[键入文字][键入文字]第一部分梁山县市场调查分析一、梁山县基本概况：梁山县位于山东省的泰安、济宁、菏泽和河南省的濮阳四地市交界处,隶属济宁市。县域南北长41公里，东西宽45公里，总面积964平方公里，辖9镇5乡710个行政村，共计人口20万户72万人。其中非农业人口9.35万人，人口自然增长率4.5‰。梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。梁山火车站于1996年9月正式投入运营。220国道及聊(城)一商(丘)、肥(城)一梁(山)、蒙(阴)一馆(南馆陶)等公路穿行交织，梁山汽车站每天始发和过路客车达百辆次，济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。梁山是济宁市唯一的改革开放试验区，政策优惠，环境宽松。梁山开发区和对外加工贸易区基本实现“七通一平”；设立了高新技术、加工储运、工业经济、私营经济、三资企业等经济园区，为招商引资提供了良好的发展载体。梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是山东省商品粮生产基地县和鲁西黄牛、小尾寒羊良种繁育基地县。全县农业发展较快，种植结构较为合理，农副加工业已初步形成了草条编织、蔬菜种植、食用菌养殖、淀粉生产、畜禽屠宰等五大商品基地以及鲁西黄牛、银耳、粉条、蔬菜、木材等13处批发市场。梁山县地处暖温带半湿润地区，属大陆性季风气候。河湖相连，水网密布，淡水资源优质丰沛，境内山石、紫砂岩储量、泥沙资源丰富，发展水泥、石灰和陶瓷建材业得天独厚。另外，县境内煤炭储量约10亿吨，还有丰富的天然气和铁、铅、石膏等矿藏，具有较大的开采利用价值梁山是我国古典文学名著《水济传》故事的发祥地，有独特的自然景观和人文景观。名胜古迹众多，民风淳厚，景观古朴，特色鲜明，是全国唯一以农民起义遗址为主体的省级风景名胜区。近年来，开发新建了断金亭、黑风亭、忠义堂及大型唐三彩壁画群《梁山泊英雄聚义图》等新景点二十余处，吸引了众多的游客，旅游业对当地的社会经济起到了较好的促进作用。二、城区现状及发展规划：1、城区现状：梁山县城地处水泊梁山脚下，距济宁市65公里，距省会济南市148公里，是全县政治、经济、文化中心。城区总人口约十一、二万人左右，主要以中心区域的城市居民、外围区域的传统城关农村居民以及部分下属乡镇来县城务工经商的流动居民为主，因梁山整体社会经济水平相对不高，区域吸纳力较弱，县域外的流动人口不多。受地形及山脉影响梁山县城区以水泊中路为轴线呈南北狭长，东西较窄的带状布局。中心区域位于青年路至迎宾路南侧，龟山、凤凰山东麓至建设一路东侧，人民北路南侧，梁山、赫山峰西麓一线围合的区域内，城市的绝大多数居民和机能设施大多位于该区域内。人民北路至文化路南侧，凤园路至水泊东路东侧围合的区域是城区的核心区域，区域内人口密集，多为党政机关及企事业单位生活区及传统城区居民，居民层次较高。城区的东北部和西南部主要为工厂区，龟山、凤凰山西部以及南部、北部主要为传统村民居住区。由于长期以来梁山的经济一直较为落后，所以从整体而言梁山城区基础设施略欠发达，城市面貌较差，建筑布局凌乱，形态混杂，中古楼房及古旧平房较多，甚至在核心城区内仍分布有较大面积的待改造古旧平房聚集区。近年来新建的党政机关居住区多分布于核心区域的凤凰山东麓、水泊西路两侧、梁山东麓以及水泊中路两侧，这在一定程度上也反映了梁山居民对居住区域的价值取向。与居家生活息息相关的主要商业设施绝大多数分布水泊中路中段和人民中路。2、主要机能设施：1）主要道路：水泊中路：南北贯穿城区的交通主干道，路面宽阔平坦。人民北路：东西贯穿城区的交通主干道，连接火车站和东环城路。以上两条道路是主要交通干道是梁山县城内交通以及对外联络的主要通道。水泊西路、水泊东路：南北向功能性次级干道。人民中路、人民南路、文化路：东西向功能性次级干道。以上道路两侧多分布为党政机关、事业单位及其生活区，沿街商业较发达。2）公共交通：梁山县城内有四条公交线路通达主要区域，站牌区间较近，车型大，车辆新，设施较先进，半数以上车辆配有车载电视，这在县城公交中是不多的。此外梁山出租车数量较多且在城区内为计人不计程收费，较为低廉。因此相对于一个县城来讲，梁山县的公共交通设施比较发达，居民出行十分方便。长途汽车站：位于南部城区，水泊中路于交通路交汇处南。京九线火车站：位于县城西，距县城14公里。3）主要商业设施：位于人民中路中段的水泊商场、联华超市、中国银行以及人民中路商业街构成了梁山县的核心商业圈。商业步行街：位于人民中路与人民北路中段，水泊中路路西，主营大众服饰。4）主要学校：第一实验小学：位于人民南路与文化路中段，水泊中路路西。第二实验小学：位于人民中路与水泊西路交汇处西南。北关小学：位于水泊中路与工人路交汇处西北。梁山一中：位于水泊中路与水泊西路中段，文化路北侧。梁山二中：位于青年路与后寨街交汇处东南。5）主要医疗机构：县医院：位于县城南关，水泊南路东侧。中医院：位于水泊西路与人民北路交汇处西北部。骨科医院：位于人民北路东端路北。6）主要休闲设施：凤山公园：位于县城中西部。体育场：位于人民中路与人民北路中段，水泊西路路西。电影院：位于人民南路与文化路中段，水泊中路路西。3、城区发展规划要点：1）城市规模：到2010年全县总人口为77万人，其中城区人口为14.8万人，城市建设用地为15.7平方公里。2）城市性质：全县政治、经济、文化中心，具有水浒文化特色的风景旅游城市，强调“水浒文化”是经济发展和城市建设的潜在动力和内涵。3）城市总体布局——“一门、两轴、三心、四口”：“一门”即凤、龟二山做为梁山的门户。“两轴”即城市的南北干线——水泊中路为城市的南北轴，东西干线——人民北路为东西轴。“三心”即凤、龟二山以西与西环路之间规划为城市的行政文化中心，以现在的水泊西路、水泊东路所辖范围形成城市的商业金融中心，以现在的杏园小区为中心在东部形成城市副中心。“四口”即现在的东、南、西、北四个出入口。4）城市建设方针——“优化老城、完善东部、向西推进”：“优化老城”即老城区要按照“退二进三”的原则，逐步迁出第二产业，大力发展第三产业，使之尽快形成城市的商业金融中心；“完善东部”即在杏园小区的雏形上抓紧建设配套设施，使之形成有吸引力的住宅区域。“向西推进”即启动城市的行政文化中心建设，扩大城市建设规模，形成环境优雅的行政文化中心。城市建设需要一个漫长而渐进的过程，更需要强大的经济实力做为基础，从梁山县的现实情况来看，就目前的城区现状和、地形限制尤其是经济状况等各方面的制约下，在相当长的一个时期内，梁山县城的城市建设仍将是以“优化老城”为主的旧城改造。5）工业布局：尽快在青年路以北开发建设东北工业区，通过基础设施的建设，打造一处现代化、生态化的大型工业园区，以此带动城市北部的发展。6）其他相关规划：目前梁山县集中供暖范围较小，尚无管道燃气，所以城市发展规划中在热力燃气方面做出了在城区要逐步拆除小锅炉，充分实现集中供热和结合西气东输工程集中解决气源问题的规划。在景观风貌方面由于梁山的文化底蕴就是水浒文化，所以城市规划规定“梁山的建筑也好、小品也好，必须有水浒文化的质朴、粗旷、大气，必须有水浒文化的符号”。三、房地产市场现状：1、概况：梁山县统计局统计信息，2009年以来梁山县房地产开发商品房建设投资额为2.8亿元，全部为住宅投资，房屋施工面积95100㎡，竣工面积549420㎡，商品房销售建筑面积307963㎡。据从梁山房管局交易中心了解信息，2009年全年梁山商品房交易量为1500余套，今年年初至今，新建商品房交易量500余套，二手房交易量近200套左右，通过我公司市场部对梁山房产市场的实地调研，这一数据与事实基本相符。2、住宅市场：梁山房地产住宅市场特征总体可以概括为：供应量小，开发运作水平低，总体需求旺盛但购买能力普遍较低。1）产品供给：单就数据而言，梁山商品住宅的交易量是极低的，固然这一方面是受到了需求市场的制约，但是另一方面也是由于梁山的房地产市场正处于形成前期，商品住宅的总体供应量也同样较低所造成的，据我公司市场部对城区的地毯式普查，今年梁山城区的商品住宅包括单位集资建房对外销售部分也就在10万㎡近800套左右。从市场表现来看，总体销售率在90%左右，供求表现较为乐观。从单位去化角度，各项目剩余房源主要集中于两类：一是高楼层尤其是顶层房源；二是低楼层的过大面积房源。结合我公司市场部对部分客户及普通居民的抽样访问，造成这一现象的主要原因为：梁山传统的住宅楼包括部分新建住宅楼为平顶设计，所以除了高楼层上楼类的固有抗性外，顶层的主要销售抗性来自于对隔热及防水的顾虑。低楼层的过大面积房源因为总价较高而不受欢迎。从供应模式来看，除了正规商品房外主要有单位集资建房剩余房源的出售以及集体土地合作建房对外出售两种形式。不过政府部门的有关信息表明，土地的招、拍、挂以及严格开发管理已成必然趋势。2)项目共性：从产品本身来看，目前供应产品大多普通平庸，开发运作水平和产品整体品质较低，缺乏提升产品附加值的项目元素。如立面多采用涂料，无高品质建材，缺乏线条变化，档次较低，有部分建筑还在采用预制楼板，除本项目、银都山庄、水晶城等项目，其他多为三、五栋楼的小规模项目，无社区感，缺乏相应配套和物业管理。规划也是呆板的兵营式布局，缺乏主题和内涵等等。从营销角度来看，多为坐等客户上门的被动销售，业务执行生硬简单，无明确的产品定位和推广定位，营销水平低劣。3）客源构成及市场需求：从项目调查和客户走访的结果来看，目前各项目的购买群体较为分散，几乎涵盖了机