龙潭酒店综合体项目多向定位报告1——目录——第一部分：项目多向定位方案经济测算.................................11、模式一：单体购物中心模式..............................................1（1）定位分析...................................................................................................................1（2）方案分析...................................................................................................................12、模式二：购物中心+街区模式............................................36（1）定位分析.................................................................................................................36（2）方案分析.................................................................................................................37第二部分：项目多向定位对比分析....................................481第一部分：项目多向定位方案经济测算通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。·模式一：单体购物中心模式方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐·模式二：购物中心+街区模式方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街1、模式一：单体购物中心模式（1）定位分析该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整体形象的提升，以提升项目的销售价值。该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。（2）方案分析该模式有以下集中方案：方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐11.方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1）商业定位思路项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。该方案既可以保证后期运营，又可以及时回款。总建筑面积192240㎡其中：购物中心107600㎡住宅30000㎡公寓14640㎡写字楼10000㎡酒店30000㎡2（2）商业业态布局1）负一层业态布局图32）一层业态布局图43）二层业态布局图54）三层业态布局图65）四层业态布局图76）五层业态布局图87）六层业态布局图、（3）商业面积统计可售面积楼层业态建筑面积（㎡）持有面积（㎡）（㎡）主力店超市12500——12500负1F辅营区52005200——电器3300——3300店中店59005900——1F百货6600——6600街铺16001600——2F店中店63006300——百货6500——65009餐饮17001700——店中店83008300——3F百货6200——6200店中店22002200——百货7400——74004F餐饮1200——1200休闲娱乐文化3700——37005F餐饮14500——145006F休闲娱乐14500——14500合计1076003120076400（4）商业收益测算1)售价制定?街铺价格评估?项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都商圈级别55555交通情况53543硬件指规模效应（商业）10101083数区位优势53453配套设施1010862主力店优势151515150次主力店优势101010100人气指消费基础(人口）1068106数商业氛围及商业成熟1068106度商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10088898738?价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分88898738比较系数——0.991.012.32市场均价（元/——360002000016000㎡）可调均价（元/——356002020037100㎡）比较权重——50%40%10%权重价格（元/——1800080004000㎡）本项目均价（元/30000㎡）?项目价格体系10区域系数售价（元/㎡）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600三层内街铺、餐饮、零售次主力店0.3811400四层店中店0.3399002)租金制定根据市场研究并结合投资回报率综合考虑，得到各业态基本租金水平如下：售价租金水平楼层业态备注(元)(元/㎡*月)主力店超市　25　负1F辅营区21000105按照年回报率6%电器　30　店中店24000120按照年回报率6%1F百货　40　街铺30000150按照年回报率6%店中店1680084按照年回报率6%2F百货　40　餐饮1500075按照年回报率6%店中店1260063按照年回报率6%3F百货　40　店中店990050按照年回报率6%百货　40　4F餐饮　50　休闲娱乐文化　50　5F餐饮　30　6F休闲娱乐　18　3)收益测算?销售收益销售面积单价销售收入实收额楼层业态(㎡)(元/㎡)（元）（元）负1F辅营区52002100010920000087360000店中店5900240001416000001132800001F街铺1600300004800000038400000店中店630016800105840000846720002F餐饮17001500025500000204000003F店中店830012600104580000836640004F店中店220099002178000017424000合计31200——55650000044520000011?租赁收益建筑面积租金水平租赁年限租金收益楼层业态（㎡）(元/㎡*月)（年）（元）主力店超市125002540150000000负1F辅营区5200105319656000电器3300304047520000店中店59001203254880001F百货66004040126720000街铺160015038640000店中店6300843190512002F百货65004040124800000餐饮17007534590000店中店8300633188244003F百货62004040119040000店中店22005033960000百货740040401420800004F餐饮1200504028800000休闲娱乐文3700504088800000化5F餐饮1450030402088000006F休闲娱乐145001840125280000合计1262049600（5）写字楼/公寓合计收益测算基地面积销售价格（元/销售收益楼层业态建筑面积（㎡）（㎡）㎡）（元）写字楼100003900390000007-22F112024640公寓14640370054168000合计93168000（元）（6）酒店收益测算建筑面积房间均价40年总收益业态房间数量日总收益（元）（㎡）（元）（元）30000酒店6084963015682289504240（7）总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=445200000+1262049600+93168000+2289504240=4089921840元122.方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1）商业定位思路在方案一的基础上，为百货布局提供了另外一种布局方式。总建筑面积192240㎡其中：购物中心107600㎡住宅30000㎡公寓14640㎡写字楼10000㎡酒店30000㎡13（2）商业业态布局1）负一层业态布局图142）一层业态布局图153）二层业态布局图164）三层业态布局图175）四层业态布局图186）五层业态布局图197）六层业态布局图（3）商业面积统计楼层业态建筑面积（㎡）可售面积（㎡）持有面积（㎡）主力店超市12500——12500负1F辅营区52005200——电器3300——3300餐饮25002500——百货7400——74001F街铺400400——店中店26002600——零售次主力店12001200——2F百货92