【创薪·商业项目市场调查报告】东莞中桥地产顾问2010年12月30日第一部分城市宏观市场分析一、衡阳宏观市场分析数据解析1、区位及行政规划历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；和投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；武广高铁的通车和两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。2、城市发展规划【图1-1：衡阳区位图】衡阳未来商业格局规划北至松木工业园，南至湘江河畔，东至衡大高速，西至京珠高速复线，规划总面积180平方公里，商业发展总格局为“一主六副，两带十街，四区三园”。一主：即解放路沿线商圈六副：即高新区商业副中心、江东商业副中心、长湖商业副中心、白沙洲商业副中心、合江套商业副中心。两带：湘江观光休闲商业带、蒸水古今文化商业带。十街：即衡西综合商业步行街、大元头精品购物商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街和平路特色餐饮休闲步行街、华新风味美食街、酃湖特色小吃街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街文化办公用品品牌街。四区：即家居装饰建材、工业小商品市场、汽贸及配件市场和工业品生产资料四大集中发展区。三园：即白沙、松木和云集三大现代物流园区。【图1-2：衡阳用地发展方向规划图】二、衡阳市宏观经济分析100040%90035%1、宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经80030%70060025%济环境50020%近五年，是衡阳经济发展较快的五年，年均增长速40015%30010%度达到10%以上。特别是2007年增长速度迅猛。07年以2005%后增长放缓，仍保持平稳增长。并在08年已过千亿元。0910000%年继续以14.7%的势头增长。2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP444.18541.23590.14672.07823.511000.091168GDP增长率-21.80%9.00%13.90%22.50%12%14.70%2、衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列（湖南省2009年GDP一览表）城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP3744.761022.6739.381272.1511681239.2GDP增长14.7%14.2%13.7%14%14.7%12.1%率3、城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展20040%?固定资产投资快速增长，基础建设力度18035%加大。160?固定资产投资稳步增长，占GDP的比30%例不140断提升，城市建设投入力度加大，对房12025%地产10020%开发有利。8015%?房地产开发稳步增长。6010%40205%00%1200200320042005200620072008200940%年年年年年年年100035%4、房地产发展已跨入快速发展期，未来发展固定资产投资110.7137.05154.35177.66227.9305.8441.9130%前固定800资产投资增长率11.83%23.80%12.63%18.70%28.30%34.20%56.70%25%景广阔固定资产投资/GDP24.85%25.27%26.15%26.40%28%30.58%37.83%60020%40015%?人均GDP保持较高的增长速度，人10%民2005%00%200320042005200620072008年年年年年年人均GDP798965.1104711861448.52000.1增长率-21.00%8.50%13.20%22.00%38.12%生活水平迅速提高?人均GDP从03年的798美元增长至08年的2000.1美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔。宏观经济小结：1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平；2、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量不高制约了第二产业的发展。第三产还欠发达；发展与经济总体结构不相称。3、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。4、居住开支比例较小但较以往有所提升，居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。三、衡阳市房地产市场分析1、衡阳房地产发展历程展示快速发展阶段2003年至今过渡发展阶段单位分房、集资建房逐渐减少2000年-2002年房地产投资快速增长，商品房价格稳步上涨起步阶段规模大盘出现，产品素质逐步提升外公司入影衡房地2000年以前来营销专业进响阳单位分房、集资建房逐步减少，房产市场地产投资有所增长商品房开发未形成规模房改房、集资房为主，少开发水平低，产品以砖混结构多有商品房开发层为主2、衡阳房地产市场各版块特征湘江城北片区：专业市场集中，区域形象差中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高城北片区江东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大。中心高新片区片区江东片区高新片区：包括华新开发区与立新开发区，市政中心，区域建设力度大，但整体配城南片区：湘江上游区套未成熟。域，全市大型工矿企业城南片区集中区域，未来发展重点区域3、房地产投资增长速度加快，发展势头较好160100%?房地产投资逐年增长，房地产发展势头好140?80%房地产投资增长率低于固定资产投资，房120地产发展跟不上城市建设的步伐10060%?房地产投资占固定资产投资比例小，房地80产40%开发市场化程度不高604020%2000%2003200420052006200720082009年年年年年年年固定资产投资110.7137.1154.4177.7227.9305.8441.9房地产投资11.5112.4813.2316.5923.531.341.27房地产投资/固定10.4%9.1%8.6%9.30%10.3010.179.30%资产投资%%4、商品住宅市场健康发展，总体上供需平衡03-09年商品住宅供应情况变化(单位:万平米）?商品住宅销售量稳步增长，市民购房需求日益增大?近年商品住宅供应保持平稳增长，2008年步伐加快，802009年供需量有所下滑。70?商品住宅市场总体上供需平衡，住宅市场健康发展60504030201002003200420052006200720082009批准预售面积62.863.863.484.8157250134销售面积38.442.546.167.51341102125、房地产市场开始升温，商品住宅价格有较大上升空间，利于房地产开发?近年商品住宅均价增长明显，2007年300030%以后增长速度有所放慢。270025%?衡阳商品住宅均价与长沙等地仍有较大24002100差距，理论上衡阳商品住宅价格有较大20%1800的上升空间，有市场利好。150015%120010%9006005%30000%2004年2005年2006年2007年2008年2009年均价120013101398178722402626增长率7.6%8.1%6.70%28.00%25.34%17.00%近几年，衡阳市房地产市场新增供应量经过2008年到达底谷后,供应量有所增加，增加幅度较小。由于2009年市场的强劲需求的影响，2010年上半年市场供给在此时爆发，市场供应量接近2007年全年量供应量。市场新增供应量短时间内集中供应，增长幅度十分巨大，而市场需求量继续保持强劲的增长势头，衡阳房地产市场正处于供销两旺的局面，市场发展进入块车道。衡阳房地产市场综合分析：在新增供应量出现大幅度增加，需求量保持增长，商品房档次提高、大量豪宅相继入市等多种因素的调和下，市场价格稳步上升；主要是境（区域）内知名楼盘拉升了市场价格（均价普遍超过3000元/㎡）。而在新供应的商住楼项目中，商铺价格较以往有所上升，位置较好的铺位单价达到了10万元/平方米，位置较差的地段也接近8000元/城市宏观市场分析小结：社会消费品零售额逐年保持8%以上的增长率，外贸出口年年创新高，在如此的经济大环境下，必然将吸引更多的投资者、大型商家进入衡阳市场。人民收入的稳定提高、可支配收入的增加、以及消费理念的改变，超前消费的形成，都必然将极大的促进消费市场，伴随消费市场的逐渐扩大，随之而来对商业市场供应的需求也将必然增加。衡阳市经济经过近几年的持续高速的发展，已逐渐形成较为成熟的商业环境，固定资产投资、工业及建筑业的稳定增长促进城市建设的步伐，城市面貌焕然一新而由于衡阳中心城区人口总数才100多万，虽然近几年人民收入水平逐渐提高、GDP逐年高速增长，但和通过近几年的房地产开发，在普通住宅方面出现了衡阳出现了如珠江地产、雅士林等高品质、大规模的楼盘，而在纯商业物业方面除了挂绿广场外，无任何新的商业项目，市场供应处于空白点，商业物业将面