原阳地块产品优化方案及物业发展建议写在前面的话在前期报告中，我们对原阳房地产市场进行剖析，完成项目的前瞻性产品定位，同时在项目的产品规划、物业配比等方面，并着重探讨项目商业物业产品的搭配与划分问题。思路皆是来自灵感的碰撞。及时的沟通与探讨让贵我双方对项目的思路更为清晰，同时让我们也更加清晰地看到项目的发展前景。在本期报告中，我们将结合前期沟通成果，着重就商业部分整体规划优化、功能划分及项目发展提出可行性的分析与建议。我们认为，就项目的社会意义来讲，它并非是单纯的地产项目，它承担着原阳城市商业发展更新换代中最具革命性的一役，而项目整体的成败也不仅仅维系于销售所带来的开发利益，更深一层次的项目发展是在于能够得到原阳大众的认可，包括政府的、居民的、商家的、投资客的。。。。。我们将努力促使这一目标的达成。同时，期待贵我双方就项目的发展问题做更深层次的探讨与沟通！报告思路第一部分沟通成果回顾第二部分整体定位1、项目开发战略2、物业类型定位3、物业档次和形象定位4、客户定位第三部分物业发展建议1、项目整体布局及物业配比2、商业规划建议3、住宅规划建议4、开发节奏及经济测算5、项目发展建议第一部分沟通成果回顾在前期报告中，我们对项目前瞻性的市场定位、产品定位、产品规划、物业配比等方面做出了阐述，并着重阐述我方在对本案商业物业产品的搭配与面积划分的问题。经过多次沟通，贵我双方就本案的商业定位及商业规划部分基本达成一致，但目前仍有几个关键的问题，尚需我们结合市场依据来达成最后的决策，如下：Q1：取消休闲餐饮一条街、考虑拆迁安置区的布局去掉休闲、餐饮一条街区，增加拆迁安置区域。考虑到项目整体的形象，把拆迁安置区放在休闲、餐饮街区位置，一是为了能和京奥苑项目形成区隔，另一方面则是考虑到拆迁安置区的建筑形态和居住价值问题。Q2：适当减少商业体量，在顺利实现销售同时减少招商压力、降低运营风险站在城市运营的角度来讲，除了销售为项目带来的开发利润之外，我们更要关注项目以后的运营发展。在项目产品规划与配置上找到项目的利润平衡点，要达到销售和招商两条主线的并行，迅速完成项目的开发周期并保证本案经济效益和社会效益的双重盈利，这将要求我们在项目的商业与住宅产品规划配比上与市场、客户群体、竞争对手等多种因素相结合。Q3:打造住宅产品的核心竞争力、在激烈的市场竞争中脱颖而出；新城区作为住宅项目的主力战场，市场竞争可见一斑，占本案比例较大的住宅产品能赢得客户的认可与购买，这需要我们多在产品规划、户型设计与配比上下足工夫。第二部分整体定位一、项目开发战略项目整体发展方向：以商业启动带动项目整体入市，引发市场高关注度。核心战略目标：以产品+服务取胜，实现快速销售、实现销售价格的满意度、将本项目打造成原阳城市开发标杆。二、物业类型定位项目总占地面积为172298.1㎡，属原阳目前较大规模项目，面对住宅扎堆开发的市场情况，项目单纯的做住宅或单纯的商业都将脱离地产开发的理性意义，只有基于市场竞争、客户消费愿望基础上的产品物业划分，才能使本案成为真正的榜样项目。基于不断增长的城市消费力、城市化率、结合项目所处的位置、挖掘目前市场空白与机遇、差异化竞争优势，我们建议本案以“住宅＋商业”的开发模式，针对不同客户层次来进行产品划分。三、物业档次和形象定位（一）、住宅定位1、住宅产品属性对于本案来说，项目的产品属性重要程度要远远大于项目的其他属性，我们对产品自身的属性定位为：泛别墅。2、以产品为导向的项目整体定位在对产品及户型进行有效改进和优化后，项目产品尤其是洋房部分呈现出一种的全新生活方式，有庭有院，宽景房大露台……而这就是一种典型的别墅级生活！3、定位下的项目属性城市双核区新老城交界处，未来中央生活区，舒适的、配套齐全的、居住功能完善的新古典主义现代的、繁华的、奢华的、有品位的泛别墅精神更稀缺的住宅产品、更高端的生活品质、更上层的精神归属新老城交界，城市双核区30万平方·新古典主义·泛别墅精神·城邦?30万平方规模。延伸性极好的项目量词，避免了大盘给人的空洞感和小盘给人的紧凑感，较为理想的社区生活尺度。?新古典主义兴起于18世纪的罗马，并迅速风靡于欧美上流社会。新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。只有既具有传统建筑之美感、又融汇现代科技之灵性的建筑才能符合现代大多数人的审美观。而坚守传统生活观与现代生活方式相结合的原阳上层阶层，更需新古典主义建筑来体现自己的品位和价值观。?泛别墅精神别墅级庭院产品，别墅级生活享受。突破现有产品的居住层次上的意义，给居住者以精神层面的追求，更多的是向居住者传递一种别墅级别的生活感受。?城邦充满领属感的现代住区。对目标客户群来说，更彰显对生活、对别墅生活的一种圈层感受。（二）商业定位1、属性定位从整体上考虑，项目定位要站在原阳城市发展的基础上，结合区域未来发展状况，并力求突破、引领城区发展，同时与同地段其它项目定位相互依托又相互独立，既要创造市场也要引导市场，还要满足目标客户的多方需求。基于此基础上，我们把项目定位为：黄河北岸首站全消费城市街区从地缘归属上来说，原阳虽为新乡辖县，但原阳到郑州交通的便捷性使郑州成为部分居民的消费首选地，他们不是在舍近求远，而是因为原阳缺乏能将居住、休闲、娱乐、商务等功能组合在一起的商业项目。位于原阳新老城区结合处的本案以休闲、消费为主题，在规划上创造了一种全新的生活和居住模式，把人们从传统的商业消费中引导出来，极大丰富了人们对新型商业的消费需求。例：南京和马鞍山、杭州和萧山及鹤壁和滑县的城市裙带关系。2、功能定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店等多种功能于一体的生活体验中心集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店等产品功能于一体的商业街区，融合了大型商超卖场、商业步行街、主题商业岛等产品，可以全方位地吸引不同的目标客户群体，大大提升区域消费总量，其消费功能的兼容性将最大化地放大商业街区的商业价值。四、客户定位1、住宅客户：本案主要客户群体主要是以原阳县城内的公务员、私营业主、老城区改造安置居民为主，而周边乡镇公务员及私营业主则是我们的次级消费群体。主要客户群体以自住、改善型为主，而随着城乡差距的不断缩小，周边乡镇的盲目跟从型客户比例也将随之提升2、商业客户目标消费者定位：配图：核心消费图作为新城区较大的商业体，本项目的目标消费群主要以原阳县城内、以日常生活购物、休闲、娱乐等需求为主的居民为主，商业辐射范围在10公里左右。而次级消费群体则是周边的乡镇居民，他们因受到本项目核心商业的吸引前来消费。目标投资者定位本案的目标投资者主要以县城内具有商铺投资能力的居民或商户为主，该类客户在自己经营或通过其他渠道了解商铺投资的收益，他们购买商铺的主要目的则是用于自己经营或通过对外出租来获取租金收益的。周边乡镇投资群体是本案的次级投资者，其购买目的除取得商铺的经营收益之外，更希望为自己、为子孙购得一份固定资产。而市场上有长期投资计划的投资客，其购买目的是看好本项目的商业价值和升值潜力，该群体则是本案的外围实力投资客,通过有效的价值引导，该部分客户将极有可能成为大面积物业的主力投资群体。第三部分物业发展建议一、项目整体布局配图：调整后规划方案，用色块及字母表示分区——CAD图一：调整后规划方案示意图A住宅底商B住宅区C商业街区D酒店及酒店商业E商业岛F大卖场G主题广场方案说明：?调整后的方案减小了商业步行街区的面积，去掉了休闲餐饮的业态，同时在项目南端临近黄河大道的位置增置了拆迁安置区；?调整后的方案商业总量较原方案有所降低。但休闲、娱乐、购物等商业的核心功能没有改变，从10万方到6万方，对于本案来说，虽然体量有所减小，而项目整体的商业影响力并没有因此削弱。?商业体量的减少，更能突出区域内商业资源的稀缺性，进而来提高项目的投资价值。同时也将缩短项目招商、销售等方面的运作周期，在一定程度上保证了项目整体的运营安全；二、商业规划建议1、各类型商业布局配图：商业规划布局图，色块标识酒店及酒店商业酒店及酒店商业，图中红色部分建筑面积：酒店，六层共5700㎡酒店商业，三层共4500㎡?酒店共六层，单层面积约为960平米，共约5700㎡，酒店商业作为酒店的配套产品，为酒店底下三层，单层面积1500㎡，共约4500㎡；?酒店及酒店商业区紧临主干道原新路，位于项目东北角，衔接主题商业岛与步行街区板块。邻近项目北部的汽车站，可以充分享受到汽车站带来的巨大客源，除可满足本区域消费者的商务宴请等消费需求外，还可吸引周边区域及老城区的消费者前来消费；?酒店的设置可以丰富地块产品的功能配置，实现互补性产品之间的合理搭配，在增加可销售产品面积的同时，提高销售额及开发利润。主题商业岛配图：色块标识主题主题商业岛建筑面积：24000㎡主要经营定位：家居生活馆（如服饰布艺、床上用品等）食全食美馆（如中、西式餐饮）、电器通讯馆、时尚天地馆（如婚纱摄影、美容瑜伽健身等）、休闲娱乐馆（如酒吧、电玩、网吧、KTV等）……?板块紧临原新路，为地上三层，以商业岛形式分布；?各商业岛一层形成内置街区且各岛区商业形成互动。沿街布置电器、通讯、中西式餐饮、酒吧、婚纱摄影等为主题的形象旗舰店，以此来提高沿原新路位置的商业价值；?一层内部经过特色划分，形成联动型商业街区，以提高项目整体业态的丰富性。休闲内街配图：色块标识休闲内街部分建筑面积：地上二层，共9600㎡主要经营定位：休闲服饰、珠宝眼镜、箱包鞋帽、时尚饰品……规划特征及依据：?位于商业岛与住宅区块之间，为二层地上建筑，与商业岛面向西的门面房形成开放街区；?是本案唯一的开放式商业街区，也将是新老城区的首条特色商业街