衡衡阳项阳项目前期策目前期策划报划报告告长沙尚诚地产呈现2011年11月30日前言本次报告主要为衡阳三鹰公司项目的可行本次报告主要为衡阳三鹰公司项目的可行性分析及项目定位与项目价值体系打造。性分析及项目定位与项目价值体系打造。本报告旨在通过对衡阳市场的深度把握和本报告旨在通过对衡阳市场的深度把握和深刻调研的基础上，结合本项目所处的地段位深刻调研的基础上，结合本项目所处的地段位置及用地特点，为项目产品的发展战略及产品置及用地特点，为项目产品的发展战略及产品规划提供准确的方向，并就本地块物业的营销规划提供准确的方向，并就本地块物业的营销提出具体思路，为三鹰公司决策提供参考。提出具体思路，为三鹰公司决策提供参考。项目印象（一）衡阳南城工业园区，远离城市中心区，从房地产市场来看属于待开发区域。?项目位于衡阳市雁峰区城南区域，是衡阳工业经济核心圈。区域内遍布工业企业，深圳(台石鼓区湾)工业园、富士康为主要代表。?除工业企业外，目前基本无其他公共市政配套。；蒸湘区主城区珠晖区?周边基本上没有酒店、银行网点、大型购物中心、餐饮街区等，目前欠缺商业氛围；?随着衡阳工业园区的建设与发展，项目所在地大量产业工人雁峰区涌入，房地产市场发展潜力无限；非地段型楼盘3项目印象（二）“交通道路与低品质小区群”围合内项目，周边环境差，内外可利用资源匮乏?项目地块三面临近低矮、杂乱、老旧的原村镇居民区，属于典型的城郊结合部，外部环境较差，对项目的价值提升提出了较高要求；?地块内部地势有高差，无山体、天然水池等资源利用；?地块临街对面为物流货运站，对居住的舒适性有重要影响。非资源型楼盘项目印象（三）项目地块周边除筹建中的客运南站外，市政配套基本为零，操作难度较大?衡阳的公园、购物中心、知名学府、市政服务中心基本集中在珠晖区与蒸湘区结合地带。；?项目所属为物流、工业园区，货运便利。周边基本没有其他开发楼盘，目前属于“非居住区、非商业区”状态；?整体上看项目地块周边仅衡阳技师(东院)一个学校，缺少有吸引力的中小学和知名学府。教育与人文资源缺失。非配套型楼盘项目印象启示?如何在一个非地段区域重非地段型楼盘新塑造新的价值体系，是项目开发战略的重中之重；?精准定位至关项目的运作非资源型楼盘方向和成败；?产品升级、内部景观、物业管理等措施，将成为项目非配套型楼盘运营重要保证。针对项目地块特点,本报告按规划与营销两大部分展开工作。第一篇:规划策略市场解读项目解读宏观经济概况规划策略项目背景与开发目标分析衡阳房地产市场宏观分析项目地块价值分析城市发展方向分析目前在售楼盘分析市场解读项目解读项目定位项目定位物业发展物业发展项目目标客户分析项目规划项目发展战略物业发展建议项目住宅定位商业物业定位宏观经济概况11、衡阳市近、衡阳市近66年年来来GDPGDP持续保持持续保持高高增增长，长，20102010年年GDPGDP总总量量已达已达282.41282.41亿元亿元，经，经济基本运行面济基本运行面良好良好。。?综合实力提升。初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）1420.34亿元，增长15.1%。?分产业看：一产业实现增加值264.42亿元，增长4.4%；二产业实现增加值645.73亿元，增长21.1%，其中工业实现增加值562.74亿元，增长21.8%；三产业实现增加值510.19亿元，增长13.1%22、、20102010衡阳市衡阳市全全市市实实现工业现工业增加增加值值562.74562.74亿元亿元，，增增长长21.8%21.8%，对，对全全市经济市经济增增长的长的贡献率达到贡献率达到56.1%56.1%。。年末年末，，全全市规市规模以模以上工业企业上工业企业达到达到11101110家家，，净增净增139139家家。。33、、固固定资产定资产投投资高资高速增速增长。长。20102010年年衡阳市衡阳市全全市市全社会固全社会固定资产定资产投投资资641.15641.15亿元亿元（（含含跨跨区项目区项目投投资资43.0243.02亿元亿元，，不计增速不计增速），），增增长长36.3%36.3%。。?房地产开发稳步增长。房地产开发投资65.31亿元，增长58.3%。商品房施工面积1110.72万平方米，增长29.0%。商品房屋销售面积284.37万平方米，增长25.9%。44、人、人均均可可支支配配收收入入连年增连年增长，长，增幅超增幅超过过10%10%。城。城乡乡居民居民生活继续得到改善生活继续得到改善。。2010年衡阳市城市居民人均可支配收入15635元，增长12.4%，扣除物价因素，实际增长8.6%。城市居民人均生活消费支出11654元，增长13.8%，扣除物价因素，实际增长10.0%；城镇居民恩格尔系数为39.8%，下降1.91个百分点。全市城镇居民人均居住面积33.53平方米，与上年基本持平。55、衡阳、衡阳常常住人住人口湖口湖南南第第一，市区人一，市区人口达到口达到138138万万人。大量人。大量人人口迁往口迁往城市，衡阳的城市城市，衡阳的城市化进程步伐明显化进程步伐明显高于其他地高于其他地州州市市。。从常住人口来看，衡阳全省第一；从常住人口来看，衡阳全省第一；从城区人口来看，衡阳全省第二；从城区人口来看，衡阳全省第二；从从GDPGDP来看，衡阳全省第四；来看，衡阳全省第四；无论是从经济规划，城区面无论是从经济规划，城区面积，还是人口数量，衡阳都积，还是人口数量，衡阳都处于湖南发展的第一方阵处于湖南发展的第一方阵66、、《《衡阳市物流产业发展规划衡阳市物流产业发展规划》》大力发展衡阳现代物流业，大力发展衡阳现代物流业，致致力于打力于打造造成成为衡阳为衡阳新新型型支柱支柱产业，产业，实实现商现商贸兴贸兴市市总总体战略。体战略。?2011—2020年发展目标为：到2020年，衡阳市全面形成全国现代物流区域中心城市，湖南一级物流节点城市、区域现代物流中心的主要功能，全社会物流业增加值占全社会GDP的15%，第三方物流占物流市场的比重达到40%，物流总费用与社会GDP的比率为15.5%。结论：?经济持续高增长，工业产值创新高，社会经济发展面良好，城市化进程也逐步加快；启示：?工业化进程加快，城市人口平稳增长，居民整体宏观经济运行良好，为生活水平和消费能力逐年提高；本项目顺利运作提供了较好的大环境；?地产投资规模连年增长，年开工面积达千万平米以上，市场面临新的竞争态势；?衡阳工业产业规划的宏篇巨著，为整个城市经济和房地产行业的发展带来了新的契机；衡阳房地产宏观市场11、商品房开发建设、商品房开发建设稳步稳步前行，前行，新新开工面开工面积超积超过过千万平千万平方方米米今年上半年全市房屋施工面积1264.05万平方米，同比增长14.09%。全市房屋新开工面积258.3万平方米，同比增长35.88%。全市房屋竣工面积169.89万平方米，同比减少13.5%。衡阳市2009年、2010年房地产施工面积、竣工面积数据统计22、、20112011年年上上半年批半年批准准预售预售面面积达到积达到10001000万万方，方，11－－66月月共共签约签约1.11.1万余万余套，供销套，供销两旺两旺。。?1、商品房供应量???2011年上半年，全市批准预售商品房1094504平方米，与去年同期相比增长26.42%，其中批准预售住宅面积1013453平方米，与去年同期相比增长35.96%，批准预售非住宅面积81051平方米，与去年同期相比增长-32.67%。?2、商品房销售量???2011年上半年，全市商品房销售网上签约11216套、面积1423000平方米、金额485518万元,与去年同期相比分别增长20.01%、21.26%、47.93%，其中住宅签约10149套、面积1300836平方米、金额405053万元，同比分别增长23.17%、18.58%、44.11%。??3.新建商品价格分析???2011年上半年，新建商品房住宅网上签约均价为3115元/平方米，同比增长11.36%。商品房网上备案系统数据显示石鼓区住宅均价最高，为3300元/平方米，因为该区域项目相对较少，且位置大多处于繁华地段，其次是雁峰区3179元/平方米、蒸湘区3100元/平方米、珠晖区2928元/平方米，由于蒸湘区有几宗单位组织的团购，均价被拉低，市场实际成交价应略高于石鼓区33、、20112011年年上上半年半年共共成成交交土土地地1616组组，，仅仅22宗宗为为白白沙工业园沙工业园附附近，近，且且为工业用地，对本为工业用地，对本案案基本上没影响。基本上没影响。???2011年上半年，我市共完成土地交易1476亩，成交金额12.2亿，土地成交均价为82.9万元/亩。其中7处为商业住宅性质，其余为工业用地。这些地块中大多数位置在比较偏远的工业开发区和近郊。土地编号交易方式成交价位置用途成交时间2011]挂字27号传统挂牌69.36万元蒸湘区石坳路72号住宅2011-8-20[2011]挂字25号传统挂牌5334.56万市高新开发区C-1-06、C-2-06工业2011-7-28[2011]挂字18号传统挂牌5015.061市雁峰区白沙工业园区工业用地2011-7-8[2011]挂字21、22号传统挂牌　衡阳市高新开发区52号街区01城镇住宅2011-7-5[2011]挂字13、14、传统挂牌　松木工业园区范围内，107国商业住宅2011-6-9[2011]拍字02号传统拍卖148万元/亩市石鼓区松木乡朝阳村蒸湘北城镇住宅2011-5-13[2011]挂字10号传统挂牌2327.711万市石鼓区松木工业园区工业2011-5-1[2011]挂字08号