重庆市北碚区静观镇农谷温泉旅游项目调研评估报告2011年10月重庆市北碚区静观镇农谷温泉旅游项目调研评估报告前言有限责任公司拟在重庆市生态农业科技产业示范区内规划建设以温泉为特色的旅游度假酒店及低密度住宅项目；项目地址位于北碚区静观镇生态农业科技产业示范区核心区域，规划面积约4500亩，目前正实施一期项目约1000余亩土地的一级开发。为深入了解该项目的运营情况、合作模式，同时有针对性的对重庆特定区域内商住、温泉旅游用地的项目开发利润作出估算，从而对本项目作出评估，组建调研小组，对重庆市房地产市场及相关温泉项目作出调研。本次调研时间为2011年10月9日至10月13日，主要了解了重庆市北碚区成熟区域内房地产市场情况、土地供给情况，与本项目相联并可能产生辐射影响的水土镇相关情况；以及北碚区域及重庆市温泉旅游项目的开发情况等。北碚成熟区域内及项目周边房地产市场情况主要通过实地调研相关楼盘数据进行分析，温泉旅游项目的调研主要通过与北碚十里温泉城管理委员会及银行重庆分行领导进行座谈了解；本项目的实际进展情况、土地一级整理方式、合作模式等通过与重庆市投资有限责任公司直接负责人进行座谈了解。2重庆市北碚区静观镇农谷温泉旅游项目调研评估报告目录前言.................................................................................................................................................2第一部分重庆市总体情况概述.....................................................................................................4一、重庆简介.............................................................................................................................41.总体概况..........................................................................................................................42.两江新区概述..................................................................................................................63.北碚区简介......................................................................................................................8第二部分项目区位及合作模式介绍...........................................................................................10一、项目概述及位置...............................................................................................................101.项目位置........................................................................................................................102．项目规划.....................................................................................................................113.项目进展情况................................................................................................................11二、项目地块区位价值分析..................................................................................................12三、项目合作模式...................................................................................................................13第三部分区域房地产市场调研分析.............................................................................................14一、北碚房地产市场调研.......................................................................................................141.老城区板块....................................................................................................................142.政府新区板块................................................................................................................143.十里温泉板块................................................................................................................15二、土地市场分析...................................................................................................................161.土地供应市场总体解析................................................................................................172.重庆2011年7月主城各区土地供应解析..................................................................173.重庆2011年7月主城土地新增供应属性解析..........................................................184.土地成交价格起势分析................................................................................................18三、房地产市场特征小结.......................................................................................................20第四部分项目投资运营分析.......................................................................................................221、相关假设.............................................................................................................................22二、项目土地开发分析...........................................................................................................22三、项目建设投入分析...........................................................................................................22第五部分项目经济测算...............................................................................................................23一、项目投资估算................