原阳地块前期定位报告及商业规划设计建议目录第一部分城市市场地块一、城市描述二、市场现状三、地块分析第二部分项目定位一、定位切入点二、总体定位三、功能定位四、客户定位第三部分项目规划建议一、各物业产品配比的理论及数据支持二、项目规划建议及物业配比第四部分住宅首期产品建议第五部分商业规划建议一、动线设计原则二、商业动线组织及人、车流分析三、商业物业规划设计要点第六部分经济测算一、经济指标二、收入估算三、成本预算四、开发节奏把控五、各阶段资金流向分析前言商业，是一个城市繁华的标志。商圈，是一个城市的名片。每一个城市都必定有其商业名片，北京有王府井步行街，上海有上海新天地，杭州有武林广场，郑州有CBD商圈……这些地方经过数年的文化、历史、商业的积淀，因位置、城市功能的完善，从寂落到繁华，最终成为其所在城市的商业代言及形象代言。我们自问：谁来代表原阳？25分钟车程抵达省府郑州，20分钟抵达市府新乡，郑州、新乡两个城市成了原阳30分钟生活圈内的生活配套，也正是这样的位置让原阳城处于尴尬其中的境地。而老城区的固步不前，新城区的亟待爆发，为处于新老城区结合部的本案提供了难得的市场机遇。本报告中，我们将结合周边的项目进行资源整合，结合目前市场现状进行多种类产品的可行性分析，以差异化进行市场定位，以期寻求突破现有商业之固有模式，成就原阳商业的一片新天地！第一部分城市市场地块一、城市描述原阳县南临黄河，位于新乡市南端，全县辖6镇11个乡，人口70多万，其中县城人口25万人、乡镇人口近50万人。区域面积1329平方公里。原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，20分钟抵达新乡市区，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。原阳县城分为老城区和原阳新区两个部分。目前，原阳老城区的城市建设相比其他同级县城相对落后，老城区亟需升级改造；原阳新区规划为新城市的行政中心、文教中心、金融商业和高档居住中心。以无污染工业园区和高档居住区组成，城区总体规划面积33平方公里。目前，建成区面积已达11平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政办公区和公共服务区已经形成；初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技术四大主导产业，浙江万向、河南金龙、四川通威等国内500强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速发展。小结：城市崛起催生市场机遇。目前，原阳城镇化人口比例基本为33%，城镇化水平刚刚脱离缓慢发展的初级阶段（城镇化人口30%以下）、进入加速发展的中级阶段（城镇化人口30%—70%），快速成长的城镇化道路将为新区的发展提供难得的市场发展机遇，也将为本案赢得发展契机。二、市场现状1、区域住宅市场现状?作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了90%以上的楼盘，其中不乏上宅·公园世纪、东辉·家天下等以住宅开发为主的超500亩大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化。面对住宅市场供应充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则；?随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。2、区域商业市场现状目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征：?经营业态散乱分布，市场功能普遍单一；?传统商业形态占主导，无统一有效的经营管理；?商业建筑形态滞后，有待升级：?缺少核心型的商业中心对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。小结：住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段。随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。三、地块分析1、基地状况配图：项目基地及周边交通示意本项目南临黄河大道，北至白庙路，西接育新路，东临原新路。项目四面临路，通达性与昭示性良好，可有效提升项目的商业价值。项目周边交通、行政、教育等城市配套完善齐全，周边区域多为新兴住宅小区，商业氛围不足。2、基地SWOT分析1）优势分析?地段优势本项目坐落在黄河大道与原新路交会处，属于新、老城区结合部，是城市发展方向的核心位置，较高的区域价值赋予了项目未来拥有较高知名度和标志性聚焦优势；项目周边分布着大量高中端住宅项目，随着城区建设步伐的加快，该区域配套将逐步完善，居住人口密度也将会越来越高，项目的商业价值也将日益凸显。?交通优势项目临近黄河大道和原新路两大城市主干道，可任意到达城市的各个位置，项目享有得天独厚的交通优势。?城区规划优势新城区作为原阳城的发展方向，政府对新城区的规划将会极度重视，项目将会充分享受到政府规划配套优势；随着新区城市功能的完善，行政单位的外迁，该区域将形成原阳城区的新行政中心、教育中心、高端小区密布区。?规模优势项目占地面积为147016.35㎡，属区域内规模较大的项目，能够聚集起多种经营业态，形成规模优势和市场竞争力。2）劣势分析?目前区域内城市配套尚不完善，不具备成熟商业氛围；?基地临黄河大道面的他属建筑和东面的加油站，影响项目整体形象；?周边目前共有10多个项目，市场容量的影响将为项目的开发带来极大的竞争压力。3）机会点?老城区功能结构的落后致使原阳城区内商业、住宅均需要一次升级换代的机会，本项目的适时入市将可有效对接这一机会点；?随着项目周边住宅项目的开发建设，区域内人气及区域的发展潜力将会为项目带来市场支持，而入住人口的增多也将为项目带来商机；?新城区的发展受到普遍原阳居民的认可，而城区发展趋势的推动也将使居民及投资客提高区域的发展信心，本项目的商业价值也将因此得到体现。4）威胁点?政策影响：国家调控影响住宅销售，项目开发中期为两届政府换届时间，调控新政的颁布将直接影响房地产市场的走向；?经济形势影响：经济形势影响商业销售，未来经济形势的发展将为商业项目的定位、销售带来不确定影响；?市场竞争影响：新区开发价值得到认可的同时，也会增加多个项目的直接竞争。3、SWOT战略SO策略：ST策略：本案最大的优势及机遇项目是位于新城区，区域内商业地对于本区域内外的威胁，我们要挖掘本案的价值，强调区产竞争项目尚未出现。域市场前景优势，利用政府规划的支持，规避威胁点。因此本案应加快前期产品规划、销售策略、建筑施工、手续本案要抢占时机，采取多种销售手段，多种渠道开拓并锁定客办理等各项工作，抓住时机，抢占市场先机。源。WO策略：WT策略：项目规模较大，提高了项目的开发难度，有必要实行多期对于外部竞争威胁，本案最重要的是把项目本身做好，规开发、分阶段销售的手段来连续引爆市场，以此来赢得项目最划合理、销售组织完善、广告宣传多方面多角度引导，强调区域终开发的成功。及项目的发展前景，弱化当前区域存在的不利因素。小结：项目位于新老城区结合处，同时助推新城区的崛起、老城区的复兴。项目所在区域作为原阳双城结合的一个汇集之地，正是原阳房地产复兴的一个爆发点，也是一次机遇！总结：配图：原阳新区、老城区及新老城区结合部?根据原阳城市发展整体规划，未来几年，老城区将面临全面的改造建设，老城区复兴进程加快。?随着行政中心的西迁，在城市西部即将形成以行政、居住、商业、休闲、商务为主的城市新核心，并且随着城市重心向西、向北的转移，新区将会建设成为新型城市中心，具有很强的发展潜力；因此，我们不能用老眼光看项目，不能以老思想在原阳做项目，应该以发展的眼光看待原阳的未来发展！所以。本项目的定位及规划应当站在助推原阳城市发展的高度进行思考，并以此做为项目定位的切入点之一！第二部分项目定位一、定位切入点见图（已做好，另附）二、总体定位从整体上考虑，项目定位要站在原阳城市发展的基础上，结合新区未来发展状况，并力求突破、引领新区发展，同时与同地段其它项目定位相互依托又相互独立，既要创造市场也要引导市场，还要满足目标客户的多方需求。基于此基础上，我们把项目定位为：原阳首席情景体验式消费（生活）街区（BLOCK）理念：所谓国际BLOCK街区，BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念。BLOCK是5个单词的缩写：B-Business(商业)、L-Lifeallow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。简单的概括：就是居住和商业的集中融合。通过对商业现场环境和氛围的营造，使消费者在消费购物的同时享受全方位的“情感体验”式的消费过程。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。BLOCK街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城，使住宅居住功能最大限度地便捷化。内涵：将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起