怡景二期商业部分价格定位建议博思堂地产综合服务股份有限公司2010年元月1开篇引言首先，非常荣幸能为贵公司提供服务！本次报告是继博思堂泰州分公司前期报告之后向贵司提供关于**二期项目商业部分的定价报告。经本公司深入、仔细研究得出该报告中的相关建议。由于时间仓促，该报告中有不当之处，敬请指出。泰州房地产市场瞬息万变，我们将动态追踪并做进一步深入研究，及时提供相关的专题报告。2我们的总体思路：泰州商业地产发展泰州核心商圈发展项目背景分析产品价格定位项目产品分析博思堂专业经验区位未来商业价值区位当期商业价值3录目11泰州商业地产发展分析泰州商业地产发展分析22泰州核心商圈分析泰州核心商圈分析33当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析44未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析55项目项目SWOTSWOT分析分析66项目商业价值定位项目商业价值定位4·····泰州商业地产的发展分析住宅和商业地产发展历程对比住宅商业?2002—2005年?2002—2005年代表楼盘：盛和花园、西湖翠苑等；住宅商铺投资集中于各个新建小区的街铺。04年坡售价约2800元/㎡。住宅投资初现端倪子街启动；商铺入市的价格2-3万元/㎡，1-。2F销售，3-4F招商，整体空置率约占60%（内街空置），05年财富广场启动；入市价格约2-?2005-2007年3万元/㎡，1F销售，3-4F招商，整体空置代表楼盘：凤城国际、鹏欣丽都等；住宅率约占80%（内街空置）售价约4200元/㎡，房价持续上扬，增?2005-2007年加投资信心和频率。商业地产依旧以住宅区街铺为主体，坡子街、?2008年至今财富广场纠结于上层商铺的招租。商铺投资者代表楼盘：美好上郡、金通梅园等；住宅出手谨慎，市口的好坏决定投资与否。售价约6000元/㎡，经历过08年的楼市?2008年至今危机，09年强势反弹，作为发展中的二线城市，泰州楼市发展势头强健。较大、社区街铺依旧是商铺投资主体。老街在政府扶较快的价格浮动空间，吸引房产投资者的持下，运作成功，一铺难求。三水湾、泰茂商眼球。业中心启动。坡子街、财富广场依旧纠结于上层商铺的招租。5·····泰州商业地产的发展分析住宅和商业地产投资对比住宅商业?投资主体?投资主体中小投资者，城市中高收入大型投资者，城市高端收入群体群体?投资目的?投资目的保值、增值为主增值、盈利为主?投资频率?投资频率高低?投资客群体量?投资客群体量大少?投资置换性?投资置换性低高6·····泰州商业地产的发展分析小结?泰州房地产发展中，住宅商品房发展速度快于商业商品房，在房地产投资中，住宅商品房的回报率大于商业商品房。?房地产投资中，住宅商品房投资者是泰州房地产行业的投资主体，受经济水平的限制商业商品的投资者群体有限。?泰州商业发展仍处于初级阶段，主要仍旧是以街铺为主，大型综合性商业较少，且现阶段的大型综合性商业的空置率较高。?从投资置换性的角度，商业商品房投资者具有较高的置换率，其投资的方向有较大的分散性。住宅商品房较好的投资回报情况将吸引相当多的商业商品房投资者向住宅上平方投资。7录目11泰州商业地产发展分析泰州商业地产发展分析22泰州核心商圈分析泰州核心商圈分析33当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析44未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析55项目项目SWOTSWOT分析分析66项目商业价值定位项目商业价值定位8·····泰州核心商业圈分析居住区和商业商业区分布老居民居住区城北改造居东进居住区住区高市中心商业区教青海鼓商高教居住区海光居住区年陵楼业路路路区商路商业商业区业区莲花居住区区9·····泰州核心商业圈分析城市核心商业区城东北：专业市场聚集地济川路商业（建设中）济川路城南：有少量生活配套商业，以汽车贸易为主?商业网点总体规划：《泰州商业网点规划（2005—2020年）》，未来5年市区大中型商业零售网点将达到21处，平均约3万人拥有一处大中型商业零售网点；?商业网点等级：全市分为市级商圈、区级商圈和社区型商圈三个等级；?市级商圈分布：市区的市级商业中心为坡子街和济川路2个商业中心：坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，济川路商业街：建设成为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心：?区域级商圈分布：分别在江宴铁塔广场和火车站区级商业中心。10·····泰州核心商业圈分析城市核心商圈组团划分?泰州核心商圈是以泰州坡子街（原月城广场）为中心的区域；?东至金鹰国际西侧，南至税东街，西至西仓桥，北至东进路两侧；?市区大部分百货、电器、娱乐等商业形态均集中于此。整个商圈可分为三个组团——人流消费力1组团：高端消费组团以金鹰、中百、坡子街为1组团组合；2组团2组团：时尚消费组团以财富广场五一路街铺为3组团组合；3组团：经济消费组团以时代超市为中心；11·····泰州核心商业圈分析城市核心商圈业态分析商业网点营业面积（㎡）金鹰国际约39000苏果超市约13000业态数量备注五星电器约6000（大娘水饺2家、集集小镇2家、苏宁电器约4500餐饮168家西餐店13家）宏图三胞约2000（时代超市、华润苏果、以及便利超市6家国美电器约8000店）锦泰购物广场约30000（三福、中百一店、滨河地下商场百货35家中央商场约32000、金鹰、泰山购物广场）滨河广场地下商城约13000（美特斯邦威4家、劲霸男装1家服装407家中百一店约35000、海澜之家2家、）时代超市约35000（苏宁电器2家、五星电器1家、专营6家国美电器1家、太平洋电脑城太平洋数码通讯广场约2000、宏图三胞）坡子街商业中心约53000娱乐泰山商场约30000(网吧5家、溜冰场2家、KTV4家休17家财富广场约45000)闲银河宾馆约15000超过五一路金色广场约1500010（金鹰新天地、财富广场、坡子街空置月城数码广场约950000）间人民路街铺（专卖店、婚纱）约12000金茂大厦约15000合计约41400012·····泰州核心商业圈分析城市核心商圈分析总结?核心商业圈各种业态区域饱和状态；?百货、服装是核心商业圈的主导行业；?按不完全统计，泰州坡子街核心商圈的主要商业的营业面积约41.4万方，尚不包括各干道的零散街铺。?按照国际标准人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。而根据中国社会经济特质，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。?泰州海陵区市区人口约为40万人，加上周边县市、乡镇的平均消费群体按8万人/天计算，泰州核心商业圈的主要商业的人均平均面积高达0.86平方米/人。而这仅仅是核心商圈的主要商业。13录目11泰州商业地产发展分析泰州商业地产发展分析22泰州核心商圈分析泰州核心商圈分析33当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析44未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析55项目项目SWOTSWOT分析分析66项目商业价值定位项目商业价值定位14·····当前区位价值研判进入核心商圈的人流动线?东入口——东进路；引流强度：强；?南入口——青年路、海陵路、鼓楼路，引流强度：强；?西入口——东进路；引流强度：中；?北入口——青年路、海陵路、鼓楼路，引流强度：弱；核心商业圈由图示我们可以看出进入核心商业圈的主要人流集中在东、南、西三个方位。?通过本案的人流仅在鼓楼北上的乡镇人流。数量少且品质不高消费目的性明确过路人流不是项目商业环境的有效支撑。15·····当前区位价值研判核心商圈的商业人流动线锦聚草工海泰浪富苏宏金原商工购国五苏潮春宁图茂青中央商场鼓小银商物美星果大酒电三大（集集小镇、肥行银广电电超金鹰国际酒店器胞厦苏宁电器）羊行陵场器器市店东进西路东进东路银九洲商厦（超市、太邮电大楼滨中百一店滨河绿地广场河餐饮、娱乐休闲）平河宾交通银行洋商馆年通坡子街坡子街贸楼讯商业中心商业中心城东城河景区人民西路人民东路月中国财泰婚纱摄影街添加儿童大世界城银行富山迪欧咖啡数家之家广商南京码宾馆五星电器银行场北场中国广电信北场北五一路府前路邑庙街海陵影剧院农业金色广场商业街商海阔天空酒楼银行建设业海阔天空KTV实验小学银行少年宫街路会宾楼路泰山宾馆路公园路排挡街税西街16税东街·····当前区位价值研判核心商圈的商业引流动线聚浪青海鼓潮大金鹰国际酒店东进西路东进东路九洲商厦（超市、太邮电大楼滨中百一店滨河绿地广场餐饮、娱乐休闲）平河年洋陵商楼通坡子街坡子街贸讯商业中心商业中心城东城河景区人民西路人民东路月财泰婚纱摄影街添加儿童大世界城富山数广商码场场五星电器北广北北场五一路府前路邑庙街海陵影剧院金色广场商业街商业海阔天空KTV路路街路会宾楼公园路排挡街税西街17税东街·····当前区位价值研判研判小结?项目区位毗邻泰州坡子街核心商圈，为市中心位置，有较好的发展前景；?核心商圈人流动线上，过路人路支撑不了项目商业环境，各大商业的人流引流经过不了本案。?从种种方面上项目的区位处于较为尴尬的态势，“中心而不核心、核心边的空白”。?从投资者角度，本案的商业回报形势在现有阶段并不明朗。18·····当前区位价值研判区位商铺租金研判项目名称租金范围平均租金业态备注(元/平/天(元/平/天))坡子街商业2.2-118百货、超市、电器数码位价差较悬殊、服饰零售等海陵路沿街商业1.1-42.5窗帘、服饰、复印、餐传统商业街饮、娱乐等五一路沿街商业1.6-5.53.5服饰、婚纱摄影等传统商业街东进路沿街商业1.1—32服饰、美容美发、网吧过路式商业街（金鹰南侧）电动车?按当前不同地段市口的租金价差，本案区位的租金将在0.8—1.5元/平米/天。19录目11泰州商业地产发展分