江南御都营销执行报告总策略策略执行销售预估客户形象定位总策略价格定位物业发展策略分策略销售节奏形象策略营销费用推广策略销售策略营销解决总策略以全民性的营销撼动市场，局部进行圈层营销物业发展策略：国际新城旁运动生活家分形象策略：中高端展示，主打运动社区形象策略推广策略：活动渗透市场，营造轰动片区效应销售策略：人为制造房号稀缺，建立客户连锁反应体系，主打口碑传播总策略策略执行销售预估客户形象定位总策略价格定位物业发展策略分策略销售节奏形象策略营销费用推广策略销售策略本项目目标客户：惠州市区、水口镇政府公务员，客户定位私营企业主，企业中高层管理者，律师、金融、IT工作者等圈层，深圳客户为核心客户，周边的高档楼盘业主的家属为重点客户。附近高档楼盘，如蓝波湾、合生国游离客户10～15%际新城业主的家属重要客户15～20%核心客户周边本地常住居民，企业基层干部65～70%惠州市区、水口镇政府公务员，私营企业者，企业中高层管理者，律师、金融、IT工作者等圈层，深圳客户国际新城旁运动生活形象定位家?国际新城旁：突显项目区位及远景?运动生活家：强调社区文化、生活氛围国际新城旁运动生活推广语家关键词：新城、运动、养生、和谐总策略策略执行销售预估客户形象定位总策略价格定位物业发展策略分策略销售节奏形象策略营销费用推广策略销售策略物业发在树立产品独特风格的基础上完善配套，展总纲让国际名门社区名副其实建议采用高档外立面砖，打造尊贵的外立面外立面，建立名门与众不同的风格聘请品牌物管公司，将有效提升项目物业管理物业发品质，支撑价值的实现展建议完善会所功能设施，将园林打造成泛会所会所，适应现代人运动的需求幼儿园引入名牌双语幼儿园，吸引望子成龙一族的眼球物业发高档外立面：采用高品质面料，树立拥有高贵气质的外立面，让项目从周边楼盘包围展策略1中脱颖而出外立面建议：采用高档面砖，注重质感；用深色或砖红或灰色加强档次感，打造大气、稳重的外观。物业发附加值一：聘请名牌物管顾问公司，提升展策略2项目价值聘请中海物业等品牌物管作为项目的物管顾问公司，将有效提升项目的形象和品质。物业发附加值二：会所功能完善，园林发展为泛展策略2会所会所设施:健身房、咖啡室、麻将房、书吧等休闲性设施物业发附加值三：引进名牌双语幼儿园，完善教育展策略2配套良好的教育配套能提升项目的品质感，也能更好吸引“望子成龙”的客户。总策略策略执行销售预估客户形象定位总策略价格定位物业发展策略分策略销售节奏形象策略营销费用推广策略销售策略形象策在树立产品独特风格的基础上完善配套，略总纲让国际名门社区名副其实建议采用高墙深锁方式，强调视觉的冲击同围墙时保持项目的神秘感楼体霓虹灯，采用高贵华丽的灯光，在传递霓虹灯项目信息的同时动人心弦营销中心用明快却不失奢华的包装，高档次的服务建立运动、生活、家的社区形象形象打模型区域模型、项目整体模型、分户模型，三大造手段结合，给予客户全方面的社区体验大堂、看以丰富的画面演绎项目充满活力的生活方式楼通道等，把项目运动养生等生活理念及内涵展示多种风情样板房适应不同类型客户的审美观样板房，通过样板房的展示传递项目的尊贵导示、物引人联想的导示系统和尊贵的体验式物管服管服务务将引领新的生活方式包装展示一：围墙以增强视觉冲击力为原则，采取形象展示高墙深锁方式，保持项目的神秘感围墙的作用在于吸引路过的客户，是客户第一印象的源头，故视觉冲击力一定要强。大面积的统一色调，强势的文案将是项目形象的基础。包装展示二：楼体字，采用霓虹灯形式形象展示，夜间色彩高贵华丽，动人心弦楼体灯光字为西、北两面，项目名称+电话号码，配以简单图形字体配合项目LOGO而定形象展示包装展示三：营销中心选址会所两层优点：一次性装修到位，以后可以利用，节省成本形象展示包装展示三：营销中心功能要求营销中心功能区域包括:接待区、模型区、洽谈区、吧台、洗手间、项目经理办公室、员工休息室、资料室等会所1楼建议：接待区、洽谈区、吧台、洗手间会所2楼建议：办公室、员工休息室、资料室等形象展示包装展示三：营销中心包装展示效果根据项目定位，营销中心装修风格建议以明快、活力为主。营销中心营造一种活力无限的氛围，配合项目定位，可以考虑出现些运动的器材展示针对项目目前周边人流不旺的解决方案形象展示分展场：设立第二售楼处，扩大辐射范围建议选址：江北或河南岸五星级酒店，建立项目高品质形象要求配备：看楼车中巴一辆包装展示四：模型：区域、项目整体、分形象展示户模型三者结合全方位展示社区关键点：大气、震撼包装展示四：大堂、电梯厅、看楼通道形象展示、园林在售楼处开放同时，展示部分园林、大堂、电梯厅，看楼通道包装展示到位，看楼通道赋予名门生活方入户大堂式生活长廊的展示。电梯厅通道看看楼楼通道将项目LOGO印在园林中形象展示包装展示五：样板房装修风格后现代风格样板房明快/精致形象展示包装展示五：样板房装修风格意大利风格样板房贵气/奢华形象展示包装展示五：样板房装修风格欧式风格样板房时尚，明快，色调刚柔并重，名门风范可见一斑形象展示包装展示六：导示、物管导示系统用材上乘，质感显贵气，呼应项目形象，让客户有想象空间。物管人员精神面貌优良，对VIP客户主动敬礼等功夫彻实执行到位。总策略策略执行销售预估客户形象定位总策略价格定位物业发展策略分策略销售节奏形象策略营销费用推广策略销售策略推广策全面渗透，营造片区轰动效应；通过连贯略总纲性强的营销活动打造成项目的知名度报纸用简单的文案和意境诠释项目的定位等要素媒广告牌全面铺开，占据惠州及水口各大要道体DM精确定位客户，形成一对一营销组推合灯杆旗占据惠州城区一或两条街道，形成片区效应广短信大规模覆盖惠州各大行业和部分深圳客户执深惠巴士视利用深惠商务客户资源，扩大项目知名度行频广告高速路收费利用深惠商务客户资源，扩大项目知名度手站派传单段球类大赛举办三人篮球大赛、羽毛球赛、乒乓球赛，利用政府相营关部门的资源，扩大活动影响力，有效传递项目信息销活魔力宝宝在销售期间举办，保证售楼处旺旺人气动圈层活动通过不同圈层专业人士的交流，扩大知名度报纸：简单文案，让客户有想象空间营销推广广告牌：全面铺开，占据水口周边各大要道，江北及河南岸主要交通路口惠州日报、今媒体、晶报、深圳特区报等主流媒体香蜜湖一号：值得敬仰的高度中海大山地：凡不可说的，应当沉默营销推广推广策略：全面渗透，营造轰动片区效应直邮制作精良，以丰富的园林效果图、样板房实景图、形象LOGO渲染项目江南风情社区新理念。发送范围：?惠州各大银行20万存款以上客户?注册资金50万上的私营企业主?拥有小车价值10万元以上的车主?。。。。。。营销推广推广策略：全面渗透，营造轰动片区效应灯杆旗：惠州主要商业干道全面渗透一到两条街，形成片区效应短信：全面覆盖惠州各大行业白领以上级人士利用短信的无孔不入，对全惠州人民进行扫荡式的攻击，以达到全民皆知的局面。营销推广推广策略：全面渗透，营造轰动片区效应深惠巴士视频广告：利用深惠两地的商务客户资源，扩大项目知名度每天往来深惠两地的商务人士将是项目源源不断的客户源之一，同时商务人士流动性强的特点将为项目的传播带来不可估量的作用。营销推广推广策略：全面渗透，营造轰动片区效应高速路收费站派传单：利用深惠两地的商务客户资源，扩大项目知名度主要收费站点：深惠高速、惠盐高速等从深莞进入惠州的主要高速路在高速路收费站，用传单封杀从深圳去惠州的私家车主，对中高端客户进入全方面渗透。震撼性营销活动，建立口碑传播的基础，扩营销活动大项目知名度及辐射范围活动一：三人篮球赛、羽毛球赛、乒乓球赛第一阶段：三人篮球赛（7.20—9.30)第二阶段：羽毛球赛（10.1—11.30)第三阶段：乒乓球赛（12.1—1.30)营销活动震撼性营销活动，建立口碑传播的基础活动二：江南御都杯魔力宝宝才艺大赛销售期间，为进一步深化江南御都的知名度，江南御都杯魔力宝宝才艺大赛将为项目的销售带来旺旺的人气。营销活动震撼性营销活动，建立口碑传播的基础活动三：圈层交流论坛活动1IT、工作者交流会不间断举行社会各大圈层2、金融业界论坛会的峰会论坛，通过不同专3、房地产业内峰会业人士业内的口碑，让项目像病毒一样在不同行业4、律师团论坛中传播。5、。。。。。。总策略策略执行销售预估客户形象定位总策略价格定位物业发展策略分策略销售节奏形象策略营销费用推广策略销售策略销售策人为制造房号稀缺，建立客户连锁反应体系，主略总纲打口碑传播分批拿预售证，每批房号控制在200套左右房号销控，制造稀缺，营造热销场面认筹方式在保证认筹量的同时，充分筛选诚意客户，保证开盘热销销售策价格引导高价引导，低价开盘，用落差来刺激客户的略手段需求改变以往一般项目的作法，采用连环计奖法老带新，增强老带新的影响力大规模定向营销，给予大折扣或高价值回赠团购的吸引，开创定向营销的新局面。销售策略：人为制造房号稀缺，建立客户销售策略连锁反应体系，主打口碑传播分批推出房号，制造稀缺为营造更好的销售氛围，建议分批拿预售证，每批200套左右，人为制造稀缺。销售策略：人为制造房号稀缺，建立客户销售策略连锁反应体系，主打口碑传播蓄客方式：采用普通卡、金卡、白金卡三种认筹方式进行蓄客。普通卡：1000元认筹，开盘成功选房，享受额外1%优惠；金卡：4000元认筹，开盘成功选房，享受额外2%优惠；白金卡：10000元认筹，开盘成功选房，享受额外3%优惠。销售策略：人为制造房号稀缺，建立客户销售策略连锁反应体系，主打口碑传播老带新连环大奖，团购额外高折扣优惠?为建立客