昇锋·御景东方项目昇锋·御景东方项目昇锋·御景东方项目2011年度报告及2012年营销推广策略策策划划中心中心登封登封项项目目组组2011-03-142011-03-14昇锋·御景东方项目目录第一章已预选房源分析第二章选房客户分析第三章竞争项目分析第四章2012年营销策略第五章2012年渠道推广第六章2012年媒体推广物料第七章2012年销售目标昇锋·御景东方项目第一章已预选房源分析1、预选房源及未选房源分析2、各楼栋选房率分析3、预选房源分析总结昇锋·御景东方项目预选房源及未选房源分析1-5号楼已选房源及未选房源比例户型面积/㎡总套数已选套数未选套数已选房源比未选房源比两房86.77-90.3397593861%39%三房118.58-141.011401162483%17%四房137-140.233528780%20%复式145.36-233.992471729%71%合计36912.872962108671%29%数据更新截止至2月7日一期1#-5#楼可售总房源共296套，目前已选房源共210套占到71%，未选房源共86套占到29%，其中两房剩余套数最多，其次为三房及复式户型。昇锋·御景东方项目各楼栋选房率分析1号楼已选房源已选套户型面积/㎡总套数未选套数已选套数比未选套数比数三房136.291814478%22%137220100%0%四房139.881511473%27%复式225-2304040%100%总计5737.3439271269%31%数据更新截止至2月7日1号楼可售总房源共39套，目前已选房源共27套占到69%，未选房源共12套占到31%，其中剩余户型为三房、四房及复式。昇锋·御景东方项目各楼栋选房率分析2号楼已选房源户型面积/㎡总套数已选套数未选套数已选套数比未选套数比136.18220100%0%三房136.361817194%6%137.07110100%0%137.35110100%0%四房139.9698189%11%140.2376186%14%复式225-23042250%50%总计6155.174237588%12%数据更新截止至2月7日2号楼可售总房源共42套，目前已选房源共37套占到88%，未选房源共5套占到12%，其中剩余户型多为四房及复式。昇锋·御景东方项目各楼栋选房率分析3号楼已选房源已选套数未选套数户型面积/㎡总套数已选套数未选套数比比118.583430488%12%134.54220100%0%三房138.3220100%0%140.4434231168%32%141.013024680%20%复式197-23362433%67%总计14881.46108832577%23%数据更新截止至2月7日3号楼可售总房源共108套，目前已选房源共83套占到77%，未选房源共25套占到23%，其中剩余户型多为140-141大面积三房及复式。昇锋·御景东方项目各楼栋选房率分析4号楼已选房源已选套未选套已选套数未选套数户型面积/㎡总套数数数比比89.8420101050%50%两房90.332081240%60%复式145-1504040%100%总计4195.5444182641%59%数据更新截止至2月7日4号楼可售总房源共44套，目前已选房源共18套占到41%，未选房源共26套占到59%，4号楼因位置、景观相对其他楼栋较差，选房率较低，目前一期整体剩余房源多集中在4号楼。昇锋·御景东方项目各楼栋选房率分析5号楼已选房源已选套数未选套数户型面积/㎡总套数已选套数未选套数比比86.771918195%5%两房87.551971237%63%87.721917289%11%复式145-15043175%25%总计5943.3661451674%26%数据更新截止至2月7日5号楼可售总房源共61套，目前已选房源共45套占到74%，未选房源共16套占到26%，其中剩余户型多为朝南向户型（南北不通透户型）。昇锋·御景东方项目预选房源分析总结一期房源选房情况总结?一期1-5号楼可售总房源共296套，目前已选房源210占到71%，未选房源共86套占到29%；?剩余房源中两房剩余套数最多，其次为三房及复式户型；?从上表中可看出，剩余两房户型多集中在4号楼东西单元两房、5号楼东西单元中户的两房（南北不通透户型），从来访客户调查所得需求两房客户相对三房客户偏少，且剩余两房户型为产品素质相对较差后期销售中需加强客户引导，对于滞销房源推出销售优惠；?从上表分析中，可以看出顶层复式剩余房源较多，因复式面积区间较大，需求客户相对较小，目前复式选房率较低，后期需针对复式户型重点挖掘客户，提升复式销售速度。昇锋·御景东方项目第二章选房客户分析1、购房目的分析2、区域分析3、年龄分析4、行业分析5、关注点分析6、付款方式分析7、媒体分析8、置业次数分析昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析区域分析区域分析年龄分析年龄分析行业分析行业分析关注点关注点付款方式付款方式媒体分析媒体分析置业次数置业次数本项目选房客户中购房的主要目的为自用的客户占到97%，其次为自用兼投资的客户占到3%。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析区域分析区域分析年龄分析年龄分析行业分析行业分析关注点关注点付款方式付款方式媒体分析媒体分析置业次数置业次数本项目选房客户中现居住区域为登封市的占到84%，居住区域为东金店的客户占到5%，卢店的客户占到3%，居住区域为大冶、宣化、郑州市及其他地区的客户各占到2%。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析区域分析区域分析年龄分析年龄分析行业分析行业分析关注点关注点付款方式付款方式媒体分析媒体分析置业次数置业次数本项目选房客户构成中主要以31-40岁客户居多占到41%，其次为41-50岁客户占到32%，30岁以下客户占到27%。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析区域分析区域分析年龄分析年龄分析行业分析行业分析关注点关注点付款方式付款方式媒体分析媒体分析置业次数置业次数本项目选房客户从事行业中其他占32%（其他中大多数包含从事经商，小部分客户不愿透漏其从事行业），自由职业占到20%（其中大多数客户以个体业主居多），政府单位客户比例占到18%，矿产企业客户比例占到15%，金融行业和服务行业客户比例各占5%，通讯行业客户比例占到3%，贸易行业客户比例占到2%。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析客户购买本项目考虑因素2%区域分析区域分析4%4%地段2%5%周边景观年龄分析年龄分析5%25%充足停车位户型行业分析行业分析7%交通小区景观关注点关注点11%17%周边配套建筑质量付款方式付款方式11%7%物业公司开发商媒体分析媒体分析生活氛围其他置业次数置业次数选房客户中购买本项目认为项目位置地段好的较多，占到25%，考虑项目周边景观的占17%，考虑项目户型的占到11%，认为项目交通便利的占到11%，考虑项目停车位充足的占到7%，认为小区内景观好的占到7%，考虑项目周边配套丰富的占5%，认为项目区域整体生活氛围浓厚的占5%，认为项目物业公司及开发商知名度较好的各占到4%，考虑项目的建筑质量的占到2%，考虑项目其他方面（包括项目为双气）占到2%。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析区域分析区域分析年龄分析年龄分析行业分析行业分析关注点关注点付款方式付款方式媒体分析媒体分析置业次数置业次数本项目选房客户中购房付款方式为按揭的客户占到72%，一次性付款客户占到28%。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析客户到访渠道分析围墙广告区域分析区域分析2%1%5%户外3%3%年龄分析年龄分析短信派单行业分析行业分析19%别人介绍55%关注点关注点6%电视媒体6%网站付款方式付款方式夹报媒体分析媒体分析0%路过其他（含约访）置业次数置业次数本项目选房客户中到访渠道以路过较多占到55%，其次为别人介绍占到19%，电视媒体及夹报各占到6%，根据登封市区特性，后期应配合活动，结合电视媒体及单页派发进行项目宣传及推广，加强项目认知度。昇锋·御景东方项目选房客户分析目的分析目的分析客户置业次数比例区域分析区域分析10%年龄分析年龄分析行业分析行业分析首次置业关注点关注点二次置业52%多次置业（3次以上）付款方式付款方式38%媒体分析媒体分析置业次数置业次数本项目选房客户中为首次置业的客户居多，占到52%，二次置业的客户占到38%，多次置业（3次以上）的客户占到10%。昇锋·御景东方项目选房客户分析总结选房客户分析总结?本项目购房群体以改善居住环境人群和首次置业购房的为主要力量。此类消费者更加理性，更加注重品质和性价比，项目在推广上更应着重宣传项目高性价比、工程质量及居住环境；?目前选房客户多以登封市区客户居多，部分来自下辖乡镇，二期的客户挖掘中应多考虑乡镇有实力客户的宣传及推广，促进乡镇客户成交；?购房客户均以30-40岁客户居多，后期活动组织上可根据此年龄层客户兴趣爱好，举办相应活动，吸引客户到访量，提高售楼部人气；?从购房客户从事行业可以看出，经商的客户较多，后期宣传可进行针对性宣传，对于目标客户点对点进行推广，达到有效宣传；?从客户购房付款方式分析可以看出，按揭付款客户占绝大多数，占到72%，后期销售中需加强此部分客户引导，提高一次性付款比例；?从给客户到访渠道可以看出，通过路过项目及朋友介绍到访的客户较多，后期推广中重点组织活动，并配合电视媒体及单页派发针对性进行有效宣传，制造社会热点，树立良好口碑，利用口碑传播达到项目全城皆知。昇锋·御景东方项目第三章竞争项目分析1、观山悦2、鸿润城3、尚城国际