[键入文字]达州市产权式酒店可行性研究报告[键入文字]前言：为准确把握产权式酒店市场的发展现状，达州市锦德地产营销策划有限公司对当前产权式酒店市场进行了专项调查研究，继而对达州产权式酒店的发展前景的可行性进行调查、研究。本次调研主要以区域为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，区域酒店业硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2010年5月。第一部分产权式酒店概况一、起源产权式酒店由"时权酒店"（TIMESHARE）演变而来，又称酒店式公寓，在国外已经有几十年的历史，“自用”和“投资”是其两大卖点。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。从"时权酒店"的买断时段逐渐演变成了买断产权的产权式酒店，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟，在国内已经开始由萌芽阶段到延续发展的阶段。时权酒店--使用权演变产权酒店--产权共同特点：建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间二、概念"产权式酒店"，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权（即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换）三、产权式酒店的发展?产权式酒店的发展产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据调查显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。以上信息表明：产权式酒店是由旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为国外大众家庭青睐的投资工具。?产权式酒店在中国的发展在我国，最先引入产权式酒店的是海南三亚市，约在1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国，如广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。已成功运作并使业主获利颇丰的案例：?深圳——雅蓝大酒店；?陕西汉中——“21世纪万龙大酒店”；?厦门——悦华酒店；?青岛——佳信大酒店；?秦皇岛——维多利亚港湾，?海南——三亚温泉大酒店，?北京的快乐无穷大——龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。在海南，自三亚第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有十几家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权使酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。产权式酒店在中国，特别是在海南有着辉煌的今天发展迅速，但在10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，业给人们留下了深刻的印象。究其原因主要有三点：?当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；?海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；?产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。产权式酒店主要分布的特点：沿海、旅游资源丰富、经济活跃区域或城市CBD四、用途分类国际通用的产权式酒店大致有三种类型：?时权酒店将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；?住宅型酒店指投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；?投资型酒店指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。第二部分产权式酒店投资分析一、产权式酒店的地域特征、客户定位、经营特点?地域特征?强势景观资源或经济活跃区域?交通的易达性?客户定位?城市的高收入阶层?投资客为主?经营特点?产权完全归属业主?专业第三方管理?开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益二、产权酒店权益关系——投资合同期间图例：合同关系：权利素：现金流：?开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配?佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。?合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。三、经营模式详解模式产权管理者业主收益业主权益开发商权益　产权完全发展商委按揭期间按揭到期后　　归属业主托的第三模式一方专业酒?月收益用于支出月供款?根据经营状况每月?每月可入住若干天?参与酒店利润分配店管理机?无分红收取净收益?入住不影响收益构模式二?月收益用于抵冲供楼款?根据经营状况每月?每月可入住若干天?参与酒店利润分配?获得浮动分红收取净收益+浮动分?入住不影响收益红模式三?自付供楼款，获得酒店?根据经营状况每月?每月可入住若干天?参与酒店利润分配支付的月收益收取净收益+浮动分?入住不影响收益?获得浮动分红红模式四?获得承诺的固定收益+?获得承诺的固定收?每月可入住若干天?参与酒店利润分配浮动分红?业主自益+浮动分红?入住不影响收益?承担保证业主每月固定收付供楼款?业主自付供楼款益的义务?模式一、模式二、模式三的风险由业主承担，可能出现亏损?主要风险由开发商担承以上模式是结合市场主流经营模式，仅作参考分析四、产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方式，在沿海发达城市和内陆发达城市已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：投资方式投资回报风险分析产权式酒店5—10%+免费度假天数+物业产权旅游业倒退、区域繁华区倒退：几乎不可能酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值投资股票较好情况为：17%股市涨跌难测，散户经常被套国债2.40—4.10%通货膨胀，风险很低储蓄0.99—2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。五、产权酒店经营模式优劣分析优势?快速脱手，快速回现，减小资金压力；?可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益；?通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。劣势?通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％；?若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损；?当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围；?产权酒店需要的是理性的长线投资客户，与当前市场情况不符；?产权式酒店存在承诺回报率，而经营酒店本身风险较大。六、酒店式公寓酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。产权式公寓与酒店式公寓有很多类似之处，此处提出对酒店式公寓的阐释，便于区分两者之间的联系与区别产权式酒店与酒店式公寓相比，有诸多优势。?产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以旅客、商务为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；?使用起来度假休闲、投资两相宜。?产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓。?对于喜欢“尊贵、豪华、享受”的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力。?产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，一般情况下产权式酒店的收益大于酒店式公寓的租