1、技术标综合说明非常感谢投资方和有关单位对我公司的信任，使我公司得以参加顾村一期综合商业配套服务设施委托经营管理项目的投标。本标书是依据招标方提供的招标文件及答疑纪要编制的技术标书部分。其中，业态组合和收益测算的主要依据是公司前期组织专家在实地考察的基础上，对本项目所编制的市场分析和可行性报告。同时，我公司在本次投标前期阶段，即已着手与有关企业进行招商洽谈，目前已达成80%的初步意向，这为我公司承接项目后的成功运营提供了良好的基础。如我公司有幸承接本项目，我们将依靠本公司在金储休闲广场多年经营积累的资深经验，凭借公司的严格管理制度、高素质的人才资源、雄厚的技术实力，精心组织、科学规划、规范管理，确保项目达到招标方所要求的各项指标和总体目标，并以务实、诚信的态度与各方进行友好合作。在本项目投标成功后，我公司将全力推进后续工作，恪守合同和标书的各项承诺，确保在短期内实现运营，努力为顾村一期及后续二期项目的整体成功贡献我们的力量。上海金储企业投资管理公司二О一О年八月十六日投标项目：?分布区域：标段一：北入口综合商业配套服务区（地铁广场）?设施名称：综合商业设施?建筑面积：11800平方米?商业服务功能：休闲娱乐、餐饮、精品销售、社区商业服务?投标内容:技术标书技术标书内容：一、技术综合说明二、项目经营管理的具体策划方案三、专业商业经营管理的具体策划方案四、对项目的市场状况分析五、项目管理团队人员情况、岗位职责、岗位操作流程及考核办法六、项目安全管理制度及考核办法七、项目档案管理制度及管理措施八、投标人建议九、附件二、项目经营管理的具体策划方案2.1总体指导思想中大型餐饮娱乐休闲服务配套中心是集餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、商务等多种商业业态为一体的新型商业发展模式，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套、协调，将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。中大型餐饮娱乐休闲服务配套中心的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理和促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对中大型餐饮娱乐休闲服务配套中心的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。广场内公共空间作为项目的内部空间骨架，将本项目内各大主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕广场内公共空间排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。2.2各部分布局和业态分布楼号主要用途建筑面积（平方米）1号楼美食城1827.52号楼品牌快餐9423号楼特色餐饮、风味小吃1425.44号楼生活购物、便利超市1179.85号楼商务休闲1238.77号楼品牌酒楼、高档餐饮1666.28号楼量贩式KTV、成人电玩1672.48号楼北运动健身馆1000部辅助用房儿童娱乐773.92.2.1美食城?经营方式：引进一家或几家国际、国内知名餐饮品牌。?区域位置及面积规划：设置在项目1号楼，面积约1827.5m?。?规划依据：?项目业态定位要求。本项目的业态定位为中大型餐饮娱乐休闲服务配套中心，餐饮是项目的主要服务功能。美食城能为项目带来极旺盛的客流，将其设置在1号楼能很好的将顾客吸引至广场里，使本项目形成一站式顾客流动线。?美食城选址的要求。美食城在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。美食城作为项目功能的主体，一是满足消费者对品牌餐饮的消费需求，二是消费者的消费理念和习惯不同于其他商品消费，三是消费环境需要相对独立，四是消费者多属随机消费。?项目整体运营的要求。将其设置在本项目的北部的顶端位，作为本项目餐饮功能的主要组成部分，与7号及8号楼的品牌餐饮与娱乐休闲部分在设置位置上相互对应、相辅相成，极大提升和丰富了项目服务功能的齐全性，并在本项目的中心地带形成主题鲜明的餐饮主题，满足消费者在休闲、娱乐、购物时的餐饮需求，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在顾村公园周边区域具有较大的竞争优势。?参考目标品牌：大食代、快活林等。?目标客层：所有进入本项目的每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、周边学校学生、公园旅游观光客等。2.2.2品牌快餐?经营方式：引进3-5家国际著名的快餐品牌店?区域位置和规划面积：分布在项目2号楼，面积约942m?；?规划依据?项目业态定位要求。本项目的业态定位为大型餐饮娱乐休闲服务配套中心，国际著名品牌快餐是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商业品质。?品牌快餐的选址要求。国际著名快餐在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。品牌快餐能为项目吸引来众多的消费者，带动整个广场的人气。另一方面也可为广场带来稳定的收益。?项目整体运营的要求。各个品牌快餐对项目内位置的要求不尽相同，如肯德基、麦当劳要求有独立的门面，而永和豆浆、德克士等品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌快餐店根据整体项目运营情况，将其分布于2号楼。这样也可以使品牌快餐吸引到的人流与其它服务项目共享。对整个项目的人气提升有较大作用。?参考目标品牌：麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆、味千拉面、真功夫等。?目标客层：政府公务员、周边学校学生、公园旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客特别是小孩和青少年、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。2.2.3特色餐饮＆风味小吃?经营方式：引进国内、外知名的特色餐饮及各种风味小吃，如：巴西烤肉、城隍小吃。?区域位置和规划面积：设置在项目3号楼，面积1425.4㎡。?规划依据：?项目业态定位要求。本项目的业态定位为中大型餐饮娱乐休闲服务配套中心，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少。?项目整体发展要求。特色餐饮与风味小吃安排在3号楼，与1号楼与2号楼在同区域，可满足生活购物中心顾客的休息、进餐需求。同时也可聚集人气。使进入生活购物中心购物的顾客能够在广场内停留更长的时间。?项目整体运营的要求。特色餐饮与风味小吃是生活购物功能的补充和延伸，消费者大都为即时消费。因此它最注重人气。本项目将其设置与生活购物中心等处于同一区域，可满足其经营需求。?目标客层：周边学校学生、公园旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目中心的每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。2.2.4品牌酒楼?经营方式：引进2—3家国内中、高档餐饮品牌连锁店，如舒友海鲜、望湘园、尚一汤等。?区域位置和规划面积：分布在项目7号楼，面积约1666.2m?。?规划依据：?项目业态定位要求。本项目的业态定位为大型餐饮娱乐休闲服务配套中心，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少，因此，中、高档品牌餐厅在业态组合上不可缺少。?品牌餐厅选址要求。品牌快餐在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。本项目符合其选址条件。品牌餐厅安排在7号楼，有一个相对较为独立的空间，对环境要求较高。它的营业时间与空间需要与广场部分项目会有所区别。因此，需要单独区域停车场及周遍环境配套。?经营定位：?低档：鲁菜、川味、东北菜、湘菜?中档：本帮菜、杭帮菜、京菜、潮粤菜?高档：海鲜、鲍翅?目标客层：白领、成功人士、政府公务员和中高档收入及消费力的中青年群体。2.2.5量贩式KTV、成人电玩?经营方式：引进各类成人娱乐项目，如好乐迪、上海歌城等。?区域位置和规划面积：分布在项目8号楼，面积约1672.4m?。?规划依据：?目标群体消费要求。人们在获得物质满足的同时，也必然产生精神文化需要。开设KTV唱歌、与成人电玩等人们所喜爱的娱乐休闲项目，可以让人们在紧张、忙碌的工作之余得到放松。?项目整体运营的要求。KTV、电玩可吸引大量的人流，考虑到项目整体业态组合和布局要求，将其设置在8号楼南部，使其成为一个较为独立的区域，在不影响其它业态的正常经营条件下，又可对广场其它业态的人流进行有效的补充。?项目组合：KTV歌城、电玩游戏城、成人玩具等。?目标客层：周边居民家庭、公园旅游观光客、商务人士、休闲人士、进入本项目的每一位顾客、特别是周边学校学生和青少年等。2.2.6运动健身馆?经营方式：引进各类健身项目?区域位置和规划面积：8号楼北边，面积约1000m?左右。?规划依据：?顺应消费者消费观念、消费行为的改变。随着生活水平的提高，人们在工作和日常生活之外，运动健身活动越来越流行，越来越被人们接受和喜爱。考虑到这一此类的消费需求，有必要设置部分运动健身项目。?项目整体运营的要求。作为现代中大型餐饮娱乐休闲服务配套中心应在满足人们日常生活所需之外，还要满足人们的其它需求。考虑到项目整体业态组合和布局要求，将运动健身馆设置在8号楼北边。?项目组合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美体、瑜伽等。?参考目标品牌：一兆韦德健身、威尔士健身、美格菲健身、原力健健身等。?目标客层：高级白领、成功人士、旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、周边居民家庭等。2.2.7生活购物区?经营方式：引进1-2家国内知名品牌生活超市主力店，独立经营，如引进农工商、华联、联华、好德、