盛佳.尚品国际（推荐名）营销执行策略2010年11月15日高远韩峰王会权前言写在前面接到盛佳地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可；随后便是冷静的思考与创意碰头会，项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务，能够赢取最大的利润来回报开发商。人们正在日益追求一种高品质的生活，因为高品质的生活在不断的改变提高着我们的生活水平。正是在这样的情形下，盛佳“砀山新城区”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的高品质生活方式。可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。策划需要谋略。对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。因为我们渴望成为英雄！目录一、项目销售推广策略..............................................................71、项目推广主题方案2、诠释项目推广主题3、项目推广主题的构筑模式4、项目推广主题的支撑要素二、本案核心竞争力体系的建立......................................................91、建立核心竞争力思路2、盛佳.尚品国际引领住宅科技时代3、盛佳.尚品国际蕴藏巨大投资潜力4、街区主题是长期打造的卖点5、居住改变生活---深入人心的卖点三、项目综合分析.................................................................131、项目一期总体营销目标设计2、关于项目分析3、项目（一期）营销环境分析4、项目定位5、开发风险分析四、价格定位.....................................................................221、价值因素2、定价策略3、价格定位4、价格实现保障因素五、营销活动建议.................................................................301、八大宣言营销系列2、书画营销系列3、盛佳.尚品国际高峰论坛4、优惠券营销5、综合规划展示会--房交会活动6、无底价大拍卖--房交会活动7、节日促销8、优惠措施组合六、阶段销售建议................................................................341、销售阶段划分2、推广与工程节点关系3、推广费用4、媒体策略七、阶段性推广建议...............................................................491、咨询期2、认购期3、开盘期4、强销期5、持续期6、尾盘期八、怡和苑新闻分类建议...........................................................651、销售周期新闻2、产品品质新闻3、生活方式（配套新闻）新闻4、盛佳.尚品国际文化新闻5、价值、实惠新闻6、教育新闻7、商圈新闻8、现楼、不打折新闻9、特殊的日期新闻九、现场包装建议.................................................................711、VI系统设计2、地盘包装十、销售中心包装建议.............................................................791、包装策略及风格建议2、功能分区建议3、内部环境包装建议4、外部环境包装建议十一、销售管理...................................................................1031、人员管理2、业务管理3、现场管理4、盛佳.尚品国际项目销售管理工作架构5、项目组自身监督机制6、销售人员的组织与培训7、销售组的工作内容和流程8、项目小组考核制度9、楼宇销售管理程序10、项目经理工作对象一览表11、项目小组管理制度十二、物业管理..................................................................1191、物业管理形式2、物业管理内容3、服务内容附件一.诉求点整合..............................................................124附件二.直销执行案的重点建议.....................................................126一、目地二、组织直销条件三、直销执行时间安排四、直销对象与拓展方法建议附件三.特定人士访谈式直销计划...................................................130附件四、八大保障宣言营销风险规避................................................131结束语..........................................................................133一、项目销售推广策略1、项目推广主题方案盛佳.尚品国际(建议推广名)主题：品质住宅改变生活品质一期．芙蓉苑雍容华贵贴切气质中华印象盛世豪庭二期．通德苑淡泊明志宁静致远三期．兰亭苑书卷味道人文气质2、项目推广语盛佳.尚品国际：旷世.塌实.高瞻.志远!上层人家品位尚层生活!品质住宅尚层生活！传世美宅极至人生！生活理想就是理想生活！3、诠释项目名盛佳.尚品国际：“尚通上”，尚品展现上流品质，国际为与国际接轨，尚品国际充分展现了项目的品质感，在导入了盛佳的概念的同时，给人大气的感觉同时有利盛佳品牌的树立。4、项目推广主题的支撑要素1》质量严把质量建材关2》规模区域内最大规模3》物业ISO9002质量认证4》规划国际级规划二、本案核心竞争力体系的建立1、建立核心竞争力思路（1）通过整合，凸现盛佳.尚品国际规模优势　　从盛佳.尚品国际的环境、户型、品质、物业等方面的提升，营造“盛佳.尚品国际”—“新政中心最佳生活居住高品质社区”的市场形象，通过对盛佳.尚品国际的软、硬件方面的整合和补充，完善对“品质住宅改变生活品质”的核心主题的细化、深化和支撑（2）四个广告主题和营销突破口●产品升级是大卖点－产品时代－科技时代-环保节能时代●投资价值(未来发展)是大卖点●区域未来新城是大卖点●品质住宅改变人生品质是长期大卖点2、盛佳.尚品国际引领住宅科技时代产品全面升级是项目真正的大卖点产品时代----科技时代盛佳.尚品国际掀起产品革命建议：（1）户型---每家都有大阳台；（2）使用率高---100=105.31，使之成为最实惠的房子（主要从落地凸窗，室内花园等户型设计实现）。（3）环保节能---用环保建材及外墙保温，“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”（4）智能化---全套智能化系统“七项智能化，让生活和科技同步”启动社区网络智能化小区智能化系统包括“安全防范系统”、“物业管理系统”、“信息网络系统”三部分。按照建设部“国家康居示范小区工程智能化系统示范小区”标准建设。将现代网络通迅技术、现代科技控制技术与建筑环境有机融合，实现资讯国际化和住宅综合自动化。新科技使盛佳.尚品国际迈入发展快车道3、盛佳.尚品国际蕴藏巨大投资潜力　　我们身处投资饥渴的时代,与其他楼盘比较，盛佳.尚品国际最具投资价值；●与其它大盘比较---未来周边社会配套最全；●与周边楼盘比较---环境好，品质好4、街区主题是长期打造的卖点●盛佳.尚品国际纯正生活街区的开发模式●塑造真正意义的砀山第一街区●综合服务配套提供全新的街区服务模式■街区教育：一站式教育，制作周边学校一览表（由幼儿园、小学），帮助业主为子女前途出谋划策。■街区体育：定期组织体育活动，成立多种体育组织。■街区配送：利用项目的部份商业面积，开展配送服务，部分免费，部分仅按成本收取费用。■街区家政：室内清洁、洗衣、商务助理、电器维修、电脑维修、装修设计、车辆清洗维护等。■街区医疗：建立自己的社区医务室。●盛佳.尚品国际，街坊亲情大行动■街区老年人生活会：◆老年人互助；◆综合家政服务；◆组织活动；◆为盛佳.尚品国际介绍客户。●街区医疗：小区为业主建立体检档案，定期提供体检服务。●盛佳.尚品国际准业主亲情十大行动●街区新生活运动5、居住改变生活---深入人心的卖点（1）交集地产----100种生活。（2）多一种生活方式。（3）生活由此开始三、项目综合分析1、项目一期总体营销目标设计2010年12月-11年1月完成项目（一期）营销推广执行计划制定、论证、修订与实施规划；2011年2-3月全面实施项目（一期）营销推广执行计划；2011年4月实现一期成功亮相；2011年五一实现一期成功开盘销售，开盘期间实现一期约30％的销售率；2、关于项目分析（一）地理位置本项目四至北至梨花路南至利民路东至科技路西临世纪名城，坐落于砀山新城中心位置，距离县城仅5分钟的车程。本项目占地约16158m2（174.15亩），规划总建筑面积约295170万m2地块形状规整，容积率2.3，绿化率42%。地块南部处于被周边民房包围之中。从世纪名城小区到达本项目约