善待一生的承诺是如何实践的？善待一生的承诺是如何实践的？——对龙湖地产深度研究二00九年六月目录?第一部分研究背景?第二部分重庆龙湖地产详细介绍?第三部分用7S模型解析龙湖的经营策略?第四部分龙湖的客户之道?研究背景?重庆龙湖地产详细介绍?用7S模型解析龙湖的经营策略?龙湖的客户之道-3-善待您一生。这一句看似平常的话，让一个叫龙湖的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持14年的精耕细作，形成独有的龙湖现象。因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。————龙湖语录龙湖语录-4-龙湖在重庆。?可售项目数量维持在高水准并保持快速周转/?销售额保持每年25％以上的速度逐年上升?市场占有率保持平稳上升/?这是一个值得我们高度重视并尊重的对手9012%8010%10%9%708010%708%8%60608%6%506%6%3838.16%4030303%23.64%181520106.366682%1023400%03年04年05年06年07年08年09年10年11年销售额（亿元）在售项目数（个）市场占有率-5-2005年前2000年前朋友们都在说龙湖的房子好买龙湖的房子放心，物业管理很，一个劲的给我介绍，物管细心，我们没有想到的他们都帮毋庸置疑！景观确实很舒服我们想到了，这种小小的感动，，都说买房子一定要重视小最让我们业主铭记。区景观，这点龙湖打动了我！“龙民”们如是说……2007年2008年现在很多项目都规划得很漂亮现在龙湖竞争的对手多，龙湖的好，物业水平也提升很大，但选景观和物管已经不成为购买的唯一来选去，还是龙湖的设计理念理由了，龙湖改进得很好，产品送和看房时的景观让我停下脚步得多，让客户真正在购买时得到实！而且龙湖的产品升值潜力都惠，再加上很有魅力的示范区，朋是看得见的实打实！友介绍还能再有优惠,高性价比！-6-我们只有正视对手，直面竞争，潜心研究龙湖在高端物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，才能取得在重庆市场上的战略性胜利。-7-?研究背景?重庆龙湖地产详细介绍?用7S模型解析龙湖的经营策略?龙湖的客户之道-8-一、龙湖企业介绍?龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。?经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。?凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。-9-//地产项目深度分析龙湖集团企业文化：龙湖经营龙湖使命龙湖核心价值观管理原则长期利益原则、员工成长为客户提供优质产品和追求卓越　人文精神原则、科学决策原则、服务并影响他们的行为。　简单直接原则、客户至上在此过程中，成为卓越原则、同路人原则、改进研究精神　信任共赢创新原则、先外后内原则的企业并创造机会。　、团队原则、精英原则企业家精神-10-龙湖集团过往荣誉：-11--12--13-二、08年业绩及09年展望2008年热销金额：约38.1亿元?优势：1、2008年重庆销售近38.1亿元，占市场份额约8%，与第二名之间拉开差距，成为重庆市绝对的王者。2、品牌号召力强，在高端客户群里拥有非常好的口碑。3、在产品品质和景观方面，龙湖注重细节，这方面较为出众。而且注重体验式营销，短期在示范区和样板房及售场比较出众，长期在物业管理和增值服务这块比较出众。?劣势：1、受2007年拿下多块高价地块的影响，资金压力大（如北京、上海的高价地块及重庆后工地块等）。2、后续新项目少（今年只有后工项目为新项目），均为老项目新推，缺乏市场兴奋点。3、公司在重庆的项目中端价位较少，主要以高端项目为主，在市场较差的情况下，销售相对较差。-14-龙湖地产2008年销售总金额及2009年预计销售金额一览表2008年住宅部分销售金额预计2009年销售金额企业名称项目名称（万元）（万元）龙湖·江与城93000100000龙湖·悠山郡6500060000龙湖·春森彼岸3600050000龙湖·MOCO中心1800025000龙湖集团龙湖·郦江6200050000龙湖·睿城5200014000龙湖·东桥郡1200050000商业及资产约43000——合计381000349000-15-龙湖·春森彼岸-16-1、经济技术指标龙湖·春森彼岸经济技术指标一览表开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址江北区北滨路占地面积360亩总建面78万方容积率3.25绿化率35%(一期)规划户数957户（一期）面积范围77-236㎡建筑形态高层、超高层、小高层建筑风格现代风格小高层：9层、11层小高层：二梯三户/一梯二几梯几户楼层高层：33户高层：三梯七户层户车比例1.8：1（一期）交房标准清水物管费用2.80元/平方米电梯品牌芬兰通力物业管理重庆新龙湖物业管理公司-17-2、项目规划图电梯洋房1-11栋高层1-21-61-61-131-101-101-131-121-121-31-309年已推出部分09年预计推出部分滨江洋房1-8滨江洋房1-9售罄09年预计推项目位置物业形态面市时间预计价格出套数江北区北滨路高层、小高层6002009年-188000—10000-3、主力户型销售面积137㎡销售面积154㎡使用面积151.9㎡使用面积176.29㎡赠送比例10.90%赠送比例14.50%该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积赠送内容积，实际赠送面积为阳台：13.9㎡，飘窗：赠送内容，实际赠送面积为飘窗：1.62㎡阳台：1㎡。20.67㎡户型价格区间9300-15800元/㎡户型价格区间8900-14300元/㎡该户型功能分布合理，户型舒适、观江效果良该户型功能分布合理，功能间开间、进深较大，户型综合点评户型综合点评-19-好。超大阳台，保证了业主的观江效果。销售面积74㎡销售面积110㎡使用面积79.92㎡使用面积122.03㎡赠送比例8.00%赠送比例10.90%该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积赠送内容，实际赠送面积为飘窗：1.08㎡阳台：4.84赠送内容，实际赠送面积为飘窗：1.14㎡阳台：㎡10.89㎡户型价格区间9700-12500元/㎡户型价格区间9050-10350元/㎡户型布局完善，满足功能需求前提下，保证居住该户型布局合理，干湿分区，客厅与大阳台呈L户型综合点评的舒适度，没有异型，浪费面积。户型综合点评型布局，增加舒适度，主卧外置阳台，保证了视野与观景效果。-20-4、2009年1-4月价格及销售分析2009年（1-4月）龙湖·春森彼岸成交一览表可供销售(套数)认购(套数)认购均价月份物业类型（元/㎡）存量新开存量新开1月高层849451——　16——　2月高层809635——9——　3月高层901726465274月高层7796401341486-21-龙湖·悠山郡（悠山庭院）-22-1、经济技术指标龙湖·悠山郡/悠山庭院经济技术指标一览表开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址渝北北部新区经开园礼嘉占地面积约370亩总建面约50万方容积率1.64绿化率45%规划户数201（一期）面积范围262-414㎡建筑形态联排、独立别墅、高层、洋房建筑风格英伦风格独户（别墅）几梯几户楼层3层（别墅）一梯两户（洋房）车位比例1.5：1交房标准清水房物管费用3元/㎡电梯品牌芬兰通力物业管理重庆新龙湖物业管理有限公司公司-23-2、龙湖·悠山郡规划图已推出部分09年预计推出部分09年预计推出项目位置物业形态面市时间预计价格套数-24-北部新区经开园礼嘉别墅552009年14000龙湖·悠山庭院规划图已推出部分09年预计推出部分09年预计推出项目位置物业形态面市时间预计价格套数洋房：126-25洋房：-5500北部新区经开园礼嘉洋房、小高层2009年小高层：360小高层：4200//地产项目深度分析3、主力户型E1-2户型，套内面积约147㎡?超大私家前庭、独立入户。多露台、多阳台设计，亲近自然。?6米挑高的私人会客厅，通达庭院，双层景观花园，彰显主人身份。?独立主卧套房设计，超大露台，享受别墅级生活。-26-//地产项目深度分析E6-1户型，套内面积约153㎡?超大入户花园、双空中花园、双主卧设计，多功能储藏室，别墅级空间享受。?6米挑高客厅连接私家庭院。顶楼主任独立私密空间，独享超大双露台。?超大赠送面积，露台面积及入户花园面积赠送达60平米。-27-//地产项目深度分析C6-1户型，套内面积约115㎡?三房方正设计，布局分区合理，动静分区明显，互不干扰。?近15平米方正入户花园，客厅3.6米宽超大落地窗。?餐厅阳