创景外滩营销执行总纲【衡阳房地产状况分析】【创景外滩项目分析】【创景外滩项目财务分析】【创景外滩项目定位】【创景外滩项目营销执行】【创景外滩推广步署】【创景外滩形象参考】2010年7月26日第一部分、衡阳房地产状况分析一、衡阳城市概况1、历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。地理位置：衡阳地处东经110°32'16"～113°16'32"，北纬26°07'05"～27°28'02"。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。2、人口状况，2008年末统计全市总人口731.14万人（实际人口达900万）增加2.26万人。其中，城镇人口311.25万人，增加10.82万人；乡村人口419.89万人，减少8.56万人，号称湖南“第二大城市”。从城镇人口的转达变可看出乡村进城的人口每年在增加。3、衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；和投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；武广高铁的通车和两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。二、衡阳房地产现状分析1、商品房销售量今年，全市累计销售商品房17011套，面积2120751平方米,成交金额557001万元,与去年相比分别增长93.28%、92.34%、127.37%。其中销售住宅14623套，面积1961586平方米，金额450964万元，与去年相比分别增长109.65%、96.70%、136.16%。2008年、2009年商品房住宅销售面积一览表(单位:平方米)时间项目2008年2009年合计合计雁峰石鼓珠晖蒸湘雁峰石鼓珠晖蒸湘一季度8485134111100292188125086532462497169121171870319208二季度102358997166741404181763248166010980694435218406504307三季度21382156432774923057429534810255015656457284246826563224四季度60153517517206821653440050612561019153843323214376574847累计1002558980212749367971499726436306648287926416385147819615862008年、2009年商品房住宅销售套数一览表(单位:套)时间项2008年2009年目　合计　合计雁峰石鼓珠晖蒸湘雁峰石鼓珠晖蒸湘一季度61978263887852919956412172509二季度7675137953124161883370815233682三季度15511721216282112677110836017823927四季度418363602136527481084143029117004505累计7106521033458469792908357019236222146232008年、2009年商品房住宅销售金额一览表(单位:万元)时间项2008年2009年目　合计　合计雁峰石鼓珠晖蒸湘雁峰石鼓珠晖蒸湘一季度1506228522472125527293107164926138474014869637二季度191014893332276913442216382232401899148965107578三季度423535776445460216027821991314441628659119128840四季度12609979313964306026896829501427961237560237144909累计20260171442598812556919096178590102406614992084694509642、商品房供销情况今年，我市商品房供销比（期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积）为0.63：1，商品房住宅供销比为0.54：1。2005-2008年，商品房供应量为523.6万平方米，销售量为339.7万平方米，市场库存量为183.9万平方。2009年，市场销大于供，消化往年库存积压77.9万平方米，目前我市商品房库存量为70万平方米。2005年-2009年供销情况对照表时间项目批准预售(万㎡)当年销售(万㎡)供销比　合计　合计住宅非住宅住宅非住宅2005年23.88.23226.61.728.31.13：12006年759.884.860.37.267.51.26：12007年150.66.4157122.111.6133.71.17：12008年235.514.3249.899.710.5110.22.26：12009年106.327.9134.2196.215.9212.10.63：1累计591.266.6657.8504.946.9551.82010年上半年商品房批准预售面积一览表（单位：平方米）住宅非住宅雁峰石鼓珠晖蒸湘合计雁峰石鼓珠晖蒸湘合计雁峰一季151600747012667597752350728229902166611701713062956443684二季123899115579015522539470323003035202476257414422117小计275499190280266752529777454312529052018117041892120370865801衡阳市区与本项目紧密竞争楼盘情况：项目名称地理位置楼盘规模价格行情产品特性中菱江景珠晖区沿江风光带4万平方米3480元均价电梯房现房（基新大桥旁本售完）香江城市花园华新区蒸水大道53万平方米3300元均价电梯房准现房（华新汽车站北行800行）中泰峰境解放西路与红湘南36万平方米2780元起高层电梯房路交汇处（原冶金汽修厂）雅仕林衡阳市高新技术产37万平方米2630元起电梯房业开发区祝融路26号（市一中斜对面）衡府华新开发区蒸水12万平方米2680元起三错层、电梯房大道主要竞争项目：?发展商：衡阳富邦升辉房地产?总建筑面积：56万㎡?规划总户数：约5000户?卖点：大社区、完善配套、湘江边?物业管理费：1.2元?价格：2700~3800元/㎡（靠江边均价：3600元/平方米，靠里面均价：2900元/平方米）?二期推盘时间：2010年3月起推，一期已全部售完，二期目前正在订，由于其总量较大又与本项目最近，预计明年本项目推盘时期，仍会与其形成正面竞争。（湘水明珠鸟瞰图）第二部分、创景外滩项目分析毗邻优势：区地段一线位站,拥有区优火车延长中势广东路套1心：江景,、地形方，项目范地整体呈扇形，并被广社区。便围处贯穿东路延。长线将地,生块分为南北两城半，线活配项目规模效应紧临湘江边属一线江景地块，依势巨大,带来新的而造景，项目将打造成一个综合性商圈,形成新的、大型的、高尚的水岸生活社区。项目产品的创人居标杆。优势（S）新，外部江景2、规划，整个项目与内部园景的住宅区与商业有二、项目SWOT分析：机结合功能互补结合，人居生，组团分布较为清活新典范。高尚的住宅区与步晰，且能充分利用江景和区位资源行街功能互补，共优势，产品分布合理。十七栋现代风格的同演绎衡阳的富高层建筑，形成衡阳人生活。城市一张新名片。W—劣势O—机会1、江东综合批市场环境较为杂乱。1、总体房价呈上升格局；2、容积率高，全为高层。2、江东片区同等高质素项目不多；3、项目尚处于首期开发阶段。3、江东片区对购房需求量较大；4、衡洲大桥的修建带来新机遇。5、武广高铁的通车对城市带来新机遇。T—威胁1、衡阳市市面上新开发项目较多；2、开发周期长，投资相对较大第三部分、创景外滩项目财务分析项目建设投资估算：序号项目名称单位数量单价合计（万备注（元）元）一工程费用18260%1总建筑面积㎡13115814874其中:住宅楼㎡93736110010311商业门面㎡2374910002375地下停车场㎡13673160021882供水供电㎡131158729443道路工程3384管网工程5505电讯、智能化系统1266电梯购置及安装㎡131158678797绿化1568消防393二其它费用5350%1土地征购费亩454018002拆迁费㎡400015006003规划设计费㎡813115881054监理费㎡61311586795报建费㎡113115817022306其它费用536三预备费用1888%1基本预备费18882涨价预备金四专项费用11521建设期利息1152合计总投资26650100%单位：万元创景外滩项目经济效益估算：项目面积目前参考价目前参考价备注(平方(元/平方米)(总价:万元)米)项目建设成本131158203126650经营费用3058.9含：销售费、员工福利及管理费用营业税金2923收入*5.57%及附加成本合计32632一层商业面积11874.51200014249可销售收入二