养老地产专题研究养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。2.国内养老地产的开发供应量不足。3.政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：1.创新核心：在于适老化设计!2.养老配套和服务是关键！3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!4.国家提出的“居家养老”政策！5.迅速寻找项目的核心竞争力!6.有弹性的设置土地开发控制模式!7.认识入市风险并设定相应的解决方案!8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念住宅地产养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。商业混合开地产发模式养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。服务2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。养老院代表案例：日本医护型养老院日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓独立半独立房屋样式单间套房门诊健康咨询台湾老年公寓经营项目餐饮娱乐等运营方式租贷式、产权式产权带租式养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民比较一般保守老人住院照顾方面平均价格贵、次数多时间长天数短、次数少在护理之家照顾方面在护理之家照顾方面次数、天数多次数、天数少在机构式照顾方面在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。4.产品形态①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式模式CCRC社区异地养老居家养老旅游养老诠释专业化的养老护理员居住护理之家度假养老志愿者队伍回原籍养老住院照顾老人公寓产品候鸟养老护理之家照顾日托护理中心度假养老基地机构式照顾护工上门服务典型案例老人“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”冬季:南方过冬夏季:北方度假。开发商”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分开发旅游产业养老地产产业，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用生态观光、娱乐设施业主购买房屋的使用权于综合开发。餐饮、旅馆分享综合服务区的相关服务医疗机构等价格较低适用于老年群体超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务居家养老形式为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。经过专业培训的服务人员社区创办老年人日间服务中心例如：上门为老年人开展照料服务为老年人提供日托服务日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种8：009：00~18：00服务。专车从家接走日托护理服务站一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助19：00于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼专车送回家设，如老人公寓、幼儿园等。典型案例国内的CCRC社区三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业形成多元产业集群构筑复合型社区.整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；养生文化学院、养生博物馆等经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。②.国内养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有出售出售与持有相结合部分进行销售单纯租用单纯销售满足老人租用度假之用开发资金回笼一般开发资金回笼快速开发资金回笼较慢长期运营一气呵成资金循环典型案例：出售与持有相结合盈利模式北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。③.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理住宅建设与社区管理相结合的经营模式相分离的经营模式优势劣势优势劣势立体的开发经营模式资金投入大、回收期较长完成销售即可收益比利润来源不止是住宅投资风险、收回投资”相结合“模式少产品配套服务为物业经营管理风险大获取利润对开发商专业要求低增值效应对开发商专业要求高风向投资小5.目标客户群目标客户群的消费特征阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。目标客户群的消费方式“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。6.融资问题国内目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。国际养老地产的投资商主要有三类：REITSREITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的投资商收益，强调物业资产的低买高卖；非营利私募非盈利性组织主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入性组织基金群体提供社区养老。part2：国内养老地产市场分析1.养老地产市场环境分析有少量相关政策，融资政策但还缺少政策支持。机构环境商业银行、房地产基金、房地产投资信托规划设计资源国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、社区服美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团务资源。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。2.我国老年人口的发展状况我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测(%)中国人口年龄构成及发展预测比率70.00%年份1953196419821990200020202040205060.00%50.00%0-14岁0-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8040.00%15-59岁30.00%≥60岁15-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8020.00%10.00%年份0.00%≥60岁7.326.087.638.5810