2011.12-2012.1漯河房地产市场调研分析报告盛励机构谨呈2012年1月郑州盛励房地产营销策划有限公司前言：?调研时间:2012年1月4日下午-1月6日下午（2天半）；?调研目的：通过调研分析，为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案，其中2大问题分别是：项目建筑形态与业态的界定（住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向，这两个业态又该如何合理分配？怎样才能做到“鱼与熊掌、益可兼得“）和项目推售方向（先从哪一区域启动，用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则）?调研区域：以漯河市郾城区项目为核心重点区，调研范围涵盖郾城区、召陵区、汇源区，住宅部分共调研了康桥水岸、汾河上的院子、建业壹号城邦、双汇欧洲故事、天明第一城、博睿国典、上城公馆、银河湾、帝景城、昌建外滩等二十多个项目，商业部分调研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商。郑州盛励房地产营销策划有限公司2目录：一、漯河市整体市场分析（2011.12-2012.1）二、住宅项目分析（2011.12-2012.1）三、商业项目分析（2011.12-2012.1）四、本项目发展模式分析（建筑形态与业态配比、推售方向）郑州盛励房地产营销策划有限公司3一、2011-2012年漯河市整体市场分析土地市场2011年土地成交主要集中在前三季度，普通住宅用地占总成交的42%，住宅市场竞争将日益加剧。2011年1月-11月土地成交量单位：宗13普通商品住宅用地611工业用地仓储用地31经济适用房91廉租房公共设施17其它用地数据来源：中国土地市场网?至2011年11月份漯河土地总成交量为160宗，总面积325.4273公顷，其中普通商品房住宅用地91宗，面积138.1042公顷占总成交量的42.2%。?从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大，市场竞争将异常激烈。新一批的经济适用房和廉租房也将加入明年的市场，分享一部分市场份额。郑州盛励房地产营销策划有限公司4一、2011-2012年漯河市整体市场分析土地市场2011年下半年已成交土地均价在108万/亩左右；地区（地块）编号用地位置面积（公顷）土地用途出让年限成交价受让单位411100000金山路西侧0.524其他普通商70年550万漯河市恒基置业有限公司品住房用地411103040801300太行山路3.046368其他普通商70年2100.79万漯河市君安房地產開發有品住房用地限公司2011-58金山路10.7000763住宅用地70年44950万漯河昌建中融置业2011-56人民路北侧0.401133住宅用地70年582万漯河正邦金运肉食品公司2011-57人民路北侧0.478726住宅用地70年446万漯河正邦金运肉食品公司2011-63燕山路与珠0.3557批发零40年480万河南漯河石油分公司江路交叉口售用地西北角土地成交均价：69.97+45.97+280+97+63.2+91.4=647.52万/6=107.92万注：面积偏小的项目暂不纳入土地成交均价计算范围之内郑州盛励房地产营销策划有限公司5一、2011-2012年漯河市整体市场分析土地市场2011年尚未成交的土地（体量偏大，地价偏高，未来市场竞争将会愈演愈烈）郑州盛励房地产营销策划有限公司6一、2011-2012年漯河市整体市场分析商品房市场2011年前三季度住宅完成投资及房屋新开工、竣工量，同比均有所降低，宏观政策一定程度上影响了开发步骤。?2011年前三季度累计完成投资23.9亿元,比去年同期增长17.7%；其中住宅完成投资16.5亿元，同比降低4.6%，占全市房地产开发总投资的69%;非住宅完成投资7.4亿元，同比增长了146%，占全市房地产开发总投资的31%。?2011年1-3季度，房屋新开工面积147.9万平方米，竣工98.5万平方米，其中住宅新开工135.5万平方米，竣工89万平方米。从上述数据可以预期明年的市场投放量巨大，竞争非常激烈。?2011年1—9月份漯河市存量商品房成交套数6754套，同比增长27.8%。成交面积81.7万平方米，同比增长12.5%；成交金额10.2亿元，同比增长34.2%。?存量商品房今年1—9月份单套成交面积为121.0㎡，略大于新建商品房平均单套成交面积，从逐月单套平均成交面积走势来看，波动剧烈，8月份为162㎡，9月份下降为102.1㎡。郑州盛励房地产营销策划有限公司7一、2011-2012年漯河市整体市场分析商品房市场2011年前三季度成交量及成交额同比整体攀升，价格出现跌宕。新增预售较去年同期增长3.3％；整体推售节奏加快。2011年1-9月份，漯河市商品房成交总面积151.8万㎡，较去年同期上涨9.7%；成交金额23.4亿元，较去年同期增长25.6%。2011年1-9月份漯河市新建商品房平均单套成交面积110㎡，成交仍以中等面积三房为主。右表数据来源漯河住房保障和房屋管理局，均价中包含了经济适用房、保障房等，因此低于市场商品房的普遍售价。?前三季度累计办理商品房预售许可75件，涉及预售项目共38个，预售面积110.6万平方米,比去年同期增长3.3％；其中住宅预售套数7803套，预售面积100.6万平方米；非住宅预售套数249套，预售面积10万平方米。郑州盛励房地产营销策划有限公司8一、2011-2012年漯河市整体市场分析整体市场总结（目前行情）?从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大，新一批的经济适用房和廉租房也将加入明年的市场，分享一部分市场份额，市场竞争将异常激烈。?房地产投资力度的加大，项目大量的开竣工情况，特别是住宅市场的大力度投放必然会加剧市场的竞争。?前三季度商品房销售量（新建商品房、存量商品房）较去年同期有所增长，但从8月份之后销售量开始下滑。存量商品房、新建商品房及明年预期会投入市场的商品房将使得房产销售市场面临更加严重的局势。?从商品房成交套型可以看出，漯河置业客户对空间户型舒适度要求较高，成交面积以中等三房为主。所以明年的市场，开发商可以根据此种情况进行创新以满足客户更深层次的要求，更大限度的抢占市场份额。郑州盛励房地产营销策划有限公司9一、2011-2012年漯河市整体市场分析整体市场总结（未来形势预判）?未来半年调控政策力度不再加大，将出现中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈局面。限贷政策对2011年的漯河房地产市场产生了一定的影响，第四季度成交量整体惨淡，但未来漯河市场仍将以刚性需求为主，政策力度不会再度加大。?铁东、沙北是未来重点发展方向。中心区由于土地供应有限。铁东、沙北在2012年将有长足的发展，将以满足周边居民改善型需求为主；未来以沙北区域（本项目所在区域）为重点发展方向。?未来将出现至少半年的过冬期。整体推盘节奏或会加快，成交总量同比将略显下降，开发商品牌营销和产品品质的竞争将日益明显。?未来房价将出现基本面稳定，优惠加大，局部下降的态势。随着国家频繁推出新政，虽然从漯河楼市的基础面看，所受影响相对较小，但购房者观望情绪渐浓，成交量从八月份开始下滑，漯河明年的房价会少许下滑或基本与今年持平。郑州盛励房地产营销策划有限公司10二、住宅项目分析（分布）本次调研项目重点集中在郾城区（本项目所在区域），未来该区域是也是漯河房地产市场的重要热点区；郑州盛励房地产营销策划有限公司11二、住宅项目分析（目前销售状况）1、康桥水岸?项目地址：漯河市黄河路桥东20米路南?推售产品（多层）：均价3700元，剩余20套房源；?推售产品（高层）：均价3600元，剩余房源较多，目前客流稀少；2、建业壹号城邦(二期)?项目地址：淞江新区会展中心北邻?推售产品：26层高层（89-162平米），均价4500元；均价：4500元（仅剩80套房源，目前客流稀少）；3、博睿国典项目地址：召陵区汾河路与韶山路交汇处推售产品：一期130-140平米的三房，均价3100-3300元，目前客流稀少；4、银河湾项目地址：黄河路与金山路交汇处推售产品：A组团10栋，总户数372户，先期取得预售许可证的为6栋，共224套。目前推售高层1栋，均价3800元，即将推售1栋小户型公寓（30-60平米），目前客流稀少；郑州盛励房地产营销策划有限公司12二、住宅项目分析（个案分析：郾城区）1双汇.欧洲故事项目名称：昌建欧洲故事开发商：漯河昌建地产有限公司二期总户数：702户地址：松江新区科教文化艺术中心北临占地：21万㎡容积率：1.5绿化率：53%总建面：30万㎡建筑形式：建筑风格：欧式工程进度：已封顶多层、小高层目前在售房源：二期剩余20欧洲故事销售率：95%当前售价：均价4300元/㎡余套推广手段：12月份日来电来访量：日来访4-5组，来电3-4组单张、折页、户外。售楼部氛围：清盘人气不足主推户型：169㎡四房营销活动（优惠）：一次性3个点、按揭1个点欧洲故事——该项目属2期尾盘销售，年前无新推售计划。对市场基本无影响。郑州盛励房地产营销策划有限公司13二、住宅项目分析（个案分析：郾城区）2大河花园项目名称：大河花园开发商：漯河大河置业有限公司总户数：1000余户，地址：嫩江路与太行山交叉口西北一期570余套占地：108亩容积率：1.79绿化率：35%总建面：15万㎡建筑形式：多层小高建筑风格：欧式工程进度：即将封顶，2012年6月份层商铺建筑交房目前在售房源：一期销售率：12月17当前售价：未开盘570余套日认筹推广手段：单张、折12月日来电来访量：日来访3-4组，来电3-4组页售楼部氛围：布置圣主推户型：两室两厅一卫86㎡，三室两厅一卫107㎡，三诞，咨询氛围良好室两厅两卫12