南宁市凤岭新区蓝山上城项目营销策略项目营销策略报告宝资通项目咨询有限公司项目企划概要蓝山上城项目营销策略报告是按照项目发展商华海房地产公司对本案的发展战略和思想,并结合公司自身的具体情况而制订的总体营销决策和发展计划方案.其目的是为蓝山上城的全程营销推广提供一个科学合理的解决方案,指导整个营销推广工作的顺利开展,本案是在详细的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性解决方案,方案紧密结合了项目的特征,积极探索营销策略以促成良好的销售业绩,实现发展商的预期目标.蓝山上城项目营销策略报告是在对本项目前期市场调查的基础上,对项目可行性综合研究基础上拟定的.主要包括了项目的特性分析及市场定位,项目营销推广策略,广告策略及媒体策略等基本内容.并对上诉内容作出初步判断,确定项目未来的行动方案,并在未来的各项营销操作中有计划的执行.同时对未来的销售活动进行了周密的费用预算,并对费用的支出进行了最优化组合安排.1项目档案:1.1项目名称:蓝山上城1.2地理位置:位于城市东部凤岭,东望青秀山,石门森林公园,南靠香榭里花园,西接会展北路,北临自然生态的山林风景.是一个极佳的高尚居住区域.其他技术指标面积分项计算表及主要技术经济指标区间户型名称　面积幢数层数占地面积建筑面积户数住宅占地面积　A3(18)标准层477.53218955.0617191.08144　复式000000A4(18)标准层502.942181005.918105.84144复式000000A5(17)标准层42221784414348136复式000000A5-1(17)标准层462.12117462.127856.0468复式000000C1(17+1)标准层606.23116606.239699.6868复式4241424.3614241424.361C1-2(17+1)标准层624.23116624.239987.6868复式4371436.9614371436.961C1-3(17+1)标准层582.542161165.118641.28136复式4081815.5564081815.556C2(11+1)标准层451.6510225822580220复式31611580.631611580.6E(17)标准层581217116219754340F(9+1)标准层630.7118630.715045.6818复式4411441.4974411441.497D1(17)标准层488.324151953.329299.2256复式34211367.29634211367.296D1-1(17)标准层488.24151952.829292256复式34211366.9634211366.96D2(11+1)标准层478.776102872.628726.2264复式33512010.83433512010.834D4(11+1)标准层554.424102217.722176.8176复式38811552.37638811552.376D4-1(11+1)标准层521.82110521.825218.244复式3651365.2743651365.274D3(17)标准层46121792215674136复式000000公建面积办公4500047612幼儿园2612住宅面积294319.11总用地面102484.86积停车建筑单层停车23967.6102990.1面积双层停车51713.9负一层停27308.6车双层商铺9439.8面积总建筑面341931.11（不含商铺面积）积(1)总建筑面454361.01（含商铺、停车场面积）积(2)总建筑密38.50%度总容积率3.34绿地率35.20%总停车位2943估计数数总户数24742项目SWOT分析综述本案地处城市东部凤岭,区域形象非常良好,是一个已经成熟的高档居住区,有着较高的区域价值形象支持.而本案也有着较高的性价比,有着较好的区域竞争优势,但由于在同区域目前有着较多的在售竞争项目,竞争仍然非常激烈.因此科学,合理的分析和策划安排才有可能使本案脱颖而出并取得较好的市场认知度和销售业绩.首先我们对项目的各方要点进行客观分析.S＜优势streagth＞W＜劣势wheat＞*具有良好的城市区域形象优势,区域价值赋予了项目价值良好的市场认可度*城市配套逐步完善,有较好的居住氛围*项目地质条件复杂，建筑成本较高*项目入市的弹性空间大,有较好的升值潜力*项目周边同质化竞争楼盘较多.盘量较大,竞*超大型社区，项目及周边配套全面争比较激烈*因地制宜的社区规划*比较成熟的购买群体对购买要求提高,销售的*人工生态湖和绿化内景配以高层带来的三难度系数提高大公园景观,居住感觉赏心悦目,尊贵舒适*项目规模大、开发时间较长,可变因素加大*高投入的智能化系统。*宠大的资金投入，回收变数增加*民族大道等便捷交通*容积率高,项目SWOT分析T＜威胁点threat＞O＜机会点oppounthy＞*国家宏观调控,在一定程度上减缓了高价位*西部大开发对南宁地区经济促进,人们收入增项目的销售速度加,可支出加大*南宁房地产经过几年发展,高端客户消化较多*大南宁构想使南宁市城市规模化及人口增加,使客户挖掘成本增加项目的销售半径和人群加大*市场整体供给量迅速增大*政府对凤岭、琅东片区的重视,城市配套跟进很*国家银行政策变化,加大了发展商的资金运快,人气很旺,　　作压力和风险*近年来购房需求稳步增长,整体购房市场发育良好*“泛珠三”的区域联盟构想和东盟博览会落户南宁,给市场带来了更多的机遇项目竞争环境慨述与对策:通过对南宁市房地产市场的综合调查结果和以上分析,就本案目前的竞争环境作了详细的研究,和对未来执行的三十个月过程中可能会出现的竞争环境中的不利因素作了充分的估计和判断,并提交了具体的市场对应策略和手段,以保证项目的正常运营,具体竞争描述和应对策略详见后附报告.3项目市场定位分析3.1区域定位:本项目的区域定位为:第一市场为以南宁为主的新城区市场第二市场为以南宁为主的其他城区市场,包括永新区,城北区,江南区等区域第三市场是大南宁所覆盖的邕宁,五鸣及横县，宾阳，上林,马山，隆安等郊县第四市场是南宁市以外的其他周边城市(此部分内容在目标消费群体分析报告中已有详细说明,详见此报告)3.2项目定位:本项目以高素质,高品位及高格调的文化氛围为基调,规划出以蓝色营造出的时尚的梦幻之城----领跑城市时尚新生活.蓝山上城:把梦想变为现实3.3目标客户定位:蓝山上城的目标客户群主要分为三类:第一类为企业里的中高级白领阶层第二类为向望舒适生活而进行二次置业或二次以上置业的购房者第三类为追求货币增值保值的投资者(说明:详见项目目标消费群体分析报告此处不详述)4销售策略4.1定价策略:定价说明:根据我们对市场的仔细调研和深入分析,本项目的入市定价应采取低开高走的策略,因为本项目整个周期比较长,入市定价当具有较大的升值弹性空间,一则使入市有较大的价格竞争优势;二则使先期支持本项目的购房者有较大的购买升值空间,同时可带来跟进客户;三则可使投资客户具有炒作空间.但也应该注意价格太低也并非好事,这样一来会使购房者对项目没有足够的信心.因此合理的定价将对销售至关重要.根据项目可行性研究报告的一系列经济技术指标和立项后我公司的再一轮市场研究结果,反复比较周边竞争楼盘的销售价格策略,本着”顺势启动,逐年提升”的价格策略,考虑项目成本和市场接受能力,拟定了项目的销售定价原则.4.1.1定价原则:需求均价产品均价区域均价项目均价成本均价定级均价需求均价:大多数购房者对该区域项目的认同价格(市场调查报告)产品均价:本区域在售项目的市场均价区域均价:大多数购房者认同的现时区域均价成本均价:开发商成本加期望利润均价定级均价:本项目和其他同质项目的对比加权均价定级均价的16个定级因素定级因素指标分值位置A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般（近）3；D、较好4；E、最好（近）53价格A、最高1；B、很高2；C、一般3；D、很低4；E、最低52配套A、最不完善1；B、很不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善（近）53物业管理A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好54建筑质量A、最少（远）1；B、很少（远）2；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）55交通A、最少（远）1；B、很少（远）2；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）53城市规划A、最不完善1；B、很不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善55楼盘规模A、最小1；B、很小2；C、一般3；D、很大4；E、最大54朝向A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好55外观A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好54室内装修A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好55环保A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好54发展商实力及信誉A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）4；E、最好54付款方式A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好54户型设计A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；D、最好54停车位数量A、最差（少）1；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（多）4；E、最好（多）554.1.2基本价格:项目整体均价:每平米3100元不同组团的销售均价:根据不同组团情况拟定4.2付款方式和进度4.2.1一般原则:一次性付款,分期付款,银行按揭4.2.2付款进度:进度与相关付款原则相对应4.3优惠条款:4.3.1优