯为框架，多层全现浇产品类型：多层，高层电梯面积区间：80-150㎡销量：一期售罄，二期去化近70%均价：2600目前优惠：一次性1%，按揭无优惠西岸枫景从二期开始销售至今整体销售情况喜人，短短4个月时间去化近70%，这与其营山首席亲水格调社区的噱头有关。项目在推广上抓住了营山缺水的特征在项目内部营造水景使项目得到了市场普遍的亲睐。另外该项目一期已经完工，其景观打造已经非常成熟，使后期客户更加放心。另外项目