中青旅·尚阁国际[暂定名]前期整体营销策划报告2011年9月1房地产市场发展回顾2尚阁国际项目地块特征分析3尚阁国际整体定位分析4尚阁国际整体营销策略5尚阁国际整体推广策略6结束语同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page2写在前面关于区域的几点看法同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page31区域发展沿革领跑成都的国际成（城）南，需要一个过程来完成“蜕变”从“城南”到“新城南”，再到“国际城南”，每一次称谓的变化都堪称一次飞跃，国际城南已成为成都乃至整个中国西部国际化进程中最为重要的排头兵，被誉为“成都离世界最近的地方”。1999年，成都为了调整城市结构，带动南部新区的发展，集中以前分散的行政资源，新行政中心的建设纳入到了成都市整体规划。2004年9月30日，成都市南部新区启动建设，总面积约15.6平方公里，规划人口17万，其中1.38平方公里的城南副中心内高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区等项目已基本建成。到了2006年初，新行政中心、新会展中心、以及南地王项目陆续开工，国际城南、商务城南的面貌开始显现，各种基础设施的建设，都为城南的发展起到了推动作用。进入2010年后，随着地铁的开通，成都由单一商业中心向多中心的发展，已是大势所趋。2011年，城南CBD区域已是一个大工地，数量庞大项目在建、配套设施的逐步完善、众多购房者的高度关注，包括一线城市购房者的明显增加等等，更显示出了这个区域的热度正在逐步上升。同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page42区域城市规划城市发展新的增长极核——城市副中心的天府新城?天府新城是成都现在的城市副中心，远景的城市新中心核心区域，力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名新城?天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。?不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城.天府新城。?城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page52区域城市规划高起点、高规划是城南发展的战略远景?科技城南：天府软件园筑巢引凤?商务城南：西部最大金融后台扩容?国际城南：首个国际化社区?时尚城南：六大园区打造“不夜城”?宜居城南：“没有围墙”的新城同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page62区域城市规划T-CBD才是天府新区的真正代名词，更是产业布局重点?天府大道是成都商务中轴,政务中心、科技商务中天府新城·商务总部的汇聚心、金融后台服务中心,世界500强,央企总部、市级行政事业机构……商务、政务精英汇聚于此.?500多家外资企业汇集在这里,商务枢纽引导国际资本流向,inter、IBM、微软、诺基亚、索尼等27家世界500强企业成功入住,中国银行、工商银行等国际化CBD商务中心区20余家金融、保险、证券机构陆续入住,中国石油等16个区域性商务总部先后迁入。同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page7不同于成都原圈状发展的城市体征，组团式是区别原卫星城放射发展的友好临界面，而站南之于本案是个2区域城市规划什么角色，我们需要这样高度的思考?扩区后，天府新城由五大组团构成，本次发展的地块位于站南组团，该组团主要规划为交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园交通集散及商业服务、中心商务成熟居住区，高新南区最办公、行政中心、文化科技博览早发展区域，1996年启动及科技园，2004年启动，占地，占地6.33平方公里15.6平方公里，发展初具雏形，目前处于完善期。高档居住区、总部基地、创新高新工业区，2003年启动研究中心、会展及商务三大工，由两大工业区与三大居业区与一个居住区组成，2005住区组成。年启动，占地15平方公里，目前正处于发展中。生态居住、高新技术集中地、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游，目成为继上海、广州后中国第三个前正处于发展中，占地领事馆区27平方公里。同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page82区域城市规划加速城市融合，是同策汇对天府新区发展的城市脉络新解读本案发展之站南组团，在整个天府新成昆铁路城中，起着承上启下的作用。成天府新城集中居住站南组团CBD?扩区前的“天府新城”由站南组区团和大源组团构成。总用地面积总部核心区昆37.5平方公里，就业人口60万人锦江，其中软件及服务外包产业20—30铁万人，总居住人口达60万人。?路站南组团在整个天府新城中，起着大源组团承上启下的作用，上连城南三环路以内的桐梓林、紫荆、玉林等片锦江区，下接绕城高速以外的天府新城大源组团和其他延展组团华阳同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page9总能跳出城市规划的条条框框在实质的城市发展脉络中，3小结去修正和解读房地产的发展趋势是同策独领风骚一大原因?城南是成都市建设的最重点区域集中了CBD中心商务区、政务中心、高新区、领馆区、高等教育机构，交通、购物等基础设施十分完善。总体来说，城南区域的位置和交通优势,已成为共识，而城市轨道必将拓展区域未来价值。?成都的豪宅、高档写字楼主要集中在城南区域，这里早已被贴上了国际化的标签。由于新城南的定位是“城市新中心”，加上政府对城南的优惠策略，此区域集中了大量知名开发商进行开发，名企加名盘，再加上地铁的首通，让该区域成为市场主客体随着城市化进程的加的上佳选择。速，城市开发建设的不断推进，城南暨CBD商务中心区必然是社会资金集中的流向的重点区域，房地产产品价值将进一步被挖掘，我们需要抓住：1.区域发展与地产联动；2.地产与房产联动；3.房产与经济联动、与市场联动；4.时机的把握5.………………同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page10至少要以城市运营的维度出发，却又不拘泥于城市规划去解读“修房子、买房子……”的市场规律，是同策汇之于发展单位的态度——因为我们都需要“赢”！同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page11一、房地产市场分析同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page12房地产市场环境分析楼市政策回顾关键词：国八条房价的过快上涨使民生问题成为关注热点。在继2010年4月遏制部分城市房价过快上涨的“国十条”出台后，国务院办公厅于2011年1月再次发布“国八条”，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等系列政策。关键词：限购2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。今年全国大部分一线城市，包括成都等省会城市纷纷出台“限购令”。目前，已传出中央将对部分“二三线城市”进行限购或限价。“限购令”出台使炒房得到初步扼制，限购标志着楼市进入了数量调节阶段。但限购政策目前仍主要针对住宅市场，对商业、商务市场并未作明确的限定。关键词：保障房　根据中央的要求，2011年全国要开工建设保障房1000万套，未来五年总计开工建设数量达到3600万套，比上年增长70%以上。保障房体系的落实实施，将有效遏制房价的过快上涨，成为调控楼市的有效砝码，促使房地产市场逐渐回归理性。同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page13房地产市场环境分析楼市政策回顾关键词：银根紧缩为了进一步抑制投资投机需求，银行开始提高贷款门槛，今年初，“国八条”出台，二套房首付款比例提高至60%以上，并停止“三套房”贷款。同时，年内央行多次上调金融机构存款准备金率，今年银行贷款规模继续收缩，2011年一季度，房地产类贷款新增仅5059亿元，同比下降40%。关键词：房产税房产税开始正式试点开征。重庆作为国家首批个人住房房产税改革试点城市之一，于1月28日启动改革试点工作。房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。征收房产税的征收，将增加投资者对物业的持有成本，从而将对房地产市场的投资投机行为起着较大的抑制。关键词：加息　今年央行连续三次加息，也是金融危机之后第五次加息。这意味着5年期以上的基准利率将突破7%的历史心理高位。这也是房贷十年来首次破7%。银行利息的提高，加大了购房者的购房负担，也让更多的人加入到了观望的行列。同鸿咨询敏锐/务实/创新Tel：028-84464156Email：Tongcehui2006@163.com|Page14房地产市场环境分析楼市政策回顾关键词：一房一价4月22日国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明