中水XX公司青城山XX项目项目开发计划及成本估算成都华京投资管理有限公司2010年11月目录第一部分开发计划整体开发思想根据产品研究报告的产品类型分布与各区块的功能定位，结合目前项目的整体规划与实际土地指标情况，建议本项目开发思想如下：1.项目自南向北、自东向西沿主要道路聚青快速路和项目东侧规划路层次推进，以形成良好的对外展示形象和较好的开发深度；2.本着“商业弱化、商业住宅先行”的原则，先开发商业属性居住类物业。一方面可以塑造良好配套形象，加深市场对住宅产品的预期；另一方面通过快速营销收回土地成本及景观成本，为后期住宅产品减少成本投入。另在价格方面也可形成价格梯次区间，层层走宗地图高，获取预期项目开发利润；3.公建类物业为整体项目配套核心与营销热点，超五星商务度假酒店与国际交流中心可以缓步开发自项目第1年开始至第4年完工。这既是公建本身的性质决定同时也可有效降低开发投入与市场风险，使该亮点贯穿在整个项目开发周期，通过不断的公建进度营销活动使各个周期的开发产品都得到有力的营销支持；4.作为青城山XX项目大盘居住类物业“景观先行、组团销售、产品更新”是整个开发周期中各个阶段都需要坚持的。通过分类别（商业与居住、不同的产品类型）、组团式（分化各开发周期产品供应）逐年投向市场，本项目最佳的明星产品（独栋、双拼）在三期开始推出，利润最高的产品（联排与洋房）在四期主力推出，项目基本利润将获得保证。5.纯运营类商业严格控制上市时间，开发商自身持有的超五星商务度假酒店、国际交流中心、主题商业街在四期末对外试营业，沿绕镇路一侧临街商铺建议在当期产品开发时对外销售，但控制其开业时间尽量做到统一装修与开业。商业运营对象以购买者自行经营与招租为主。住宅区域配套会所建议在三期末、四期初开业以便对住宅产品形成支持。开发周期：1.土地指标分析综合土地指标与中水XX公司集团前期规划方案，整体土地在上市时指标如下：容积率做满住宅(亩)占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）商业(亩)占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）宗地面积(亩)1号地块66.3644240.220.626544.1317.6411760.060.67056.04842号地块151100667.170.660400.3000.000.60.001513号地块180.72120480.600.672288.3670.2846853.570.628112.142514号地块00.0000.00316210667.720.8168534.18316总计398.08265387.990.60159232.80403.92269281.35203702.35802.00比例从上0表.496中可看出在现有土地容积率用足的前提0.5下，04占地面积与建筑面积如下：?住宅占地面积265388㎡，商业占地面积269281㎡，总占地面积534669㎡?住宅建筑面积159233㎡，商业建筑面积203702㎡，总建筑面积362935㎡与产品研究报告中关于本项目规划测算：?住宅占地面积266001㎡，商业占地面积276668㎡，总占地面积542669㎡?住宅建筑面积158574㎡，商业建筑面积220821㎡，总建筑面积379395㎡二者数据比较?住宅占地面积相差约600㎡，建筑面积相差约660㎡，?商业占地面积相差约7400㎡，建筑面积相差约17100㎡这与当初设计院沟通中，缩减商业体量，增加景观核心面积的沟通大体相符。2.建筑体量推算综合基本土地指标可以按照原有产品研究报告中的住宅产品部分进行基本开发定位和测算，商用物业部分缩减的面积可以在原有产品研究报告中缩减部分商业联排和围院产品，居住类商用物业的减少对本项目去商业化、减少资金回笼压力、更好的塑造项目整体景观创造条件。表一：商业物业体量商业物业体量用地（亩）用地比例用地（㎡）容积率体量（㎡）平均面积栋数每栋占地价格总额占比开发周期酒店263%173330.9156008%一期至四期国际交流中心385%253331.403546717%一期至二期会所61%40000.8032002%三期/四期创作室71%46670.653033250120.58800024271%三期企业会馆547%360000.5519800800252.18120002376010%一期至三期家族围院18222%1213340.71861471008610.2185007322542%一期/二期商业联排8611%573340.60344001502290.3780002752017%二期配套商业51%33331.806000700042003%一期/三期/四期合计40450%2693350.76203648131132上表为依据市场研究报告得出的产品比例关系，但受限于规划方案中大水域景观比例与界定，原有计划中商业产品完全分布在4号地块。而在新的土地规划中3号地块南侧、1号地块西侧均有明确商业比例分布要求。故在后续计划中3号地块南侧以“艺术家创作室（商业联排）”的形式进行消化，1号地块西侧以“配套商业”形式进行处理。表二：住宅物业体量上表中住宅产品的体量和建议均为产品研究报告的结论为基础，但在具体摆住宅物业体量用地（亩）用地比例用地（㎡）容积率体量（㎡）平均面积栋数每栋占地价格总额占比开发周期独栋9412%626670.40250672501000.94150003760016%三期/五期双拼405%266670.5213867200690.5813000180279%三期/四期/五期联排11614%773340.73564541803140.37100005645436%三期/四期合院12515%833340.55458341602860.44110005041729%二期/三期/四期花园洋房233%153331.1016867802110.1180001349311%二期/四期/五期合计39849%2653350.60158087981175991放中受限初期规划方案的深入程度与产品设计深度，仅作了初步位置安放。对于洋房、合院、联排产品的规模、形态、安放位置，景观规模与形态均需要在下一步的设计沟通与设计深入中进行分期调节。分期开发1.开发周期：6年（2011年筹备，2012-2017年开发）总开发体量为37.9万㎡，鉴于商业核心酒店与国际交流中心的筹备与运营将会贯穿整个开发期，根据地块性质与整体开发思路，建议本项目分成5期进行开发。?商业地块（一、二期开发），预计开发时间为三年。主要形成项目良好对外形象及较快的现金回流，以便开发住宅版块的景观水面，并为住宅产品上市奠定良好基础。?住宅版块（二期末、三、四、五期开发），预计开发时间三年。三期开始各类住宅产品面世形成稳定利润回报，四期洋房、合院产品形成较好的市场销量，五期推出最优的独栋岛居别墅，形成最优价格产品回报。各期开发可按先后次序衔接，同时保证本项目的产品链条丰富。一期二期三期商业物业类型2011年下2.半开发周期预年2012年上半年估表2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年酒店完成商业物业单体设计版块（完成大4堂号15%、3号地块）完成客房70%完成配套90%预筹备100%试营业国际交流中心完成单体设计基础工程30%主体结构施工60%主体结构封顶70%机电配套90%内部装修预筹备试营业会所完工3号地块100%创作室完工100%企业会馆完成2所定制8%完成4所定制24%完成8所定制56%完成8所定制88%完成3所定制100%家族围院完工30%完工80%完工3号地块100%商业联排完工80%完工3号地块100%配套商业完工特色商业街商业板块虽然只有两期，但是酒店与国际交流中心的筹备期相对来说需要6-8个月，故延至三期末开始试营业。三期中3号地块的商业产品也于当期完成。住宅产品版块（1号、2号、3号地块）二期三期四期五期住宅物业类型2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年独栋完工30%完工60%完工70%完工100%双拼完工10%完工30%完工60%完工80%完工100%联排完工10%完工30%完工50%完工90%完工100%合院完工10%完工30%完工70%完工100%花园洋房完工60%完工100%配套商业会所配套商业1号地配套商业住宅产品二期进行样板区建设，三期各种产品均有呈现，四期集中销售高单价、低总价的合院与洋房产品，五期进行楼王产品销售。建议：如考虑了商业部分存在可售的物业，则可以考虑在2011年推进商业的开发，如没有，建议将商业板块的开发周期再延长，率先完成会所定制和家族围院先期进行，酒店的开工和周期延后一年半比较合理。对住宅部分还是要提前推进，首期项目2013年要完成。在描述各建设类别时注意描述好三个内容：设计及前期准备、开工开盘、完工和交房；针对这三个内容描述好以半年或季度为范围的时间设定比较合适。最终的表述以横道图呈现。这种段落划分和大资金筹划比较统一，格式也一致。分期开发方案一期开发方案1.开发目标：树立项目形象、营造配套先行、销售商业居住类产品（家族围院）一期属于投入期，主要塑造项目整体大盘形象，改变现有青城山XX项目产品先行、配套后置的操盘手法，国际交流中心可依托集团优势整体销售，企业会馆定制化销售，家族围院依托超五星商务度假酒店的优势进行市场预热并预售，为二期大量商业居住类产品上市奠定基础。2.具体措施：?国际交流中心：沿聚青快速路一侧树立项目导引形象，根据中水XX公司集团定制化要求逐