沙河项目1#地块项目管控计划（讨论稿）沙河项目1#地块项目部2010年11月16日目录1．项目概况及市场定位2．工作计划时间体系3．项目成本目标4．项目部管理架构及工作职责描述5．项目工作责任分配6．项目部管理规定7．工作流程和常用表格8．工程管理控制程序1、项目概况及市场定位1、项目概况沙河项目1#地块位于东大街延线东北、塔子山公园以南，临近望江宾馆和在建的地铁2号线塔子山公园站出入口，地处新兴的沙河堡区域。地块成坡地，最大高差达10m，该地块配套幼儿园、社区医疗服务中心，周边有沙河堡小学、汽车东客站等。主要技术指标：项目沙河项目1#地块备注指标用地性质二类住宅用地m2使用年限70土地面积85041.95容积率面积274850容积率3.8销售面积住宅面积269950商业面积3900物管用房及其他1000合计274850配套幼儿园7878社区医疗服务中心12841.8合计20719.82、市场定位沙河项目1#地块按照规划要求容积率为为3.8，该地块自然地理条件较好，定位为“社区型邻里中心，中高品质，紧抓自身项目客户及周边潜在客户，提供综合性社区生活配套；合理控制商业体量、控制商铺单位面积，适当单价、低总价，确保商业快销和保值增值合理控制成本、确保住宅品质，尽量规避餐饮对居住品质的影响；商业风格与住宅协调统一，并结合幼儿园打造社区休闲生活广场，提升商业品质及氛围。二、工作计划时间体系一、工程建设方面：开工方面：（1）完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作；（2）取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探；（3）详勘开钻后15天内出柱状图；（4）出柱状图后3天内制定完成基础方案并通过公司审批（审批时间为1天）；（5）通过审批后7天内完成基础施工图设计；（6）基础施工图设计完成后即可护壁土方招标施工。主体工期方面：2层地下室的，土方开挖、基坑施工3个月，桩基工程2个月，主体开工至±0.00工期100天；地上部分，首层、顶层10天/层，标准层5.5天/层；封顶后至竣工的时间，33层的工期8个月，26层的7个月；竣工后三个月毛坯交楼；春节期间可有20天的停工期。二、合同下发方面：（1）A基础工程相关的合同要求：①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15天提供；②桩基检测合同（静压桩）：开工前提供；③桩基检测合同（冲、钻孔桩）：开工后15天提供。B主体工程的相关合同要求：①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供；②消防合同：地下室底板完成前提供（需在合同下发前2个半月提供设计图纸）；③电梯工程合同：±0.000结构完成前提供；④煤气工程合同：±0.000结构完成前提供；⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供；⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前4个月提供；⑦户内精装修工程合同：竣工前3个月提供。C配套工程的相关合同要求：①发电机安装工程合同：结构封顶前1个月提供；②永久供电工程合同：竣工前4个月提供；③（园林、室外排水等）配套工程合同：竣工前3个月提供；④变频供水工程合同：竣工前3个月提供；⑤永久供水工程合同：竣工前2个月提供；⑥室内环境检测合同：竣工前1个月提供；⑦外墙清洗工程合同：交楼前1个月提供。施工计划模块序工作内容工作时间备注号1土方开挖、基坑支护90天（两层地下室）、50天（一层地下室）2地下室结构100天（两层地下室），60天（一层地下室）3主体结构196天（首层、顶层10天，其余层5.5*32）4三层会验第十层主体结构完成交叉进行5样板房装修60天（所在层结构板完成后45天内进场）6内外墙砖砌体砌筑完成封顶后50天7电梯安装场地移交封顶后50天8内外墙砖砌体批档完成封顶后75天重点控制结构垂直度，内外墙批荡同时进行9外墙饰面砖封顶后50天开始、封顶后150天完成10裙楼装修60天交叉进行11拆除外排栅封顶后125天12毛坯完工封顶后210天13装修竣工封顶后75天场地移交开始、封顶后145天移交完成、封顶后240天装修完成14永久供水开通封顶后175天15永久供电（低压配电）封顶后160天16取得电梯准用证封顶后175天17取得消防验收合格证封顶后175天18取得煤气验收合格证封顶后175天19邮电信报箱安装完成封顶后175天20电视、电信安装完成封顶后175天21智能化安装完成封顶后175天22紧急备用电源安装完成封顶后160天23小区道路、管网完成封顶后180天达到工程竣工标准24园林环境配套完成封顶后180封顶后210天天25规划验收完成工程竣工后30天26环保验收完成工程竣工后60天27取得质量验收意见书工程竣工后60天28取得档案认可书工程竣工后75天29取得竣工验收备案表工程竣工后85天30《房地产权属证明书》及全部分工程竣工后90天户图31合计工期±0.00至毛坯完工406天，±0.00至装修完工436天，其中不含配套建筑完成时间，配套建筑在小区主体完成开始实施，并与小区同时建成，同时投入使用。3、成本目标成本目标及执行预算序号费用项目原始指标总价单位建筑面单位销售面积计算说明（万元）积分摊额分摊额（元/M2）（元/M2）一土地费用　1取得土地费亩用1.1土地出让金土地评估价1.2土地交易手土地评估续费及招标价代办服务费1.3合作方补偿　费款项2土地开发费　3拆迁补偿费建筑面积3.1拆迁工程费　3.2拆迁补偿费　4契税土地成交价5其它土地成交价二勘察、设计　等前期费用1调研评估费　1.1环境评估费　1.2交通评估费　1.3可行研究费　1.4设计定位、销　售调研费1.5其它　2勘察费　2.1测绘占地面积2.2文物古迹勘占地面积探2.3初勘占地面积2.4详勘占地面积2.5施工放线占地面积2.6竣工测量建筑面积2.7沉降观测建筑面积3设计费用　3.2建筑设计　3.2.2方案设计(方建筑面积案竞标、规划方案报建)3.2.3初步设计　3.2.4施工图设计建筑面积3.3总平环境设建筑面积计3.3.4环境施工图环境面积设计3.3.5结构和机电环境面积配合设计3.3.6雕塑、小品等环境面积设计3.4室内设计设计面积3.4.1大堂设计面积3.4.2电梯厅设计面积3.4.3示范单位设计面积3.4.4销售中心设计面积3.4.5会所设计面积3.4.6精装修设计设计面积(住宅、租赁及自有项目)3.5专项设计　3.5.1基坑支护设计面积3.5.2人工湿地处理能力3.5.3特殊水景项3.5.4人防工程人防面积3.5.5燃气工程户数3.5.6幕墙设计面积3.5.7铝合金设计面积3.5.8钢结构工程造价3.5.9标识系统工程造价3.5.1智能化工程造价03.5.1灯光及泛光工程造价1照明3.5.1变配电及专工程造价2线3.5.1结构检测检测面积33.6其它　4审图费用　4.3施工图审查建筑面积4.4其它建筑面积5咨询费、代理　费5.1招标费　5.1.3标底编制费　.35.2其它　6临设及其他　费用6.1临时道路临时道路面积6.2临时用电占地面积6.3临时用水占地面积6.4场地平整填土量6.5临时围墙围墙长度6.6临时设施围墙长度6.7其他　三建安工程费　1岩土、基础工　程1.1岩土工程土方量1.1.1地基处理基底面积1.1.2土方工程土方量1.1.3支护工程基坑侧壁面积1.2基础工程　1.2.1桩基检测费桩数1.2.2其它基础工　程检测费1.2.3桩基础桩长2主体工程　2.1地下室　2.1.1地下室结构地下室面积2.1.2地下室建筑地下室面积2.1.3地下室安装地下室面工程积2.1.4其他　2.2上部主体土　建工程2.2.1上部结构建筑面积2.2.2上部建筑建筑面积2.2.2上部室内装建筑面积.1修2.2.2防水、保温建筑面积.22.2.2门窗、栏杆工建筑面积.3程◆单元门单元数◆入户门户数◆户内门户数◆走道防火门面积◆窗面积◆阳台栏杆工长度程◆窗台栏杆工长度程2.2.2其他　.42.3主体电气安建筑面积装工程2.4主体给排水　工程2.4.1主体给排水住宅面积2.4.2直饮水系统住宅面积2.4.3热水系统住宅面积2.5主体通风、空　调工程2.6公共装修建筑面积2.6.1大堂精装修装修面积2.6.2电梯厅装修装修面积2.6.3架空层装修装修面积2.6.4楼梯间建筑面积2.7室内精装修建筑面积3智能化工程　4人防工程　5消防工程　6燃气工程　6.1管道系统工户数程6.2抄表\报警\户数控制系统7电梯　7.1电梯采购电梯数量运输费用7.2安装调试电梯数量7.3其他(轿箱电梯数量装修等)8电讯、有线电　视9室外水电管　网工程9.1室外给排水　管网9.1.1区外给水系建筑面积统9.1.1给水管网室外占地.1面积9.1.1水泵等设备设备数量.29.1.2雨污水系统建筑面积9.1.4中水建筑面积9.2室外高低压　配电9.2.1区内外电力建筑面积工程收费9.2.2室外强电管室外占地道及电缆面积9.2.3室外弱电管室外占地道埋设面积9.2.4高低压柜设备数量9.2.5变压器设备数量9.2.6发电机组设备数量9.2.7室外照明及建筑面积环境设备用电10区内总平环　境(含绿化)10.1绿化工程　10.1.绿化带　110.2道路广场建　造10.3水景　10.4围墙、室外围　栏10.5室外康乐设套施10.6室外泛光照　明10.7区内标识系　统10.7.交通标识工　1程10.7.标识牌及楼　2牌10.8道闸　10.9环保工程　10.9.环保检测费　210.9.室内环境检　2.1测费10.9.室外环境检　2.2测费10.10人工湿地　10.11其他　四公共配套　1会所建筑面积2幼儿园建筑面积3物业及社区　服务用房7市政路改造　五工程建设其　他费用1工程建设监　理费2工