众成东营悦来新城项目众成悦来新城项目市场研究报告（内部沟通稿）动力（中国）地产机构2011.07版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目PARTPART11项项目目属属性界定性界定PARTPART22关联关联市市场研场研究究报告大纲PARTPART33项项目市目市场场定位定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目?城市属性研究PARTPART11项项目目属属性界定性界定?区域属性研究?项目属性研究PARTPART22关联关联市市场研场研究究PARTPART33项项目市目市场场定位定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究城市城市概况概况东营市是新兴的移民（石油）新城?区位：位于山东省东北部，距离济南260公里、青岛230公里。黄河入海口处，濒临黄海的最北端；?行政：属于地级市，下辖2区3县，其中东营区为东营市政府所（东城）、中国第二大油田—胜利油田管理260公里局所在地（西城）；230公里?道路交通：东青高速公路、东营机场。东城距离机场约13公里，通往大连、上海、北京、济南；济南?产业：以石油及化工为主；典型资源工业型城市；?人口：目前全市总人口约200万；东营城区是因胜利青岛油田开发而形成的移民城市，东营区人口约75万。?资源：土地贫瘠（为盐碱地，农业难以发展）黄河入日照海口、海港资源、石油资源、盐卤资源、水域资源临沂版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究城市格局城市格局城市格局——2区3县，主城东扩?3县2区行政划分：3县：利津县、垦利县、广饶县2区：东营区（主城区，分为西城、东城）、河口区?主城双城格局：西城：为东营老城区，石油产业的基地；商业、休闲中心东城：为东营新城区，政务、教育、高新产业新城东西两城距离约为15公里；?主城规划思路：东扩：依托广利港和空港，发展旅游、物流、新能源产业西疏：黄河水域深度开发为载体，主要老城区改造、整治南展：主要建设东城南、展区广利港组团和新火车站，北延：建设生态绿心、空港物流基地和高端制造业基地中优：以东城建成区为主，开发经济开发区、东营区新区、文化公园等1、双城合一的趋势，主要为新城建设为主导；2、城市向东趋势，东城向东、向南扩张；3、东营港开发建设，城市靠海趋势；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究城市格局城市格局本项目所处的东城组团，是东营市委和东营市人民政府驻地，是高级行政办公、科教和文化中心，　重点发展高端产业和旅游服务业。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究东营东营城城区现状区现状东西城组成了东营城区的2大核心，东西距离约15公里石油产业基地，商业、休闲中心西城新区本项目（老市区）所在地（区政府所在地）人气旺，环境脏乱差政务、教育、高新产业新城长途汽车站、区政府、会展中心东城政府行政配套为主，雏形（市政府所在地）城市开发已成型，人气相对不足高端新城板块版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究国内国内生生产总值产总值东营处于经济的快速发展期，从而带动房地产开发热度也在加速提升。东营市2006-2010年GDP东营市历年GDP呈逐年增大态势，从2006年2359.942500的1500亿元不到，增长至2052.622076.612010年超过2300亿元。尤其20001658.42是2008年突破了2000亿大关1450.31，作为一个转折点，体现了东1500营市的经济建设发展迅速。1000全市2010年地区生产总值5002359.94亿元，比上年增长13.4%。02006年2007年2008年2009年2010年版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究固定固定资产资产投投资资东营历年固定资产投资及房地产开发投资东营市房地产投资占固定资产投资的比重2007年之前呈上升趋势，但2007年后所占比重明显滑落15001348.981095.59，不过后几年的比重仍高于07年以前。2008-20101000873.81年房地产投资所占固定资产投资比重无较大差异，698.6609.86体现了市场的稳定性。但也反映出房产建设仍缺少500积极性。4263688510002006年2007年2008年2009年2010年东营市房产投资占固定资产投资比重固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）10.00%9.09%8.00%东营市2006-2010年固定资产投资呈较稳定幅度7.78%7.73%7.44%6.88%逐年上升，2010年已经超过2006年的一倍。同时6.00%房地产投资也保持着逐年递增的势头，2010年同样4.00%超过2006年的一倍多。2.00%0.00%2006年2007年2008年2009年2010年版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究固定固定资产资产投投资资东营的产业结构以第二产业为主导，典型的工业城市（石油）从产业结构上看，第一产业增加值87.38亿元，增长东营市的产业结构以第二产业工业为主导，为典型4.5%；第二产业增加值1712.20亿元，增长13.4%；第的矿业资源型工业城市；三产业增加值560.36亿元，增长14.5%。三次产业比重第二产业：以石油、天然气、烧碱、化肥、橡胶等为主由上年的3.6:73.9:22.5调整为3.7:72.6：23.7，服；务业比重提高1.2个百分点。核心一：是石油生产贸易、石油生产辅助行业以及第一产业衍生的化工行业；第三产业4%24%核心二：是以盐卤为核心形成的烧碱、化肥等行业。此外还有风电、新能源等工业为高薪技术产业趋势；第二产品未来依托广利港和空港，形成以规模化物流产业集72%群；主要产油区：河口区、东营区；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究人口人口数数量量东营市近期人口增长比较缓慢，东营房地产市场还是以当地市场为主。?东营区75.67万人?河口区24.76万人东营市常住人口突破200万，达到203.53万人。与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的179.30万人相比，?垦利县24.23万人东营市十年共增加了24.23万人。在全省17地市中，东营河口区?利津县28.12万人市人口数仅高于莱芜市，位列第16位。?广饶县50.75万人利津县东营市06-10年常驻人口数垦利县205201.78200199.09200.48200195东营区190185182.49180175广饶县1702006年2007年2008年2009年2010年版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦来新城项目城市城市属属性性研研究究人均收入人均收入与与消消费费东营市人均可支配收入达23796，接近长三角发达城市水平。东营人均收入与支出对比2500020000年份人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率150002006年1674112.1%1069711.2%100002007年1862611.3%1239715.9%50002008年1948715.0%1241614.2%02009年213139.4%135999.5%2006年2007年2008年2009年2010年2010年2379611.7%147448.4%人均可支配收入人均消费性支出东营历年社会消费品零售总额城乡居民收入稳定增长。2010年城市居民人均总收40025.0%入27082元，比上年增长12.8%，其中人均可支配收入20.0%30023796元，增长11.7%。15.0%20010.0%东营市2006-2010年社会消费品零售额持续上涨，涨1005.0%幅保持在20%左右。从增长率来看，曲线呈现出左右对00.0%称的形态，表明2008年后，东营市的消费品零售额的2006年2007年2008年2009年2010年增长速度是在减小，发展并没有之前几年快。社会消费品零售总额（亿元）增长率版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。众成东营悦