沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品保密等级★★★★★第1页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品目录1、地块现状2、产品形态3、做怎样的商业4、怎么做商业5、产品设计思路6、辅助型住宅定位7、产品设计概念性方案8、概念型方案技术指标9、项目投入概算10、产品定价与价格策略11、产品推广策略定位12、产品销售策略定位13、产品招商策略定位14、产品营运管理策略定位15、产品总销售额分析16、产品效益分析17、项目操盘重点18、总结保密等级★★★★★第2页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品1、地块现状1、地块区域现状保密等级★★★★★第3页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品2、地块区域关系保密等级★★★★★第4页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品3、地块周边配套及相关房地产项目保密等级★★★★★第5页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品2、产品形态1、国内目前房地产总趋势2009年对于中国的房地产是个震撼之年，全国房价一路升涨！导致2010年以及未来几年的中国地产行业充满着更多的挑战，需要我们行业对未来的方向有着清晰的判断：新一轮调控更为严厉自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，政府密集出台了系列房地产调控政策。12月14日，国务院常务会议提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月27日，温家宝总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格，维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。今年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（"国十一条"），不但强调了加大差别化信贷政策执行力度，而且去掉了改善性住房这个内容，还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任，释放了政府全面深化房地产调控、打击投资投机购房、开发商囤地炒地、遏制房价过快上涨的信号。从已出台的政策来看，新一轮调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，以化解市场预期行为对调控产生的保密等级★★★★★第6页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品对冲效应，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。二套房贷等调控政策，可看成2007年调控政策的延续。而从取消改善性住房、规定拿地首付款不得低于50%等政策，以及对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为”等来看，新一轮调控比2007年的调控要严厉得多。地方政府已采取措施落实中央政策今年2月底，广东出台了“粤四条”，抑制投资投机性购房需求。“粤四条”规定：房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照"一套房一标价"的方式明码标价。经认定土地闲置满1年的，土地闲置费不再按月计收，而按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，比此前按地价的0.8%-1.2%按月征收处罚力度高了近17倍。逾期不缴纳的，按日加收1%的滞纳金。此外，还可能终止去年"粤十五条"中相关港澳台居民购房优惠的政策。1月22日，北京收回了大龙地产去年拍得的“地王”地块。2月21日，11个职能部门，联合发布《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从供应、信贷、市场、监管等多个方面，加强和改善房地产市场调控，遏制房价过快上涨：一律停止执行已经过期的购房优惠政策，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，收紧房地产开发贷款，恢复"限外令"，规定开发企业应在取得商品房预售许可证后的3日内一次性公开全部房保密等级★★★★★第7页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品源，严格按申报价格明码标价、公开对外销售。2月26日晚发布通知：自今年3月1日（含）起，借款申请人购买"二套住房"申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），贷款首付款比例不得低于40%。上海政府将加强商品房预销售管理，加大对虚拟交易、囤地捂盘等违法违规行为的查处力度，严查在商品房预售预订阶段以各种形式炒作、哄抬房价的行为，收紧投资投机性购房的公积金贷款，购买改善型住房的公积金贷款最高限额由80万元降低为60万元。南京政府将通过多种途径严厉打击炒房行为：已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让。个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。市区单幅地块出让不得超过20公顷，出让土地首期付款比例不得低于土地出让总价的50%，要在土地拍卖后的一周内付清。而且，收回了招商地产和九龙仓旗下公司于2007年12月6日竞得的栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地，没收2.45亿港元保证金。金融调控还将加强2010年央行工作会议称，将在保持货币政策的连续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时，有效管理通胀预期，严格执行有关房地产信贷政策。从1月18日起，央行上调了存款准备金率0.5%，自2月25日起，再次上调0.5%。这说明，金融调控已经重启，房地产金融政策从紧。保密等级★★★★★第8页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品银监会表示，今年严格执行有关信贷政策，坚决控制投资投机性购房贷款。商业银行要全面收紧二套房贷政策，所有二套房均执行首付四成的比例，大幅上调第三套及以上住房的贷款利率和首付比例。加强对开发贷款的控制，停止对那些囤积土地或蓄意捂房惜售的开发商发放新贷款。对国土部门认定的闲置土地2年以上的项目，禁止发放开发贷款。春节前夕，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》：信托公司不得以信托资金发放用于土地收购及土地前期开发、整理的土地储备贷款，发放贷款的房地产开发项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。2月20日，银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》：不得发放无指定用途的个人贷款，要求执行贷款面谈面签制度，借款人当面签订借款合同及其他相关文件。从去年底开始，多家商业银行已收紧房贷政策。今年2月初，中国银行已取消房贷利率7折优惠，首套房利率优惠升至8.5折，还上调了发放新开发贷款的利率，原则上不允许低于基准利率。中国建设银行去年底就已上调房贷利率。之后，光大银行全部取消了首套房贷7折利率优惠，中信银行执行二套房110%利率政策，中国工商银行今年将严控房地产贷款……春节后，商业银行已全面收紧二套房贷政策：以家庭为单位认定，不再区分是否改善型，首付比例不得低于40%，利率普遍执行八至八五折利率。而且，首套房贷款优惠政策也已收紧，相继取消了优惠利率，七折利率贷款名存实亡，首付也普遍上浮，四成首付越来越普遍，二套房巳开始执行五成以上首付。三套房暂停办理贷款……加大打击闲地囤地力度去年11月12日，国土资源部发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，对商品住宅用地的宗地出让面积给出上限：大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。12月17日，财政部、国土资源部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定，开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。12月23日，国土资源部挂牌督办18宗闲置土地，并重申：对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；闲置满保密等级★★★★★第9页共95页沧州新许官屯地块定位报告|杭州蓝博旺不动产代理机构出品两年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。另据了解，国土资源部还将出台更细化的土地调控招数。目前，正在拟定一个关于加强房地产用地供应和监管的细则文件，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，作为证监会、银监会审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据，专项整治房地产闲置土地。可以预期，中央政府可能还将继续强化、深化土地调控。诸多因素致调控进一步深化今年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，意味着“国十一条”中的调控政策执行细则出台，中央政府强化了政策的执行落实。1月19日上午，温家宝总理主持召开国务院第四次全体会议讨论《政府工作报告(征求意见稿)》指出，要抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，抑制投机投资性购房，进一步规范房地产市场秩序。2月27日下午，温家宝总理与网友在线交流，重申了房地产调控四项措施，并表示，政府有责任管好房地产市场，有决心在本届政府任期内能把房地产这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。3月5日上午，温家宝总理在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求：一是继续大规模实施保障性安居工程。二是增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，